도쿄 아파트값은 어떻게 치솟았나…“일부 법인 금융상품 취급, 가격조작에 가까워”

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“도쿄에서 아이 키우는 사람들이 집값과 임대료 급등 탓에 이사 간다는 얘기를 많이 듣습니다.”

지난 2월 일본 도쿄도의회에서 히가시무라 구니히로 공명당 도의원은 이렇게 따져 물었다. 최근 수년간 도쿄 핵심 지역을 중심으로 집값이 급등하면서 평범한 월급쟁이들은 내 집 마련을 엄두조차 낼 수 없게 됐기 때문이다. 당시 도쿄도 쪽은 “도쿄가 지속 가능한 도시로 성장하기 위해 자녀 양육 가구 등이 합리적 가격으로 안심하고 거주할 주택을 공급하는 게 중요하다”며 기존 건물의 리모델링 지원과 민간 개발사업을 통한 저렴한 주택 공급 확대 등을 대책으로 내놨다. 하지만 최근 도쿄 집값 폭등의 주요 원인에 초고가 주택의 집값을 끌어올리는 투기 세력들이 있다는 지적이 나오고 있다.

일본 니혼게이자이신문은 12일 “일부 법인들이 도쿄 아파트들을 소유하면서 이를 마치 금융상품처럼 취급하고 있다”며 “특히 법인이 매입한 주요 고층 아파트 최상층 가운데 4할 정도가 (매매) 3년 이내에 다시 팔렸으며 주택 가격 급등의 한 원인이 되고 있다”고 보도했다.

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이 매체에 따르면, 부동산 정보 전문업체 ‘트러스타트’가 2019년부터 2026년까지 도쿄 핵심부인 ‘6구’(신주쿠·시부야·치요다·주오·미나토·분쿄)의 아파트 7만3천세대 등기를 분석해 보니 법인 소유가 전체의 16%를 차지했다. 도쿄에 이어 2대 도시인 오사카부 오사카시의 도심 3구(기타·주오·니시)의 1만1000세대 조사에서도 법인 소유 비율이 16%로 집계됐다.

특히 도쿄 6구와 오사카 3구에서 20층 이상 초고층 아파트 303동 가운데 최상층 1867세대의 소유 현황을 보면, 28%에 이르는 515세대가 법인 소유였다. 도쿄 시부야구와 분쿄구에서는 이 비율이 각각 44%, 38%까지 치솟았다. 특히 법인이 소유한 최상층 아파트 매매건수 981건을 추적해 보니 매입 후 3년 이내에 다시 팔린 사례가 360건으로 전체의 37%나 됐다. 이 가운데 1년 이내 거래된 것만 216건에 이른다.

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문제는 이들 법인이 초고가 부동산을 단기간에 사고파는 방식으로 수익을 챙기면서 전체 집값을 끌어올리고 있다는 것이다. 한 부동산 회사 대표는 이 매체에 “10여 년 전부터 고층 아파트 최상층을 중심으로 10여 채를 매입한 뒤 15∼25% 이익을 붙여 단기간에 재판매해 왔다”며 “지금은 가격이 너무 올라 일단 손을 대지 않고 있다”고 말했다. 이 회사 대표는 3억엔(25억2천만원)짜리 최상층 아파트를 구입한 뒤 열흘 만에 다른 부동산 회사에 팔아 수천만엔을 챙기기도 했다. 또 도쿄와 오사카의 부동산 회사, 또다른 투자회사 등 3곳이 도쿄 요요기와 시부야 근처 최상층 아파트를 놓고 순서대로 재판매하면서 가격을 끌어올리는 일이 있었다고 한다. 부동산 회사 도쿄칸테이 쪽은 “최근 몇년간 특히 초고층 아파트 매매는 가격 조작에 가깝다”며 “재판매업자 등이 이익을 붙여 재판매하면서 실수요층은 감당할 수 없는 가격이 됐다”고 지적했다.

일본 국토교통성도 도심 고층 아파트들을 상대로 한 투기적 짬짜미 대응에 나선다는 방침이다. 노자와 치에 메이지대 교수(도시환경디자인학)는 니혼게이자이신문에 “주택의 금융상품화가 진행되면서 주택 거래의 중심이 ‘살지 않는 구매자’로 옮겨가 각종 문제가 발생하고 있다”며 “법인의 주택 단기 재판매에 대한 과세 강화와 해당 목적의 대출에 대한 금융기관의 감독 강화를 검토해야 한다”고 짚었다.