"השאלה אינה רק כמה דירות בונים, אלא גם מי מנהל אותן"

שוק השכירות בישראל מורכב בעיקר מבעלי דירות פרטיים ומחוזים קצרי מועד. בעוד מעבר לים אפשר למצוא מתחמי שכירות גדולים וחברות ענק שפועלות בתחום, בישראל התחום לא מתרומם. למה? ומה צריך לעשות כדי לשנות את המצב?

אורי חודי|

מחירי השכירות מרקיעים שחקים. על־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחירים ממשיכים לעלות מחודש לחודש גם בחידושי חוזה וגם בחוזים חדשים. העובדה שקבלנים ויזמים מתקשים למכור דירות, ומשקיעים פונים יותר ויותר לחו"ל ופחות לשוק המקומי, מובילה לירידה בהיצע הדירות שעומדות להשכרה, מה שמעלה את המחיר מעלה. נשאלת השאלה, כיצד אפשר להקל על שוק השכירות והשוכרים, הן על ידי פעילות של השוק החופשי והן על ידי מהלכים של המדינה. נכון להיום רוב הדירות המיועדות להשכרה נמצאות בידיים פרטיות של משקיעים, ורק מיעוט מוחזק בידי חברות המתמחות בתחום או קרנות ריט.

בזמן שמעבר לים אפשר למצוא מתחמי שכירות ענקיים, פרויקטים שמיועדים רק להשכרה או פתרונות שונים לקהל השוכרים, בארץ המצב שונה. ניסיון עבר לעודד את הקבלנים לבנות להשכרה, לצד פרסום מכרזי מדינה, לא הצליח להתרומם, ועליית הריבית פגמה בכלכליות התחום. גורמים בשוק מסבירים איך יהיה נכון לקדם את התחום בישראל, ומוסיפים כי לא בטוח שמה שעובד במדינות אירופה או בארה"ב יתאים גם לקהל המקומי.

"האתגר בשוק השכירות בישראל אינו מסתכם רק בהגדלת מספר הדירות, אלא גם ביצירת חלופה יציבה ואיכותית לשוכרים, שתאפשר להם להתגורר בדירה לאורך זמן, בסביבה מתוחזקת וודאות גדולה יותר. כיום חלק משמעותי משוק השכירות מבוסס על בעלי דירות פרטיים, והדבר עשוי להקשות על שוכרים שמחפשים יציבות והמשכיות לאורך שנים", מסביר ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, קרן ריט הפועלת בתחום הדיור למגורים בישראל.

לדבריו, "מתחמי ענק של מאות ואף אלפי יחידות דיור, כפי שקיימים במדינות אחרות, אינם בהכרח הפתרון הנכון לכל מקום. ניהול של מתחמים כאלה מחייב מערך מקצועי ומיומן, תחזוקה שוטפת והשקעה מתמשכת, ובישראל, ללא תכנון נכון וניהול איכותי, קיים סיכון שמתחמים גדולים יסבלו מהזנחה או יפתחו תדמית שלילית. לכן השאלה אינה רק כמה דירות בונים, אלא גם מי מנהל אותן ואיזו סביבת מגורים נוצרת".

על־פי רוזנבוך, חלק מהפיתרון נעוץ ברצון של המדינה לעודד פתרונות לתחום, כדוגמת חברת מגוריט: "קרנות כמו מגוריט פועלות במודל של החזקת דירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך, מתוך תפיסה ששכירות יכולה להיות פתרון מגורים יציב ולא רק חלופה זמנית לרכישת דירה. מודל כזה מאפשר לנהל את הדירות באופן מרוכז ומקצועי, ולבנות מערכת יחסים ארוכת טווח עם השוכרים. כדי שהמודל הזה יתרחב ויהפוך לחלק משמעותי יותר משוק הדיור בישראל, נדרשת מדיניות שתעודד קרנות ריט וגופים מוסדיים לרכוש ולהקים מתחמי מגורים להשכרה ארוכת טווח. נדרשת גם ודאות רגולטורית וכלכלית שתאפשר להשקיע בתחום לאורך שנים. הגדלת ההיצע לא תגיע רק מעוד דירות בשוק החופשי, אלא גם מיצירת שוק מוסדי מפותח של שכירות ארוכת טווח, עם ניהול מקצועי ואחריות מתמשכת כלפי הדיירים".

לדברי אלעד פורטל, יזם נדל״ן, רו״ח וכלכלן ומנכ״ל פורטל גרופ, המתמחה ביזמות ובהתחדשות עירונית ובקידום פתרונות מגורים והשקעה, "מי שרוצה לקדם דיור להשכרה בישראל, חייב לחשוב לטווח ארוך". פורטל סבור שהסיבה שאין דיור להשכרה מוסדי בארץ נעוצה בהיעדר מודל כלכלי ותכנוני מספק להשכרה מוסדית. "עלויות הקרקע והבנייה הגבוהות, עלויות המימון, משך הזמן הארוך לקידום תוכניות והיעדר ודאות רגולטורית מקשים על יצירת מתחמים גדולים המיועדים להשכרה לטווח ארוך. כדי לשנות את המצב נדרשת מדיניות שתעודד השקעות ארוכות טווח, תייצר כדאיות כלכלית ותעניק ודאות ליזמים ולמשקיעים". הפתרון שמציע פורטל אינו מסתכם בבנייה נוספת, אלא ביצירת מגוון מסלולי דיור: "לצד השוק החופשי, יש לקדם מתחמי שכירות מנוהלים, דיור בהישג יד, מעונות מגורים, דיור לצעירים ולסטודנטים ופתרונות מגורים לאוכלוסייה המבוגרת. במקביל ניתן להרחיב את שיתופי הפעולה בין הרשויות המקומיות, המדינה והיזמים הפרטיים, ולשלב שימושים מסחריים וציבוריים שיחזקו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. האתגר הוא להפוך את השכירות מבחירה זמנית ולא ודאית למסלול מגורים לגיטימי, יציב ואיכותי. כך ניתן להגדיל את היצע הדירות, לחזק את המרקם העירוני ולתת מענה אמיתי לצורכי התושבים".

אולם לא כולם פסימיים, ויש מי שדווקא סבור שאנחנו נמצאים בכיוון נכון של צמיחת התחום. כך למשל, ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living, קרן ריט המתמקדת בתחום הדיור להשכרה, מציין כי "תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח נמצא בצמיחה בישראל, וכבר כיום פועלים בארץ מתחמים הכוללים מאות דירות להשכרה, לצד מתחמים נוספים שצפויים להתאכלס בשנים הקרובות".

לדבריו: "אנחנו רואים צמיחה בפעילות בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח הן בהקמת פרויקטים חדשים והן בעסקאות לרכישת מקבצי דירות מיזמים. אזורים Living לבדה מחזיקה בכ־2,000 יחידות דיור ב־11 מתחמים, מהן כ־900 יח"ד בפרויקטים שנבנו ואוכלסו באשדוד, ראשון לציון, אור יהודה, תל אביב ואשקלון. בראשון לציון יש לנו 216 דירות בשכונת הרקפות, באשדוד 112 דירות ובאור יהודה 364 דירות. בנוסף לחברה פרויקטים בשלבי הקמה, תכנון ורכישה בירושלים, לוד, בת ים, תל אביב ואשדוד, ואנחנו בוחנים רכישות נוספות".

עוד על־פי ענבים, "הצמיחה נובעת מכמה גורמים. ברמת התכנון, אנחנו רואים כיום את מימושן של תוכניות שאושרו בעבר, לצד תוכניות חדשות הכוללות שיעור לא מבוטל של דירות להשכרה ארוכת טווח. ברמת תנאי השוק, לאחר תקופה ממושכת של ריבית גבוהה שהקשתה על התפתחות התחום, הירידה ההדרגתית בריבית מחזקת את האטרקטיביות שלו כאפיק ליצירת תשואה ותזרים לאורך זמן. גם הביקוש הגבוה והעלייה במחירי השכירות משפרים את הכדאיות הכלכלית, והדבר מתבטא בהיענות של יזמים למכרזים ובעסקאות שבהן קרנות ריט רוכשות מקבצי דירות ומכניסות אותם לשוק השכירות ארוכת הטווח. עם זאת, לאור העובדה ששוק השכירות מהווה כיום כ־30% משוק המגורים, ההיצע הקיים של דיור להשכרה ארוכת טווח עדיין אינו מספיק. כדי להרחיב את ההיצע צריך להמשיך לאשר תוכניות ייעודיות לדיור להשכרה ארוכת טווח ולשלב דירות להשכרה גם בתוכניות התחדשות עירונית. במקביל יש ליצור תנאים נוחים יותר להשקעה ותמריצים שיאפשרו לשוק ההון ולגופים המוסדיים להשקיע בתחום בהיקפים משמעותיים. מדובר בהשקעות של מיליארדי שקלים, ולכן לצד הגדלת המלאי התכנוני, נדרש גם מענה מימוני".

עוד נקודה שענבים מדבר עליה, קשורה לציבור הישראלי וליחס שלו לתחום השכירות. "בציבור עדיין אין מספיק מודעות לאפשרויות הקיימות. מי שמחפש דירה להשכרה, לא צריך להסתפק ביד 2 או בפייסבוק, אלא לבדוק גם את הפרויקטים של חברות הדיור להשכרה ארוכת טווח ואת האפשרות להירשם לרשימות המתנה. חשוב להכיר גם את מנגנוני עדכון שכר הדירה הקבועים בחוזים. בפרויקט שלנו בשכונת הרקפות בראשון לציון, לדוגמה, דיירים שנכנסו ב־2021 מחדשים כעת את החוזים לאחר חמש שנים ומשלמים כ־7,500–7,600 שקל (מנגנון העדכון בפרויקט מאפשר בתום חמש השנים העלאה של 5%, בתוספת הצמדה למדד). עם זאת שכר הדירה של דירות מקבילות בשוק הפרטי באותה שכונה כבר הגיע לכ־8,500 שקל בחודש".

המציאות הנוכחית בשוק השכירות הישראלי מחייבת התייחסות רחבה לענף, גם מצד המדינה. זה המקום להזכיר, שלפני כמה שנים קבעה הממשלה שמשקיעי הנדל"ן הם גורם שיש להקשות עליו, והחליטה להעלות את מס הרכישה על מי שרוכש יותר מדירה אחת. התוצאה של המהלך הייתה ירידה במספר משקיעי הנדל"ן, מה שהוביל לירידה גם בהיקף הדירות המיועדות להשכרה. אחרי שנים ארוכות של מצוקה פרסם לאחרונה משרד הבינוי והשיכון תוכנית רחבה הנוגעת לתחום. להלן הנקודות המרכזיות שלה:

הקמת גוף מתכלל: על־פי העבודה המלאה, תנאי מקדים ליישום כל הפתרונות המוצעים חייב להיות הקמת גוף מתכלל ייעודי לשוק השכירות בתוך משרד הבינוי והשיכון. כיום הסמכויות והכלים הנוגעים לשוק השכירות מפוזרים בין גופים רבים – בהיעדר גורם אחד המחזיק באחריות כוללת לתחום, אין יכולת ממשית להוביל מדיניות עקבית, לתאם בין השחקנים, לעקוב אחר ביצועי המדיניות או להבטיח יישום אפקטיבי של הפתרונות. על־פי הדו"ח, הגוף המתכלל ישמש כתובת ממשלתית מרכזית לשוק השכירות וירכז את האחריות לאיגום וניתוח נתונים, גיבוש מדיניות כוללת, תיאום בין־משרדי ומוניציפלי, קביעת יעדים ומדדים, מעקב ובקרה אחר יישום הפתרונות וקידום כלים משלימים לאסדרה, פיקוח ואכיפה.

חובת דיווח: על־פי הדו"ח, מדובר במהלך מחויב המציאות כדי להתמודד עם אחד מכשלי היסוד של השוק: היעדר תמונת נתונים מלאה, מהימנה, מקיפה ועדכנית. "ללא תשתית נתונים אין אפשרות לקבל החלטות מבוססות ומושכלות. חובת דיווח תאפשר למדינה להבין טוב יותר את היקף השוק, מאפייני השכירות, דפוסי ההתקשרות ורמות המחירים, ובכך לבסס מדיניות על נתוני אמת ולא על אומדנים חלקיים וספורדיים".

תכנון סטטוטורי להשכרה: התוכנית מציעה להפוך את הקרקע לדיור להשכרה למוצר דיור מתוכנן מראש על ידי גיבוש ויישום מדיניות תכנונית אחידה שתאפשר להגדיר היכן, באיזה היקף ובאילו מאפיינים נכון לשלב דיור להשכרה, ותצמצם את הפער בין הצורך הציבורי ובין הכלים התכנוניים הקיימים.

שכירות בשטחים חומים: פתרון זה מבקש להרחיב את סל הכלים התכנוניים, באמצעות מיצוי טוב יותר של קרקע ציבורית שאין בה שימוש ציבורי קונקרטי, וזאת לצורך הגדלת ההיצע של יחידות דיור לשכירות באזורים רלוונטיים.

סיווג קרקעות לשכירות: לקדם מהלך,שמסגרתו הקרקע תסווג מראש כמיועדת לשכירות בלבד, לצמיתות או לתקופה ארוכה. הדבר יאפשר קיומו של מלאי יציב ומתמשך של דירות להשכרה, מניעת פירוק עתידי של פרויקטים למכירת דירות בודדות ועיצוב פרויקטים המותאמים מראש לצורכי שוכרים בשכירות ארוכת טווח.

חיבור בין שכירות להתחדשות עירונית: חיבור בין תהליכי התחדשות עירונית לשימור או יצירה של מלאי דירות להשכרה. מדובר ברעיון שמציע להטמיע במיזמי ההתחדשות העירונית גם רכיב של שכירות יציבה וארוכת טווח.

התאמה תכנונית למודל דיור להשכרה: התאמת המוצר הפיזי לצורכי השוכרים, במקום להסתמך על דירות שתוכננו במקור למכירה ואינן תואמות צרכים אלה. הדבר יאפשר תמהילי דירות גמישים וייעודיים לאוכלוסיות שונות, צפיפות מותאמת וכן ניהול יעיל יותר של מתחמי שכירות.

הקמת מנגנון לבירור תלונות והטלת עיצומים: פתרון שמציע לטפל בשוק השכירות הקיים ולהתייחס לפערי הכוח בין שוכרים ומשכירים ולחולשת מנגנוני האכיפה הקיימים. על־פי הדו"ח, "יש צורך מהותי בכתובת נגישה ומהירה כחלופה נגישה ומהירה להליך משפטי מלא במקרים המתאימים, הן כדי לחזק את האמון בשוק והן כדי לשפר את ההגנה על זכויות הצדדים".