Com crédito privado mais caro, Riva, da Direcional, deve priorizar Minha Casa, Minha Vida

A alta dos juros do financiamento imobiliário nos bancos privados, no fim de outubro, já mexe nos planos da Riva, braço de média renda da Direcional. A subsidiária, que lucrou R$ 109 milhões no terceiro trimestre de 2026, 22% menos que um ano antes, tende a concentrar os próximos lançamentos em imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A mudança foi sinalizada pelo CEO da Direcional, Ricardo Gontijo, em entrevista à EXAME. O encarecimento do crédito, segundo ele, afeta sobretudo os clientes que compram imóveis fora do Minha Casa, Minha Vida e dependem de bancos privados para financiar a compra.

"Nesse segmento, fora do Minha Casa, Minha Vida, acima da faixa 4, a gente teve aumento das taxas de juros do financiamento, do crédito imobiliário. E aqui, sim, a gente tem percebido uma redução na capacidade de compra dos clientes, principalmente daqueles clientes que buscam se financiar em bancos privados", afirmou Gontijo.

Na comparação com o segundo trimestre, o lucro da Riva ficou praticamente estável, em R$ 109,3 milhões, ante R$ 109,8 milhões. A queda aparece frente ao terceiro trimestre de 2025, quando a subsidiária lucrou R$ 140,5 milhões.

A receita líquida recuou 11,8% na comparação anual, para R$ 429,7 milhões. As vendas líquidas caíram 38%, para R$ 510 milhões, e os lançamentos encolheram 44%, para R$ 666 milhões em valor geral de vendas (VGV).

O resultado financeiro também pesou. A linha, que mostra o saldo entre o que a empresa ganha com aplicações e o que paga de juros, passou de um ganho de R$ 4,6 milhões no terceiro trimestre de 2025 para uma perda de R$ 27,3 milhões agora.

A rentabilidade da operação, por outro lado, subiu. A margem bruta da Riva chegou a 45,4%, ante 41,7% um ano antes, e a margem líquida ficou em 25,4%, acima dos 17,3% do grupo. No acumulado de nove meses, o lucro da subsidiária soma R$ 338,6 milhões, alta de 7,4%.

Onde o juro pesa

A Riva atua em duas frentes. Parte dos empreendimentos se enquadra na faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, voltada a famílias com renda de até R$ 13 mil por mês e imóveis de até R$ 600 mil. A outra parte é vendida fora do programa.

Na faixa 4, as taxas não mudaram. Gontijo explica que o financiamento usa recursos do FGTS, assim como nas demais faixas, e esse dinheiro não está atrelado à Selic.

Acima desses limites, o comprador precisa recorrer ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cujas linhas usam recursos da poupança e de instrumentos de mercado. É nessa ponta que os bancos privados subiram os juros.

Na última semana de outubro, o Bradesco elevou a taxa mínima do financiamento imobiliário para 15% ao ano mais Taxa Referencial (TR). O Itaú passou a cobrar a partir de 12,95%, e o Santander, a partir de 12,49%.

A alta veio mesmo depois de cinco cortes seguidos da Selic, sequência que o Comitê de Política Monetária (Copom) interrompeu em 4 de novembro, ao manter a taxa em 13,75% ao ano.

A Caixa, segundo Gontijo, não reajustou as taxas do SBPE. Por isso, a Direcional tem procurado o banco público para financiar os clientes de imóveis acima do teto da faixa 4. "A gente tem procurado trabalhar com a Caixa porque ali não houve aumento de taxa de juros", disse.

A Riva ganhou peso dentro da Direcional nos últimos anos. No terceiro trimestre, respondeu por 49% do VGV lançado pelo grupo.

Com a perspectiva de juros altos por mais tempo e a saída de recursos da poupança, a companhia deve mudar o mix de produtos da subsidiária.

"Se houver essa perspectiva de taxas de juros se manterem próximas dos patamares atuais, com a fuga de depósitos da poupança, é muito provável que a gente evite lançar produtos que não sejam elegíveis ao funding do FGTS", afirmou o CEO.

A tendência, segundo ele, é que empreendimentos elegíveis aos recursos do fundo ganhem participação no portfólio da Riva.

Estoque segurou o resultado

No consolidado, a Direcional lucrou R$ 201 milhões no trimestre, praticamente o mesmo valor do segundo trimestre, mesmo com vendas líquidas de R$ 1,3 bilhão, 21% menores que um ano antes. O resultado veio 6% acima das estimativas do BTG Pactual e do Itaú BBA.

Frente ao terceiro trimestre de 2025, o lucro caiu 12,6%. Naquele período, porém, a companhia teve R$ 25 milhões em ganhos não recorrentes. Sem esse efeito, a queda seria de 1,9%.

A receita líquida somou R$ 1,16 bilhão, estável na comparação anual e 9,4% menor que no segundo trimestre. "Mesmo com a receita menor, a gente entregou exatamente o mesmo patamar de lucro líquido. A gente conseguiu compensar uma redução de receita com ganho de margem", disse Gontijo.

A explicação está no estoque. Com oito dos dez lançamentos concentrados em setembro, a maior parte das vendas veio de unidades lançadas há mais tempo, que têm margem maior porque os preços são corrigidos pela inflação da construção ao longo da obra.

A margem bruta chegou a 43,1%. A ajustada, que exclui os juros embutidos no custo das obras, foi de 45,2%. Nas duas métricas, é o maior patamar da história da companhia.

O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) ajustado foi de R$ 341 milhões, alta de 13% em um ano, com margem de 29,4%. O retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) anualizado ficou em 32%.

Freio nas vendas

Os lançamentos somaram R$ 1,35 bilhão em VGV, 37% menos que um ano antes. Como os lançamentos se concentraram em setembro, houve menos tempo para vender as novas unidades, e a velocidade de vendas sobre oferta (VSO) caiu de 24% para 19%.

Os distratos subiram para R$ 345 milhões, o equivalente a 21% das vendas brutas, ante 14% no mesmo período de 2025. A empresa atribui o aumento ao fim de subsídios estaduais que ajudavam os compradores a pagar a entrada.

A greve da Caixa em setembro atrasou os repasses, etapa em que o banco assume o financiamento e paga a construtora. Os repasses somaram R$ 987 milhões, queda de 8% em um ano, e cerca de R$ 200 milhões em contratos só foram assinados em outubro. Segundo Gontijo, a operação do banco "voltou absolutamente à normalidade" naquele mês.

O balanço segue folgado. A dívida líquida terminou setembro em R$ 499 milhões, o equivalente a 16,8% do patrimônio, e o caixa somou R$ 2,4 bilhões. No acumulado de nove meses, o lucro chega a R$ 616 milhões, alta de 6,5%.

Para o quarto trimestre, Gontijo espera uma recuperação gradual da velocidade de vendas. Em outubro, a companhia já lançou sete empreendimentos. O CEO evita projetar margens, mas lembra que, em geral, lançamentos têm margens menores que as unidades em estoque.