대법, 직접 살겠다 한 뒤 새 임차인 들인 집주인에 “손해배상해야”

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집주인이 직접 살겠다며 임차인의 계약갱신 요구를 거절해놓고, 보증금을 높여 새 임차인을 들이자 기존 임차인이 집주인을 상대로 낸 손해배상 소송에서 대법원이 기존 임차인의 손을 들어줬다.

대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 임차인 ㄱ씨가 임대인 ㄴ씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 10일 확정했다고 12일 밝혔다.

지난 2020년 9월부터 2년 동안 ㄴ씨 소유의 서울 서대문구 아파트를 임차해 살던 ㄱ씨는 계약 만료를 앞두고 ㄴ씨에게 계약 갱신을 요청했지만, ㄴ씨는 실거주를 이유로 이를 거부했다. ㄱ씨와의 계약 종료 이후 ㄴ씨는 2022년 9월 이 아파트에 전입신고한 뒤 이듬해 2월부터 2024년 4월까지 실거주했다. 그러나 이후 새 임차인에게 보증금 8억2천만원으로 2년(2024년 4월∼2026년 4월) 동안 아파트를 임대하기로 계약을 맺자, ㄱ씨는 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간(2년)이 만료되기 전 ㄴ씨가 새 임대차계약을 맺었다며 이에 대한 손해를 배상하라고 소송을 제기했다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 ‘정당한 사유' 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 이로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 규정한다.

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1심은 ㄴ씨가 ㄱ씨의 계약갱신 요구를 거절한 뒤, 당시 남편과 공유 중이던 다가구주택 6개 호실 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구했고, 소득이 없고 대출도 받을 수 없던 ㄴ씨가 새로운 임차인에게 임대하는 것 말고는 보증금을 한꺼번에 반환할 방법이 없었던 상황을 ‘정당한 사유’로 인정해 집주인에게 손해배상 책임이 없다고 판단했다.

그러나 항소심은 집주인의 손해배상 책임을 인정했다. ㄱ씨가 계약갱신을 요구했던 당시에도 해당 다가구주택 계약기간이 끝나는 2024년 2월에 다가구주택 보증금 반환채무에 따라 계약금을 한꺼번에 반환해야 될 수도 있다는 사실을 예측할 수 있었기 때문에 이를 기존 임차인의 갱신요구를 거절한 임대인이 새 임차인을 들일 수 있는 정당한 사유로 보기 어렵다는 취지다. 그러면서 법원은 새 임차인에게 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분(4400만원) 범위에서 ㄱ씨가 청구한 3800만원을 손해배상액으로 인정했다.

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대법원도 원심의 이런 판단이 맞다고 보고 ㄴ씨의 상고를 기각했다. 대법원은 “주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유'가 인정되려면 임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에, 제3자에게 임대하는 것이 불가피했어야 한다”고 판시했다. 대법원 관계자는 이번 판결이 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유'와 관련한 대법원의 첫 판시라고 설명했다.