מתכננים הלוואה על חשבון הדירה? מהחודש הבא הבנק עלול לסרב

בנק ישראל משנה מ־1 באוקטובר את הכללים להלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס קיים; הבנקים יידרשו להביא בחשבון גם את המשכנתא הקיימת, כך שחלק מהלווים יקבלו פחות כסף או אף יסורבו; השינוי עלול לפגוע במשקי הבית שייקחו הלוואה לשיפוץ או לסגירת חובות, ולדחוף אותם לנטילת הלוואה יקרה יותר בשוק האשראי החוץ־בנקאי

שקד גרין ערבה, כלכליסט|

ב־1 באוקטובר ייכנסו לתוקף מגבלות חדשות של בנק ישראל בשוק המשכנתאות, שנועדו להדק את הפיקוח על יכולת ההחזר של משקי הבית. במוקד עומד שינוי משמעותי באופן שבו הבנקים יחשבו את יחס ההחזר (PTI) בעת מתן הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס קיים. המהלך מעורר ביקורת בענף, לנוכח החשש שהוא ידחק לווים לשוק החוץ־בנקאי היקר. כלכליסט עושה סדר בשינויים שייכנסו לתוקף בחודש הבא.

מהי מגבלת יחס ההחזר (PTI)? יחס ההחזר (Payment to Income) הוא נתון שקובע איזה אחוז מתוך ההכנסה נטו של הלווה יכול להיות מופנה להחזר המשכנתא. על פי הוראות בנק ישראל, התקרה המוחלטת המותרת היא יחס החזר של 50% מההכנסה. עם זאת, בפועל, הרף המשמעותי יותר הוא 40%. כאשר יחס ההחזר של הלווה חוצה את רף ה־40% (ונמצא בטווח שבין 40% ל־50%), בנק ישראל "מעניש" את הבנק ודורש ממנו ריתוק הון מחמיר (הקצאת הון של 100% כנגד ההלוואה). דרישה זו מייקרת משמעותית את מתן ההלוואה עבור הבנק, שמגלגל את העלויות ללווה בדמות ריביות גבוהות במיוחד, או פשוט מסרב לאשר את העסקה. מטרת המגבלה היא למנוע מינוף יתר, להבטיח שללווה יישאר מספיק כסף להוצאות מחיה שוטפות גם בתרחישים של התייקרויות במשק, ולהגן על יציבות המערכת הבנקאית מקריסת לווים.

מהו השינוי המרכזי שייכנס לתוקף? בנק ישראל מחמיר את אופן בחינת יכולת ההחזר של הלקוח. עד היום, כאשר לווה ביקש הלוואה נוספת בשעבוד הבית (הלוואה לכל מטרה), הבנק בחן את יכולת ההחזר רק מתוך "ההכנסה הפנויה" שנותרה לו לאחר תשלום המשכנתא הקיימת. מעתה, הבנק יחויב לסכום יחד את כל התשלומים החודשיים על הנכס – המשכנתא הישנה וההלוואה החדשה – ולחשב את יחס ההחזר של שניהם יחד מתוך סך ההכנסה המקורית נטו.

מהן הלוואות לכל מטרה ולמה לוקחים אותן? הלוואה לכל מטרה היא כלי שמאפשר לבעלי נכסים לקבל אשראי מהבנק בריבית זולה יחסית, כנגד שעבוד הדירה שלהם (כלומר, הגדלת המשכנתא). הלוואות אלו משמשות למטרות שאינן רכישת הדירה עצמה – החל ממימון שיפוץ, דרך עזרה לילדים ברכישת דירה ועד למטרה הנפוצה ביותר: איחוד הלוואות. משקי בית רבים צוברים חובות יקרים (כמו מינוס בבנק, או הלוואות צרכניות לרכבים וכדומה בריביות דו־ספרתיות), ומשתמשים בהלוואה לכל מטרה כדי לאגד אותם ולפרוס אותם מחדש לטווח ארוך תחת ריבית של משכנתא, ובכך להקטין משמעותית את ההחזר החודשי שלהם.

אפשר דוגמה? ניקח לדוגמה משפחה עם הכנסה חודשית נטו של 20 אלף שקל, שמשלמת כיום משכנתא של 6,000 שקל בחודש, ומבקשת כעת הלוואה נוספת לשיפוץ הבית או לסגירת חובות, שההחזר עליה הוא 4,500 שקל. במצב הישן הבנק הפחית את המשכנתא הקיימת מההכנסה (20 אלף פחות 6,000) וחישב את יחס ההחזר של ההלוואה החדשה מתוך 14 אלף השקלים שנותרו. סכום של 4,500 שקל מתוך 14 אלף שקל היווה יחס החזר תקין של כ־32%, וההלוואה לרוב אושרה.

לפי החישוב החדש (החל מ־1 באוקטובר), הבנק יסכום את המשכנתא הקיימת (6,000) ואת ההלוואה המבוקשת (4,500), ויגלה כי סך ההחזרים עומד על 10,500 שקל. סכום זה מהווה 52.5% מתוך סך הכנסת המשפחה המקורית (20 אלף). מאחר שנוצרת חריגה מרף ה־50% המותרים, המשמעות היא שההלוואה תידחה.

למה בנק ישראל עושה את זה? המטרה הרשמית של הרגולטור היא למנוע מצב שבו משקי בית לוקחים על עצמם "הר חובות" שיקשה עליהם לעמוד בהתחייבויות. בנק ישראל מבקש לוודא שגם אם המצב הכלכלי ישתנה או הריביות יעלו, עדיין יישאר ללווים מספיק כסף פנוי למחיה בסוף החודש, ולהגן על הבנקים מפני לווים ממונפים מדי.

מה יחס ההחזר הממוצע כיום? מנתוני בנק ישראל עולה כי נכון לאוגוסט 2026, יחס ההחזר הממוצע בהלוואות חדשות לכל מטרה בשעבוד נכס, שהיקפן עומד על כחצי מיליארד שקל בחודש, עמד על כ־24% (מתוך ההכנסה הפנויה). יחס ההחזר הממוצע על משכנתאות רגילות עומד על 29.2%. המשמעות היא שברגע שבו יידרשו הבנקים לסכום את התשלומים יחד, הלווה הממוצע שיבקש אותה הלוואה יגיע ליחס החזר משולב של מעל ל־40%. כלומר, רבים לא יוכלו לקבל את מלוא הסכום שביקשו דרך הבנק. הם יצטרכו לבחור בין ויתור על הלוואה לפנייה לשוק החוץ־בנקאי להשלמת הסכום החסר, בעלויות יקרות יותר. בתרחיש האחרון, המהלך של בנק ישראל אומנם לא בולם את נטילת ההלוואה, אך הוא מסיט סיכון מהמערכת הבנקאית לחוץ־בנקאית.

מה הביקורת על המהלך ומה התגובה בענף? בענף המשכנתאות מזהירים כי ההוראה הגורפת והיעדר שיקול הדעת שניתן לבנקים עלולים להשיג את התוצאה ההפוכה ודווקא להזיק ללווים. לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מציין כי בפועל המהלך דוחק את הציבור לשוק החוץ־בנקאי: "בנק ישראל מנסה לברך ובסוף יוצא מקלל. אדם שרוצה עוד אשראי דרך שעבוד הנכס בדרך כלל צריך לסגור מינוס בחשבון בריביות דו־ספרתיות. במקום לאפשר לו אשראי בנקאי זול, משאירים אותו עם גיבנת באשראי ארוך ומאוד יקר מחוץ למערכת הבנקאית".

הביקורת המרכזית בענף היא שמדובר ב"הוראת גיליוטינה" שמונעת חיתום הגיוני. "אם אני בתור בנק רואה שלקוח משלם משכנתא כסדרה, ובנוסף מחזיר עוד 8,000 שקל בחודש על הלוואות בחוץ, אני יודע שיש לי אפשרות להעמיס את החוב על הבית ולהוזיל לו את ההחזר החודשי הכללי ל־4,000 שקל", מסביר סלע. "אבל בנק ישראל אוסר על הבנקים לעשות את זה. אם החוב הולך למטרת סגירת חוב יקר אחר, והבנק יכול לשלוט בכך שהכסף ילך ישירות לשם – תפעילו שיקול דעת כגוף בנקאי. אל תחסמו את כולם בשברי שנייה. בסוף, אדם שיקרוס תחת חוב שהוא לא בנקאי, מתישהו זה יחזור בחזרה לפתחם של הבנקים".

האם עוד שינויים צפויים בשוק המשכנתאות? "על הקווים" ממתינה הוראה של הפיקוח על הבנקים שפורסמה לאחרונה כטיוטה, ונוגעת לצמצום מנגנון שנקרא "היפוך לווים" (או "ממשכן לחיובו של אחר"). מדובר בפרקטיקה נפוצה שבה הורים מצטרפים כלווים מרכזיים למשכנתא של ילדיהם. כיום, בנקים מסוימים מתחשבים ב־100% מהכנסת ההורים לצורך אישור יכולת ההחזר (הכנסת הילדים מחושבת רק במחציתה). על פי העדכון החדש, מובהר כי "לא ניתן להכיר ביותר ממחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב שאינו בעל זכות במקרקעין, אף אם הקרוב משלם את מלוא ההחזר החודשי". כלומר, הבנקים יורשו להתחשב רק ב־50% מהכנסת ההורה המצטרף. המשמעות היא שמשקי בית מסוימים יישארו מחוץ למשחק, ובראשם זוגות צעירים זוכי תוכניות ממשלתיות, בנים ממשיכים בנחלות, ומשפחות בחברה הערבית שבונות על נחלת הבית הקיים.

"הבנק מצא מנגנון שיודע להפוך את ההכנסות – האבא מצטרף להלוואה כערב, הבנק מחשב את כל שכרו, בעוד את הרוכשים סופרים כחצי", מסביר סלע. "תחשוב על סטאז'ר לרפואה שמרוויח היום 2,000 שקל, אבל בעוד שנתיים ירוויח 50 אלף שקל. כשהוא רוצה לקנות דירה, הוא חייב לצרף את ההורים. הוא לא חלש כלכלית לאורך זמן, אלא נקודתית היום. הוא חייב למצוא פתרון להכנסות כאן ועכשיו – ובנק ישראל בא וחותך את האפשרות הזו".