Log paga 37% do lucro em dividendo e vale metade do patrimônio: 'não faz sentido', diz CEO

A dona de galpões logísticos Log Commercial Properties calcula que cada ação vale R$ 41,91, ante cotação próxima de R$ 20, desconto de 52% sobre o valor patrimonial líquido. No terceiro trimestre, a Log registrou recorde de locações e lucro líquido de R$ 121,6 milhões. Em 12 meses, o dividend yield chegou a cerca de 37%.

A Log Commercial Properties calcula que cada uma de suas ações vale R$ 41,91. Na bolsa, o mercado paga cerca de R$ 20 por ela, um desconto de 52% sobre o valor patrimonial líquido (NAV, na sigla em inglês) da dona de galpões logísticos da família Menin.

Para a companhia, a diferença não se justifica. "A gente acha que o desconto não faz sentido em função do que a companhia está fazendo", afirmou Rafael Saliba, CFO da Log, à EXAME.

O descompasso aparece no mesmo trimestre em que a Log registrou recorde de locações. Entre julho e setembro, a empresa fechou locações de 495 mil metros quadrados, cerca de 30% de toda a absorção de galpões do país, segundo a companhia. O lucro líquido subiu 9,2%, para R$ 121,6 milhões.

Segundo Saliba, o desconto, que ele considera "super exagerado", se ampliou nas últimas semanas. "Isso se acentuou agora com o cenário pós-eleição", diz. Para o CFO, todo o setor imobiliário sofreu, por ser sensível a juros.

A lógica é a do custo de oportunidade. Com juros altos, investidores passam a exigir mais retorno das ações, e empresas que dependem de crédito e da valorização de imóveis perdem atratividade frente à renda fixa.

Para o CFO, o desconto ignora a mudança no modelo da companhia. A Log passou a operar com uma estratégia que se ajusta ao cenário. Com juros baixos, mantém os galpões no portfólio; com juros altos, vende parte deles.

"Se a gente tem um cenário de juros mais alto, a forma de operar é reduzir o portfólio, direcionar o capital para aquilo que tem retorno maior, que é o desenvolvimento, e ao mesmo tempo pagar o máximo de dividendos", afirma.

A estratégia já aparece nos números. A Log vendeu 11 galpões por R$ 1,02 bilhão a um fundo da Itaú Asset no segundo trimestre, a maior transação da sua história, e encolheu a área média do portfólio em 28,5% em um ano.

Parte desse dinheiro voltou aos acionistas. Nos últimos 12 meses, o dividend yield da Log foi de cerca de 37%, considerando a cotação do fim de outubro.

A empresa aprovou R$ 86,59 milhões em dividendos referentes ao terceiro trimestre, ou R$ 0,995 por ação, a serem pagos em 30 de novembro.

No mesmo período, a Log usou R$ 9,5 milhões para recomprar ações próprias. O movimento faz parte de um programa aprovado no fim de maio, que autoriza a compra de até 5,1 milhões de papéis em 18 meses.

Um programa anterior, aprovado em outubro de 2024, foi encerrado com a compra de cerca de 1,2 milhão de ações, aproximadamente 26% do limite autorizado.

Os argumentos da Log

O CFO aponta três frentes para defender que o desconto não se justifica. A primeira é o retorno dos novos projetos. As pré-locações do trimestre têm yield on cost, a relação entre o aluguel anual e o custo da obra, de 13,8%, o maior da história da empresa.

O patamar mais alto foi uma resposta aos juros. "O capital sobe de preço", afirma Saliba. Os contratos também têm correção pela inflação durante a obra, o que protege esse retorno de uma alta nos custos da construção, inclusive da que pode vir com o fim da escala 6x1.

A segunda frente é a receita de serviços, como administração de condomínios e gestão de fundos de terceiros. Em nove meses, ela somou R$ 24,7 milhões, alta de 63,5%. "Essas receitas são asset light. Elas não implicam um investimento de capital para que eu possa crescer", diz o CFO.

A terceira é a operação de locação, que tem vacância de 1,14%, ante média de mercado de cerca de 5%, e reajusta aluguéis acima da inflação há 17 trimestres seguidos.

O ciclo de obras e distribuição, porém, consumiu caixa. A posição de caixa caiu de R$ 1,28 bilhão no fim de junho para R$ 866 milhões em setembro, e a dívida líquida ajustada passou de 1,3 para 1,5 vez o Ebitda dos últimos 12 meses.

A carteira também ficou mais concentrada. O maior cliente da Log, não identificado pela empresa, passou a responder por 25,9% da receita bruta, ante 10,9% um ano antes. A maior parte da demanda vem do comércio eletrônico, setor que ocupa 67% da área da companhia.

Saliba admite que o perfil do resultado deve continuar mudando conforme os juros. "Tudo depende de se a gente está crescendo mais portfólio ou não, mas o importante é que o acionista vai ter o seu retorno potencializado, seja por dividendos ou por crescimento do portfólio", afirma.