Empresas migram da Faria Lima para fugir do metro quadrado mais caro de SP e ter mais espaço

São Paulo O mercado de escritórios de São Paulo começa a esbarrar nos limites do seu endereço mais caro. Com a vacância de imóveis de alto padrão no menor nível em 17 anos e aluguéis atingindo R$ 400 por m² na Faria Lima e no Itaim Bibi, empresas estão ampliando a busca por espaços em Pinheiros, Chucri Zaidan e Berrini, redesenhando o mapa da ocupação corporativa da cidade.

Segundo a consultoria de gestão imobiliária Newmark, Faria Lima, Pinheiros, Itaim Bibi, JK e Vila Olímpia já concentram 2,8 milhões de m² de escritórios, mas têm vacância de apenas 8%, contra 14% nas demais regiões monitoradas. O aluguel pedido médio é de R$ 214,30 por m² e supera R$ 400 em empreendimentos específicos.

Os preços médios pedidos na Berrini estão entre 67% e 71% abaixo dos praticados no eixo Faria Lima-Itaim-JK. Na Chucri Zaidan, o desconto varia de 60% a 65%.

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"Não se trata de uma saída da Faria Lima, mas de um movimento de maior seletividade: as empresas ampliam o leque de escolhas e passam a equilibrar custo, qualidade dos ativos e acessibilidade —e a entrada do monotrilho [da Linha 17-Ouro] reforça essa equação ao favorecer eixos como Berrini e Chucri Zaidan", afirma Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.

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Segundo análise da Newmark, a Chucri Zaidan lidera a absorção líquida acumulada entre os principais eixos corporativos de São Paulo desde 2020, enquanto a Berrini está entre os cinco maiores polos, atrás de Pinheiros, Paulista e Faria Lima.

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A Berrini registrou absorção líquida positiva de 5.704 m² no segundo trimestre deste ano, conforme levantamento da Cushman & Wakefield. Entre as operações de maior porte, destacam-se Ericsson e TD SYNNEX, esta última com ocupação de 3.283 m² no Centro Empresarial Nações Unidas.

"A ocupação recente da Berrini tem sido sustentada principalmente por empresas já estabelecidas no mercado corporativo, por meio de movimentos de relocação e expansão, complementados pela entrada de novos ocupantes", afirma Dennys Andrade, head de inteligência de mercado da consultoria.

A F.Reis, que, junto a investidores, já aportou R$ 600 milhões na Berrini e na avenida Roberto Marinho, avalia que o monotrilho ajudará a valorizar os aluguéis da região e estima alta de 20% a 30% nos próximos anos. A crença no potencial da Berrini levou ainda a empresa a investir R$ 100 milhões na aquisição de terrenos para novos investimentos na região.

Para Dorival A. Pereira, gerente comercial e de novos negócios da F.Reis, a diferença de preço no m² começa a ser acompanhada por uma mudança no cálculo das empresas sobre quais áreas precisam, de fato, estar na Faria Lima.

"O primeiro efeito é que a Faria Lima ficou muito cara. Então o sujeito começa a perceber que, embora tenha um efeito muito bom para o nome da empresa, mas você não precisa ter 30 mil metros lá. Você pode ter o core da sua presidência e sua diretoria lá, e ter contabilidade, departamento pessoal e tal em lugares mais baratos", afirma.

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Nos trechos mais disputados da Nova Faria Lima e da JK, os preços pedidos para escritórios de alto padrão já ultrapassam R$ 300 por m², segundo a Colliers, enquanto o valor médio pedido para imóveis Classe A+ e A na cidade estava em R$ 95 por m² no segundo trimestre.

CRITÉRIOS DE ESCOLHA VARIAM

O aluguel, porém, não é a única variável na escolha do endereço. Segundo as consultorias, um imóvel mais barato pode se tornar menos competitivo se estiver distante do transporte público, dificultando a contratação e a retenção de funcionários.

Já um edifício com aluguel menor e boa acessibilidade pode reduzir o custo imobiliário sem necessariamente elevar outras despesas da operação. É por isso que nem todo bairro que oferece desconto em relação à Faria Lima consegue capturar a demanda.

As empresas também estão sofisticando os critérios de escolha. Além do preço e da localização, passaram a avaliar com mais rigor a qualidade dos edifícios, a eficiência operacional, o padrão técnico e a experiência oferecida aos funcionários.

Nesse cenário, segundo Mariana Hanania, especialista da Newmark, o estoque mais novo e moderno de regiões como Berrini, Chucri Zaidan e Pinheiros ganha vantagem na disputa.

Folha Mercado

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A região se transformou nos últimos anos em um grande mercado corporativo, com edifícios novos e lajes capazes de receber empresas que não encontram o mesmo espaço —ou não querem pagar por ele— nos eixos mais caros.

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A consultoria Colliers registrou forte absorção na região no segundo trimestre. De acordo com a Cushman & Wakefield, a Chucri Zaidan é um dos mercados que mais atraem empresas interessadas em espaços maiores e custos mais competitivos.

Com o avanço da demanda em uma avenida que, até pouco tempo atrás, concentrava um dos maiores estoques de áreas vagas de São Paulo, a BGRE (antiga Brookfield Properties) passou a negociar revisões de contratos de locação com reajustes de 30% a 40%.

Pinheiros, por sua vez, foi um dos submercados corporativos que mais se desenvolveram nos últimos cinco anos, afirma a Newmark. A avaliação é de que a expansão foi favorecida pelo adensamento previsto para o entorno da avenida Rebouças, e o aluguel pedido chegou a R$ 180 por m² no segundo trimestre.

A incorporadora AW Realty chama de "Distrito Pinheiros" a área onde pretende desenvolver projetos de uso misto e novos escritórios. A empresa prevê dois empreendimentos corporativos que somam 18 mil m².

"A valorização tende a ser alta, podendo chegar a até 50%, tanto no residencial quanto no corporativo. Nossos prédios terão uma das melhores vistas da cidade, ao lado do Jóquei e a cinco minutos da Faria Lima", diz Cláudio Carvalho, sócio e CEO da AW Realty.

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"A ideia é desenvolvermos um novo distrito na cidade, com muita mobilidade, esportes e arte, tendo como referência o Miami Design District", acrescenta.

O Nubank é uma das empresas que escolheu Pinheiros. Avaliado em US$ 72,5 bilhões (cerca de R$ 370 bilhões), o banco digital inaugurou, no mês passado, o Capote 210, em Pinheiros, com 15 mil m² e capacidade para 1.300 estações de trabalho.

O empreendimento faz parte de um plano de investimentos de mais de R$ 2,5 bilhões em infraestrutura no Brasil ao longo de cinco anos.

Para 2027, o banco prevê ocupar o Cyrela Corporate, também em Pinheiros, com 35 mil m² e capacidade para mais de 3.000 funcionários. Com os novos espaços, o Nubank deverá chegar a quatro escritórios no bairro e cerca de 5.700 estações de trabalho.

A escolha mostra que a economia de aluguel não é necessariamente o único objetivo. Os novos escritórios foram desenhados com áreas de colaboração, espaços de convivência, estruturas voltadas à saúde e ambientes para interação com clientes. E a metragem média por funcionário nos escritórios aumentou.

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Segundo Pereira, a metragem média, que chegou a ficar próxima de 6,5 m² por funcionário em alguns casos, começa a voltar para níveis próximos de 9 m². "Com essa falta de mão de obra, você tem que oferecer alguma coisa a mais para o funcionário", diz.

A mudança já aparece nas negociações de locação. Segundo Pereira, a F.Reis tem acompanhado casos de empresas que, em vez de reduzir a área, estão ampliando o espaço contratado.

A Colliers estima cerca de 244 mil m² de escritórios Classe A+ e A em construção em São Paulo, distribuídos entre Chucri Zaidan, Nova Faria Lima, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Pinheiros e Chácara Santo Antônio.

A Cushman & Wakefield trabalha com um volume ainda maior, mas não projeta necessariamente excesso generalizado, pois parte dos empreendimentos já está em negociação, e uma parcela da demanda vem de empresas que buscam substituir edifícios antigos por imóveis mais modernos e eficientes.

"O cenário tende a ser de maior seletividade [competição de ativos] do que de excesso generalizado de oferta", diz Andrade.

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Para empresas que avaliam se antecipar à migração antes que o desconto desapareça, a conta deve incluir obras, mobiliário, tecnologia, desmobilização, mudança e eventual sobreposição de contratos.

Os custos podem consumir parte da economia obtida com a nova locação —ou até toda ela. Segundo a F.Reis, o ganho depende de quanto tempo a empresa pretende permanecer no imóvel e de quanto a nova localização melhora a operação.