韓國打房愈狠首爾愈漲？ 台灣信用管制也出現「這現象」

韓國2025年6月起加強首都圈房貸管制，部分區域貸款成數從7成降至4成，但首爾房價仍持續攀升。（記者張雅雲攝）

房貸只能貸4成，買豪宅甚至得自備9成資金！韓國祭出嚴格打房措施，限制多屋族貸款、要求買房後實際入住，首爾房價卻持續上漲，釜山、大邱等城市反而下跌。專家指出，台灣信用管制後也出現類似的區域分化現象。

韓國並非最近才打房，2025年6月27日再度加強首都圈房貸限制，將購屋貸款上限設為6億韓元，同年10月15日進一步加碼，依住宅總價分級限貸，並擴大管制區。

樂居創辦人李奕農表示，首爾等管制區房貸成數從7成降至4成，總價15億韓元以下住宅最高貸6億韓元，超過15億至25億韓元最高貸4億韓元，超過25億韓元則只能貸2億韓元，約新台幣471萬元。以總價約25億韓元、換算台幣約5900萬元的住宅計算，買方自備款要超過9成。

韓國也提高利率，限制多屋族新增購屋貸款；部分管制區更要求買方實際居住滿2年。至於特定管制區多屋族出售住宅，依適用條件可能面臨較高的交易所得稅負，增加出售成本。

首爾房價逆勢上漲　地方城市持續下修

不過，根據韓國不動產院房價指數，首爾房價在疫情期間大漲，短暫修正後又突破先前高點，釜山、大邱則持續下修。李奕農分析，限貸與稅負使部分屋主不願出售，加上建商減少推案，首爾供給減少，房價未隨買氣降溫。

對照台灣，台灣在2024年9月央行祭出第七波信用管制後，李奕農指出，現階段北部房市買氣、房價已有復甦跡象，中南部仍低迷，主要是先前台積電設廠題材帶動中南部房價短期漲幅過大，但公共建設、生活機能及人口密集度仍不及雙北，房市降溫後修正壓力較大。

李奕農說：「這可能只是短期現象，若將時間拉長至3~5年，隨著中南部重大建設陸續到位、生活機能逐漸完善，房市表現有望改善，未必會長期維持目前北強南弱的局面。」