주거안정플랜 119만 가구 공급 다변화…넓어진 주거복지, 관건은?

“다양한 계층 위한 공공임대 외연 넓혀”
“기존주택 매입·전세임대 병행, 단기 측면 현실적”
“1기 신도시가 30만가구…현실성 논란 불가피” 의견도
“중산층 혜택에 취약계층 기회 줄면 안돼”
“내 집 마련 기능 할 수 있도록 물량 균형점 찾아야”

정부가 2030년까지 공공임대와 공공분양 등을 합쳐 공적주택 118만8000가구를 공급한다. 이 가운데91만7000가구(77%)를 수도권에 배치하고, 저소득·취약계층 중심 공공임대 대상을 청년,신혼부부는 물론 중산층까지 확대한다.

공공임대 입지와 면적, 품질도 개선한다. 전체 공급 물량에는 새로 짓는 주택뿐만 아니라 기존 주택을 매입하거나 임차해 공급하는 물량도 포함됐다. 주거복지 확대 효과와 실제 주택재고를 늘리는 신규 공급 효과는 구분해 살펴볼 필요가 있다는 분석이 나온다.

22일 주택·부동산업계에 따르면 전문가들은 이번 대책이 단순한 물량 채우기를 넘어 공공임대 정책의 패러다임을 바꿨다는 점에 공감했다. 단기적인 공급 시차를 줄이려는 시도도 주목했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 대책은 단순히 공공임대 물량을 늘리는 데서 벗어나 ‘공공임대의 보편화·고품질화·수요자 맞춤형 복지’로 정책의 무게중심을 옮겼다는 데 의의가 있다”며 “청년·신혼부부·중산층 등 다양한 계층이 좋은 입지에서 부담 가능한 임대료로 거주할 수 있도록 공공임대의 외연을 넓혔다”고 평가했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “공공택지 아파트의 직접 건설 방식만으로는 입주까지 장기간이 소요된다”며 “도심의 기존주택 매입과 전세임대를 병행한 것은 단기 주거지원 측면에서 현실적인 접근”이라고 짚었다. 또한 “빌라·다세대 임대시장에 대한 신뢰가 약화된 상황에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 매입·임차 주체로 참여해 임차인이 개인 임대인의 상환 능력에 의존하는 위험을 낮출 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “장기간 거주할 수 있는 ‘보편형 공공임대’가 대중화될 수 있다면 상품성 개선에 따라 공공임대에 대한 사회적 인식 전환뿐만 아니라 좋은 곳에 거주하고 싶은 무주택자의 요구를 일부 충족시켜 줄 수 있을 것으로 기대된다”고 짚었다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공공임대의 공실과 수요 미스매치를 정책적으로 인식하고, 공급자 중심의 양적 확대에서 수요자 중심의 질적 개선으로 전환하려는 점도 의미가 있어 보인다”면서 “주거비 부담이 큰 계층에 대한 지원을 두텁게 하면서 동시에 공공임대의 수요층을 넓히겠다는 점에서 기존 정책과 차이가 있다”고 분석했다.

착공·입주 실적이 정책 성패

전문가들은 ‘119만 가구’ 총량만큼 실제 신규 주택이 얼마나 늘어나는지를 살펴봐야 한다고 지적한다. 세부적인 실행 계획과 균형점을 찾아야 한다고 목소리도 나온다.

양지영 위원은 “전체 118만8000가구에는 신규 착공뿐 아니라 기존주택 매입과 전세임대 계약도 포함된다”며 “주거취약계층의 주거비 부담을 낮추는 효과는 크지만 전체 주택재고와 전월세 물량을 직접 늘리는 효과는 제한적이라 서울·수도권 전월세 시장을 안정시키는 공급대책으로서는 한계가 있다”고 지적했다.

또한 “신통기획·모아타운 확대로 비아파트 신축이 위축되고 있어 매입임대로 활용할 신규 주택을 충분히 확보하기 어려울 수 있다”며 “매입 가능 물량에 대한 사전 전수조사를 해야 하고 정비사업 이주와 비아파트 공급 감소에 대한 별도 대책도 있어야 한다”고 덧붙였다.

함영진 랩장은 “중산층까지 공공임대의 혜택을 넓히는 과정에서 정작 주거취약계층의 입주기회가 줄어들어서는 안 된다”며 “취약계층 물량과 주거급여를 별도로 안정적으로 확보하는 것이 중요하다”고 강조했다.

남혁우 연구원은 “무주택자 세대의 갈증인 ‘내 집 마련’과 ‘자산 형성의 사다리’ 기능을 할 수 있도록 분양 물량 역시 적절히 배분해 공급 물량의 균형점을 찾아야 한다”며 “신축 매입 약정의 ‘인수 가격’도 중요하다. 공사비가 오른 상황에서 사업자가 요구하는 단가와 공공이 제시하는 매입 가격의 간극이 크면 공모 자체가 성립하지 않을 수 있어 적절한 수준을 고민해볼 필요 있다”고 제언했다.

김효선 수석전문위원은 “119만 가구라는 숫자만으로 민간 주택시장의 공급 부족이 해소된다고 해석해서는 안 된다”면서 “이번 물량에는 건설임대뿐 아니라 매입임대와 전세임대 등 기존 주택을 활용하는 방식이 상당 부분 포함되어 있기 때문”이라고 말했다.

이어 “2026년 4분기부터 2027년까지 예정된 약 15만 가구의 입주 물량 가운데 신규 건설을 통한 물량은 6만6000가구 수준이고, 매입임대와 전세임대가 상당 부분을 차지한다”면서 “전세임대는 시장에 이미 존재하는 전세주택을 공공이 임차해 공급하는 방식이기 때문에 민간시장에 새로운 주택이 추가되는 것과는 양적 효과가 다르고, 이번 119만 가구는 민간시장에 새로 생기는 주택이라기보다 공공이 책임지는 주거의 규모와 방식을 확대하는 물량으로 봐야한다”고 진단했다.

비용 문제도 제기됐다. 역세권과 도심에 중형 평형을 공급하고 민간주택 수준의 품질을 적용하면 건설·매입비가 커질 수밖에 없다. 특히 매입형은 공공이 어느 가격에 주택을 사들이느냐에 따라 민간 사업자의 참여와 재정부담이 달라질 수 있다.

남혁우 연구원은 “매입가격이 너무 낮으면 사업자 참여가 떨어지고 높으면 고가 매입과 재정부담 문제가 생길 수 있는 만큼 가격과 공급 물량을 함께 봐야 한다”고 지적했다.

김효선 수석연구원은 “보편형 공공임대는 역세권·도심 등 좋은 입지에 공급하고 중형 평형과 주거 품질을 높이면서 시세보다 낮은 임대료를 적용하는 구조인 만큼, 기존 공공임대보다 호당 사업비와 재정 부담이 커질 가능성이 있다”면 “장기적으로 지속하려면 공급 목표뿐 아니라 재원 조달과 운영 구조를 구체화해야 한다”고 조언했다.

이어 “좋은 입지의 공공주택을 보편형 임대와 취약계층용 통합임대 가운데 어떤 원칙으로 배분할 것인지도 중요하다”며 “결국 보편형 공공임대의 성패는 물량뿐만 아니라 지속 가능한 재원과 합리적인 배분 체계를 만드는 데 달려 있다”고 내다봤다.