Per què creix el nombre d’hipoteques i no pas el de compra-venda d’habitatges?

Segons les dades que va publicar ahir l’INE, al juny es van inscriure als registres 45.907 hipoteques sobre habitatges a tot l’estat espanyol. Això significa una pujada interanual del 10,8% i la represa d’una tendència a l’alça que s’havia trencat al maig, quan les operacions van retrocedir tímidament després d’haver acumulat vint-i-dos mesos consecutius en positiu. Es tracta, a més, de la millor dada d’un mes de juny d’ençà del 2010, i això fa que el creixement del semestre sigui del 7%. I també que l’import mitjà de les hipoteques sobre habitatges al juny s’hagi situat en 178.365 euros, la xifra més alta d’ençà que hi ha registres: de fet, bat el rècord assolit al maig. A més, ha estat un 6% superior al del mateix mes del 2025 i ha crescut d’un 9,8% en l’acumulat dels sis primers mesos del 2026.

Cal afegir que el tipus d’interès mitjà de les hipoteques ha registrat un descens lleuger el sisè mes de l’any, atès que ha passat del 2,98% al 2,96%, cosa que es tradueix en la primera caiguda en tres mesos. De totes maneres, encara que es manté per sota de la barrera del 3%, el tipus del juny és la tercera dada més elevada d’aquests últims dotze mesos.

A Catalunya, les xifres de creixement han estat superiors a la mitjana espanyola. Les hipoteques inscrites al juny han crescut d’un 14% interanual i en el cas de les acumulades del primer semestre, d’un 12,9%. També en capital prestat, les xifres de Catalunya creixen més de pressa: al juny d’un 21,1% i en tot el semestre, d’un 22,3%. En la mitjana estatal, en canvi, el creixement va ser d’un 17,5% en ambdós casos. De totes maneres, no es pot oblidar que hi ha un alentiment en el ritme de creixement. Si ara el creixement acumulat del primer semestre és d’un 12,9% a Catalunya, fa tot just un any la mateixa magnitud era d’un 23,9%. S’ha alentit gairebé a la meitat!

Fins aquí, doncs, la notícia podria ser que el juny ha recuperat el ritme que el maig semblava haver perdut quant a la concessió d’hipoteques, malgrat l’alentiment esmentat. Però no és aquesta. El dia abans, el mateix INE havia publicat dades de compra-venda d’habitatges inscrits al Registre de la Propietat. I la marxa de les operacions és molt diferent de les hipoteques. A tot l’estat, durant el juny, el nombre d’operacions ha augmentat d’un 1,6% interanual i a Catalunya, d’un 0,1%. Òbviament, es tracta de dues estatístiques (amb les hipoteques) que no han d’anar obligatòriament sincopades en el temps, però si prenem un termini de sis mesos, aquest punt té menys importància. Doncs bé, durant el primer semestre, el nombre d’operacions va créixer d’un 0,8% i, a tot l’estat, va baixar d’un -2,6%. En aquest cas, no es pot parlar d’alentiment, sinó de caiguda vertical. L’any passat, al juny, l’acumulat creixia d’un 22,9% a Catalunya i d’un 19,4% a tot l’estat.

Vet aquí, doncs, que el mercat d’operacions es manté bastant pla en aquest període i, en canvi, no passa el mateix amb les hipoteques, que encara continuen creixent ràpidament. A què es deu, aquesta diferència? Més enllà del desfasament temporal d’ambdues estatístiques, passa alguna cosa més?

Parlo amb Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris i vice-president segon del Col·legi d’API: “Hi ha molt poca oferta al mercat i això limita ara mateix molt les operacions.” Per una altra banda, em comenta que “els preus estan molt alts”, però que no nota que a Barcelona, per exemple, hi hagi menys compradors que paguin l’habitatge sense finançament exterior. “El percentatge d’aquests compradors, que encara és alt, és més o menys el mateix de l’any passat. En el cas dels qui compren per primera vegada, evidentment, és sempre amb finançament bancari”, afegeix. I apunta que algunes hipoteques es constitueixen “per uns altres motius diferents del de la compra”.

En tot cas, admet que “analitzar el món de l’habitatge s’ha convertit en un exercici cada vegada més complex”: “El mercat es troba en una situació de màxima tensió i la percepció de com funciona depèn clarament del punt de vista: així com per a la demanda, l’accés a l’habitatge és cada vegada més difícil, per a l’oferta l’entorn regulador i la inseguretat jurídica condicionen fortament la presa de decisions.”

Per la seva banda, el director general d’hipoteques a Idealista, Juan Villén, diu d’entrada que el fort dinamisme de les hipoteques resulta “sorprenent” davant l’alentiment del volum de transaccions d’habitatge. Segons el seu parer, hi ha dos factors principals que poden explicar aquesta evolució tan dispar: l’augment del pes dels compradors que necessiten finançament per a accedir a un habitatge i més activitat de canvis d’hipoteca arran de la pujada dels tipus que comença. El primer argument no va en la línia d’allò que em deia Homedes, i el posaria en qüestió.

Quant al segon, Villén explica que alguns bancs ara mateix anul·len les hipoteques anteriors i en constitueixen de noves, la qual cosa “infla la xifra total” d’operacions hipotecàries. De cara als mesos vinents, considera que es mantindrà una contenció més elevada en el volum d’hipoteques destinades a la compra d’habitatge i, per contra, continuarà creixent el nombre de consumidors que canvien el préstec per a protegir-se de la pujada de tipus. Això ja em quadra més.

Al seu torn, la directora d’estudis de Fotocasa, María Matos, diu que el mercat hipotecari manté un “dinamisme elevat”, tot i que avisa que les dades encara no recullen plenament el canvi de les condicions monetàries i financeres d’aquests últims mesos. En aquest sentit, indica que moltes de les hipoteques formalitzades al juny corresponen a processos de compra i finançament començats com a mínim dos mesos abans, per la qual cosa l’efecte de la nova situació de tipus es podria apreciar més notablement els mesos vinents.

Així, espera que el mercat hipotecari “vagi perdent velocitat” a mesura que les noves condicions financeres es traslladin a les operacions, en un context marcat per uns preus de l’habitatge elevats i per la manca d’oferta. Matos considera que, després d’un període d’expansió forta, és esperable d’avançar cap a una normalització de l’activitat, amb uns compradors més prudents i unes entitats financeres més selectives. Aquest segon aspecte ja fa temps que es nota.

Segons el Banc d’Espanya, les hipoteques han topat amb la resistència del sector a mantenir viva la guerra comercial per a potenciar la demanda. Si bé la suma total es manté en nivells màxims d’ençà del 2008, l’increment de la quantitat d’aprovades ha experimentat una moderació deguda als tipus d’interès més alts: “El cost mitjà ha mantingut la via ascendent durant el sisè mes de l’exercici, fins a acostar-se al 2,89% en les de tipus fix i al 3,07% les variables, una cota inèdita d’ençà del final del 2024.”

I afegeix que, si en aquell moment les taxes oficials del Banc Central Europeu (BCE) es trobaven en el 3%, actualment se situen en el 2,25%. I les expectatives de mercat apunten al fet que l’organisme anunciarà un nou augment del preu del diner en la reunió del setembre: “Així, l’euríbor, la referència del mercat hipotecari, s’acosta al 3% (ahir ja va superar la xifra: 3,007%). Als tipus d’interès més alts, s’hi afegeix un altre condicionant: el preu de l’habitatge en màxims històrics. Això, a més de representar un fre en les sol·licituds d’hipoteques, també distorsiona la suma de concessions, perquè les famílies demanen un import més elevat a l’hora de formalitzar l’adquisició d’un habitatge.”