מכרו זכויות ליזם – וישלמו היטל השבחה גם על הממ"דים

המחוזי הפך החלטה וקבע כי הפטור לא חל על זכויות שנמכרו בעסקת קומבינציה. ההכרעה עשויה להשפיע על פרויקטים שבהם בעלי קרקע מוכרים זכויות לקבלן

עו"ד הודיה פישמן | פסקדין|

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל לאחרונה ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, וקבע כי בעלי קרקע שהתקשרו בעסקת קומבינציה אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים בדירות שייבנו עבור היזם. השופט מוטי פירר הבהיר כי הפטור חל על מימוש זכויות בדרך של בנייה, ולא בדרך של מכר, גם כשהעסקה כוללת התחייבות להקמת הממ"דים. ההכרעה מבטלת החלטה של ועדת הערר שהרחיבה את הפטור, ועשויה להשפיע על עסקאות דומות.

היטל השבחה הוא תשלום שנדרש בעל מקרקעין לשלם בעקבות עליית שווי הנכס כתוצאה מפעולה תכנונית, כגון אישור תוכנית המעניקה זכויות בנייה. התשלום מתבצע בעת מימוש הזכויות, למשל באמצעות מכירת הקרקע או קבלת היתר בנייה. החוק מעניק פטור מהיטל בשל בניית ממ"דים, אך השאלה היא אם הפטור חל גם כאשר הזכויות נמכרות ליזם, שמתחייב לבנות אותם במסגרת הפרויקט.

הסכסוך נוגע למקרקעין במתחם האלף בראשון לציון. בפברואר 2022 נכנסה לתוקף תוכנית איחוד וחלוקה המאפשרת בניית 70 יחידות דיור. ביולי 2023 התקשרו בעלי הזכויות עם חברה יזמית בהסכם קומבינציה, שבמסגרתו מכרו לה חלק מהמקרקעין בתמורה לשירותי בנייה בחלק שנותר בבעלותם.

בעקבות העסקה נערכה שומה מכרעת שהעמידה את היטל ההשבחה על כ-2.24 מיליון שקל, לאחר שניתן פטור מלא בגין שטחי הממ"דים בכל הדירות המתוכננות.

בערר שהגישה על השומה המכרעת טענה הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד יעקב ברכה, כי הפטור הקבוע בחוק התכנון והבנייה חל רק כאשר הזכויות ממומשות באמצעות היתר בנייה. לדבריה, הממ"דים בדירות שיישארו בידי הבעלים זכאים לפטור, אך הזכויות בדירות היזם מומשו כבר בעת מכירת הקרקע, ולכן יש לחייבן בהיטל.

מנגד טענו בעלי הקרקע, באמצעות עו"ד רונית אלפר, כי אין מדובר בעסקת מכר רגילה. לטענתם, הסכם הקומבינציה כרוך בהתחייבות להקים את כל הדירות והממ"דים, ולכן הוא מגשים את מטרת הפטור – עידוד בניית מרחבים מוגנים.

בדצמבר 2025 קיבלה ועדת הערר את עמדתם וקבעה כי אין לחייב בהיטל השבחה את שטחי הממ"דים בפרויקט כולו. הוועדה אף סברה כי זכויות לבניית ממ"דים אינן מהוות כלל "השבחה" החייבת בהיטל, משום שמקורן בהוראות החוק.

הוועדה המקומית לא השלימה עם ההחלטה וערערה עליה למחוזי, שם דחה השופט פירר את שני נימוקיה של ועדת הערר. ראשית נקבע כי שטחי שירות שהוענקו בתוכנית ומשמשים לבניית ממ"דים מהווים השבחה, גם אם החוק מאפשר במקרים מסוימים להוסיף שטחים לצורכי מיגון מעבר לזכויות שבתוכנית.

אשר לפטור, השופט הבהיר כי לשון החוק מגבילה אותו למימוש בדרך של בנייה, וכי עסקת קומבינציה נותרת עסקת מכר חלקי, גם כאשר התמורה ניתנת בשירותי בנייה.

בהחלטה צוין כי בשנים האחרונות ניתנו החלטות של ועדות ערר שהרחיבו את הפטור לעסקאות מכר הכרוכות בהתחייבויות לבנייה. גישה זו נדחתה ונקבע כי הרחבת הפטור תפגע בוודאות ועלולה לעודד ניסוח תנאים חוזיים שמטרתם לחמוק מתשלום ההיטל.

לפיכך בוטלה החלטת ועדת הערר. נקבע כי הפטור יחול על שטחי הממ"דים בדירות הבעלים, אך לא על שטחי הממ"דים בחלק שנמכר ליזם. בעלי הקרקע חויבו בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד בסך 20 אלף שקל.

• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד יעקב ברכה • ב"כ בעלי הקרקע: עו"ד רונית אלפר • עו"ד הודיה פישמן עוסקת במקרקעין ונדל"ן • הכותבת לא ייצגה בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין