Conseguir una vivienda en arriendo, un drama para miles de colombianos: precios altos y poca oferta

“Estoy que tiro la toalla”, dice Ana María López, después de cuatro meses de abrir páginas de inmobiliarias, llamar a los números que aparecen en los avisos de ‘se arrienda’ y recorrer distintos sectores de Barranquilla en busca de un apartamento que todavía no encuentra.

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No está buscando una vivienda para ella. Quiere trasladar a sus padres, dos adultos mayores que viven en otra ciudad, y necesita un lugar que tenga condiciones adecuadas para su edad, buena ubicación y, sobre todo, un precio que pueda pagar. Pero cada vez que encuentra algo que parece ajustarse a sus necesidades, las cuentas terminan por desanimarla. 

“Los precios están por las nubes. No sé en qué momento la vivienda se puso tan cara. Ahora piden por un apartamento de 80 metros cuadrados, en estrato cuatro, hasta tres y cuatro millones de pesos”, relata. Su historia refleja un drama que se repite en las principales ciudades del país; encontrar una vivienda disponible no significa necesariamente encontrar una que se pueda pagar. 

En Medellín, Javier Álvarez descubrió que quedarse en el apartamento donde ha vivido durante cinco años podía resultar más económico que comenzar a buscar otro, aunque le hayan subido el canon.

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Javier vive en un apartamento de dos habitaciones en la Loma de los Bernal, en el occidente de la ciudad. Cuando llegó pagaba 1,5 millones de pesos mensuales y, con los incrementos de los años siguientes, el canon alcanzó 1,8 millones en 2026. Pero faltando tres meses para la renovación anual, su arrendadora le anunció que no continuaría con el contrato. El argumento era que apartamentos similares en la zona se estaban ofreciendo entre 2,5 y 3,2 millones de pesos, en medio de mayores costos de administración y mantenimiento.

Javier tuvo que hacer cuentas. Buscar otro inmueble significaba enfrentarse a nuevos precios, trámites y gastos de mudanza. Después de varias conversaciones, logró negociar un canon de 2,2 millones de pesos, es decir, 400.000 pesos más de lo que venía pagando.“ Era más barato quedarme que buscar en un lugar que me sirviera”, resume.

Según la ‘Encuesta nacional de Calidad de Vida’ (ECV) de 2025, del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), 7,74 millones de hogares colombianos viven en arriendo o subarriendo, equivalentes al 40,8 por ciento de los 18,95 millones de hogares del país. 

Por cuarto año consecutivo, el alquiler se consolidó como la principal forma de tenencia de vivienda en Colombia, por encima de la propiedad, que representa el 38,1 por ciento, incluyendo los inmuebles totalmente pagados y aquellos que todavía están financiándose.

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La tendencia viene creciendo. En 2022, los hogares arrendatarios representaban el 40,2 por ciento; en 2023, el 40,3 por ciento, y en 2024, el 40,4 por ciento. Cada vez una mayor proporción de hogares depende del mercado de alquiler para resolver su necesidad de vivienda.

Para Mario Andrés Ramírez Peña, presidente ejecutivo de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), las dificultades que enfrentan personas como Ana María responden a un problema más complejo que la simple falta de apartamentos o casas.

“Estamos ante una convergencia de factores, pero el problema central es el desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda que impacta las condiciones económicas y habitacionales de quienes buscan arrendar”, explica.

El dirigente señala que no necesariamente faltan inmuebles en términos absolutos. Lo que ocurre es que muchas de las viviendas disponibles no coinciden con las necesidades de las familias, sus ingresos, la ubicación que requieren o los requisitos que pueden cumplir. Un apartamento puede permanecer anunciado en el mercado y, aun así, estar fuera del alcance de numerosos hogares.

“La discusión no debe limitarse a cuántas viviendas hay disponibles, sino a cuántas son efectivamente asequibles para los hogares que las necesitan”, sostiene Ramírez Peña.

César Romero lleva buscando un apartaestudio en Bucaramanga: “De lo que he encontrado, todo supera el 50 por ciento de mi salario, es muy difícil. Sí hay inmuebles, pero no quien los pague y no tengo para comprarlo”, dice. 

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Comprar vivienda se ha convertido en un sueño cada vez más difícil de alcanzar para muchas familias colombianas, por lo que continuar pagando arriendo termina siendo la única alternativa.

Solo en el caso de la vivienda de interés social (VIS), el precio pasó de 213.525.000 a 262.635.750 pesos tras el aumento del 23 por ciento del salario mínimo para 2026. A los mayores costos de las viviendas se suman las dificultades que enfrentan los hogares para acceder a un crédito hipotecario. 

Según indica Andrés Felipe Giraldo Palomino, profesor asociado del Departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana, esta situación está llevando a muchas familias que antes contemplaban la posibilidad de comprar casa propia a quedarse en el mercado de los arriendos, aumentando así la cantidad de personas que buscan una vivienda para alquilar. 

“Son hogares que antes querían comprar”, señala el economista, quien explica que, ante el aumento de los precios y el mayor costo del crédito, esas familias terminan buscando una vivienda en arriendo. Esto hace que aumente la presión sobre un mercado en el que la oferta no crece al mismo ritmo que la demanda.

Según explica Giraldo, mientras cada vez más familias buscan una vivienda en arriendo, la construcción de nuevos inmuebles no avanza al mismo ritmo y la situación varía de una ciudad a otra. Esto hace que haya más personas compitiendo por las mismas viviendas disponibles, lo que termina presionando al alza los precios de los arriendos.

Y a esto se le suma que “al subirse el precio de los inmuebles, sube el precio de los arriendos porque para las personas que compran para inversión tiene que ser rentable, entonces entran con un canon más elevado y a eso se le suma que las administraciones subieron hasta el 23 por ciento este año”, explica Liss Vera, de Giorgi Inmobiliaria.

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Casi la mitad vive en arriendo

El mapa nacional muestra que la dependencia  del alquiler es particularmente alta en las ciudades. De acuerdo con la ECV 2025, el 48,4 por ciento de los hogares de las cabeceras municipales vive en arriendo, frente al 14,4 por ciento de los hogares de centros poblados y zonas rurales dispersas.

Bogotá encabeza el panorama nacional, con el 57,4 por ciento de sus hogares viviendo en alquiler. Le siguen Meta, con el 47,9 por ciento; Risaralda, con el 47,8 por ciento; Cundinamarca, con el 47,4 por ciento; Quindío, con el 47,1 por ciento; Valle del Cauca, con el 46,3 por ciento, y Antioquia, con el 45,9 por ciento.

Solo Bogotá, Antioquia, Valle del Cauca y Cundinamarca reúnen 4,47 millones de hogares arrendatarios, equivalentes al 57,7 por ciento del total nacional. Aunque no existe una medición nacional que permita establecer cuáles son las ciudades donde resulta más difícil conseguir vivienda o cuánto tiempo tarda, en promedio, una persona en encontrar un inmueble, la queja repetida es que “los arriendos están por las nubes”. 

El reto de buscar en Bogotá

Yair Palma, de 30 años, pasó cerca de un mes buscando dónde vivir en el suroccidente de Bogotá. 

En cada recorrido se encontraba con pocos inmuebles disponibles y precios altos. La mayoría de las viviendas que encontraba estaban pensadas para familias de más de tres personas y costaban más de un millón de pesos mensuales, una suma difícil de asumir para alguien que gana un salario mínimo. Su historia refleja la presión que enfrenta el mercado de arriendos de la capital, donde el 57,4 por ciento de los hogares viven en alquiler. 

Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, explica que cada año se forman cerca de 75.000 nuevos hogares, entre parejas que comienzan una vida juntas y jóvenes que deciden independizarse.

Sin embargo, la ciudad produce alrededor de 40.000 viviendas nuevas anuales, una diferencia que, según el dirigente, mantiene la presión sobre la oferta disponible. 

“Ese diferencial hace que el mercado de arrendamiento siga creciendo en la ciudad”, señala Chiriví. La situación no afecta únicamente a quienes tienen menores ingresos. De acuerdo con el informe ‘Arriendo en Bogotá: un mercado en crecimiento con fuertes diferencias territoriales’, los hogares arrendatarios que reciben entre dos y cuatro salarios mínimos pasaron de representar el 24,4 por ciento en 2020 al 29,4 por ciento en 2025.

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Medellín está de moda

Medellín se ha convertido en uno de los mercados de arrendamiento más costosos del país, un fenómeno que refleja las transformaciones económicas, demográficas y urbanas que ha experimentado la ciudad durante las últimas dos décadas. 

Así lo revela un documento de trabajo sobre economía regional y urbana del Banco de la República, cuyos cálculos muestran que en 2024 la capital antioqueña alcanzó el índice de precios de arriendo más alto entre las principales ciudades, superando a Bogotá y Cartagena, que históricamente habían encabezado esta clasificación. 

El resultado evidencia un cambio en la geografía del mercado inmobiliario colombiano, en el que Medellín ha ganado protagonismo por el encarecimiento de sus alquileres. 

El estudio muestra que esta transformación ha sido progresiva. Hacia 2008, Cartagena y Bogotá figuraban entre las ciudades con los arriendos más elevados. Para 2016, Bogotá era la ciudad con mayores costos, seguida de Cartagena. 

Sin embargo, en 2024 el panorama cambió: Medellín pasó a liderar el índice de Fisher, una herramienta estadística utilizada en el documento para comparar los precios relativos de los arrendamientos entre ciudades. Este comportamiento indica que las presiones sobre los alquileres ya no se concentran exclusivamente en la capital del país, sino que han adquirido una dimensión regional.

Detrás de este encarecimiento confluyen varios factores. Según el documento del Banco de la República, Medellín combina una creciente atracción de población, desarrollo empresarial y transformaciones urbanas que han impulsado sus precios relativos. 

La llegada de nuevos habitantes y la expansión de actividades económicas pueden incrementar la demanda de vivienda en determinados sectores, mientras la oferta habitacional necesita tiempo para ajustarse. De esta manera, la competencia por inmuebles bien ubicados y con acceso a servicios puede traducirse en mayores cánones, especialmente en zonas donde la disponibilidad de viviendas no crece al mismo ritmo que las necesidades de los hogares.

Una investigación de la Pontificia Universidad Javeriana realizada en Medellín identificó problemas relacionados con la disponibilidad de suelo, la construcción de nuevas viviendas y las dificultades para acceder a la propiedad. El estudio también evidenció una reducción del 47 por ciento en las licencias de construcción por cada 100.000 habitantes. Aunque el auge del turismo y las plataformas de alojamiento temporal suele aparecer en la discusión sobre los precios, Fedelonjas capítulo Antioquia advierte que no puede atribuírsele todo el encarecimiento.

La investigación de la Javeriana divulgada en septiembre de 2026 afirma que no encontró un efecto causal estadísticamente significativo de los alojamientos de corta estancia sobre los precios de los arriendos residenciales de largo plazo, dentro del ámbito y periodo analizados. El problema, explica el gremio, requiere considerar la disponibilidad de viviendas, las condiciones del mercado y una demanda que se concentra en sectores específicos de la capital antioqueña.

El Caribe busca amenidades

El fenómeno tampoco es exclusivo de Medellín. La investigación del Banco de la República señala que Cartagena, Barranquilla y Santa Marta se ubicaron inmediatamente después de Bogotá, que quedó de segunda, debajo de la capital antioqueña, en el índice de 2024, lo que refleja una recomposición del mercado en distintas regiones del país. En las ciudades del Caribe, el documento identifica presiones asociadas al turismo y a procesos acelerados de urbanización. En contraste, capitales como Armenia, Popayán, Tunja y Manizales han perdido posiciones relativas en la clasificación de precios, mientras Cúcuta pasó de ocupar un lugar intermedio en 2008 a situarse entre las ciudades con menores índices en 2024. 

Estas diferencias muestran que el comportamiento de los arriendos también responde a condiciones económicas y demográficas particulares de cada territorio.

Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal de Barranquilla, explica que el valor de los arriendos está cada vez más relacionado con el crecimiento de la propiedad horizontal y con los servicios que ofrecen los conjuntos y edificios. 

El efecto terremoto

La habitación donde Patricia Collazos guardaba los objetos que ya no usaba se convirtió en el refugio de su familia. Allí vive con su esposo, sus dos hijos y su gato desde que el terremoto de magnitud 7,4 del 10 de agosto dejó en precarias condiciones su apartamento en Torres de Alcalá I, en Cali. Encontrar otro techo ha sido casi tan angustiante como abandonar el suyo. 

“En promedio, los alquileres están entre 3, 4 e incluso 5 millones de pesos. A eso súmele que están pidiendo un sinnúmero de papeles y que los fiadores tengan propiedad raíz”, cuenta. Una vecina, dice, vio un apartaestudio cerca de la Arena USC por 1,4 millones de pesos; cuando regresó con los documentos, el precio ya había subido a 1,8 millones. 

La emergencia obligó a numerosas familias a buscar vivienda al mismo tiempo, especialmente casas y apartamentos de pocos pisos. El abogado inmobiliario Jair Gómez Guaranguay estima que los precios de oferta aumentaron entre 20 y 30 por ciento, con casos de hasta 50 por ciento. “Al quedar tanto bien inmueble averiado, la oferta colapsó frente a una demanda desbordada”, afirma. 

En Armenia, el terremoto destruyó el apartamento de Ana Duque en el barrio Granada, donde murió su mascota. Ahora vive con su esposo en casa de una prima. “Un apartamento o una casa que antes valía 1.500.000 ahora vale 3.000.000”, expresa. Tras dos meses, sigue sin mudarse. 

Según registros de Fincaraíz, las búsquedas de vivienda en alquiler aumentaron en agosto un 43 por ciento en Armenia, 36 por ciento en Cali, 34 por ciento en Manizales y 22 por ciento en Pereira. Son incrementos en las consultas de la plataforma, no en los precios de los arriendos. 

Victoria Restrepo, administradora de un edificio en Armenia, asegura que hasta ocho personas pueden interesarse por un mismo apartamento. Añade que algunos propietarios trasladan a los cánones los costos de reparación de los daños del sismo. 

En Risaralda, el presidente de la Asamblea departamental, Juan Carlos Valencia, denuncia alzas de entre 50 y 100 por ciento en Pereira y Dosquebradas, y de hasta 200 por ciento en algunos locales comerciales. En un país donde arrendar es la principal forma de acceder a una vivienda, encontrar dónde vivir se ha convertido en una incertidumbre diaria.

* Con información de Nación y Bogotá.

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