La martingala de Valdebebas pren forma: 448.000 metres quadrats del Reial Madrid passen a tenir usos lucratius

La martingala urbanística de Valdebebas que el Reial Madrid i Florentino Pérez van començar a gestar l’any passat ja pren forma. L’Ajuntament de Madrid, encapçalat pel batlle José Luis Martínez-Almeida, ha aprovat inicialment la modificació del planejament que permetrà de destinar a usos lucratius uns 448.000 metres quadrats d’edificabilitat dels terrenys de la ciutat esportiva del club blanc. Oficines, hotels, comerços, un hospital privat i una universitat privada podran ocupar una finca que fins ara tenia un ús essencialment esportiu.

El canvi és substancial. El planejament vigent permet una edificabilitat de 360.000 metres quadrats d’ús esportiu, però la proposta municipal la redueix fins a uns 89.000, pràcticament una quarta part. Alhora, augmenta l’edificabilitat total de la parcel·la fins a 532.550 metres quadrats, 172.550 més que no permet la normativa actual. D’aquests 532.550 metres quadrats, aproximadament 276.000 es reservaran a equipaments privats i 172.550 a usos terciaris. És a dir, activitats econòmiques que van molt més enllà de l’ús esportiu per al qual havien estat qualificats els terrenys. Entre els usos previstos hi ha uns 100.000 metres quadrats d’oficines i espais per a allotjament, comerç i activitats recreatives. Els equipaments privats podran incloure, entre més instal·lacions, un hospital i una universitat privats.

I amb el canvi d’usos també canvia el valor del sòl. Segons una valoració de la consultora immobiliària Savills incorporada a la documentació de l’operació, els terrenys passen a tenir un valor estimat de 360,1 milions d’euros: 40,7 milions corresponen al sòl esportiu, 133,9 milions als equipaments privats i 185,5 milions al sòl terciari.

Una finca enorme amb bona part del sòl encara buit

El Reial Madrid és l’únic propietari de la parcel·la, situada a Valdebebas, al nord-est de Madrid i molt a prop de l’aeroport de Barajas. La finca té prop d’1,2 milions de metres quadrats i acull les instal·lacions esportives del club, entre les quals l’estadi Alfredo Di Stéfano. Tanmateix, bona part del terreny no s’ha arribat a desenvolupar. És precisament aquesta superfície que Florentino Pérez vol transformar amb el projecte Madrid Innovation District, presentat el maig del 2025 al costat d’Almeida i de la presidenta de la Comunitat de Madrid, Isabel Díaz Ayuso.

Aleshores, el projecte es presentava com un gran centre d’innovació capaç d’atreure empreses tecnològiques, centres de recerca i institucions acadèmiques. Però encara no se sabia l’abast exacte de la modificació urbanística que necessitava. Ara sí: la documentació sotmesa a informació pública concreta tant l’augment de l’edificabilitat com el canvi d’usos que farà possible el negoci.

L’Ajuntament justifica l’operació dient que la finca és ara “infrautilitzada”. De fet, només s’ha executat una part de l’edificabilitat que permet el planejament vigent. El govern d’Almeida defensa que la reforma servirà per a crear un centre tecnològic internacional i per a integrar més bé aquests terrenys en el conjunt de Valdebebas.

Un vell mecanisme conegut per Florentino Pérez

La transformació de Valdebebas recorda inevitablement la gran operació urbanística que va marcar el començament de la primera presidència de Florentino Pérez al Reial Madrid. L’any 2001, els terrenys de l’antiga ciutat esportiva del club, al passeig de la Castellana, van ser requalificats i posteriorment venuts. Allà on hi havia camps d’entrenament s’hi van poder aixecar edificis d’oficines i, anys més tard, s’hi van construir les conegudes Quatre Torres. Aquella operació va proporcionar al Madrid centenars de milions d’euros, li va permetre de reduir dràsticament el deute i va facilitar el trasllat de la ciutat esportiva precisament a Valdebebas.

Un quart de segle després, Florentino torna a trobar-se davant una situació semblant: un terreny propietat del Reial Madrid, qualificat principalment per a ús esportiu, que gràcies a una modificació urbanística municipal podrà acollir activitats molt més rendibles. El club no haurà necessàriament de construir tot el projecte. Com a propietari, podrà desenvolupar els terrenys directament, cercar socis perquè hi inverteixin o vendre’n una part. La nova qualificació, en qualsevol cas, amplia considerablement les possibilitats econòmiques d’un sòl que fins ara tenia unes restriccions molt més grans.

L’Ajuntament reivindica més de vint hectàrees per a la ciutat

El govern municipal sosté que l’operació també proporcionarà contrapartides públiques. Segons l’Ajuntament, Madrid obtindrà gratuïtament més de 200.000 metres quadrats de sòl: uns 166.000 es destinaran a zones verdes i a donar continuïtat al Bosc Metropolità, i més de 35.000 serviran per a un equipament públic relacionat amb la innovació i la tecnologia.

Així mateix, el projecte preveu de recuperar ambientalment l’entorn del rierol de la Plata i de reorganitzar la mobilitat de la zona. Són els arguments amb què el govern d’Almeida defensa una modificació que, en paral·lel, transforma radicalment les possibilitats immobiliàries de la finca del Madrid.

Encara falta l’aprovació definitiva

La martingala, tanmateix, encara no és consumada. La Junta de Govern de Madrid va aprovar inicialment la modificació del Pla General d’Ordenació Urbana el 30 de juliol, i des d’ahir, 26 d’agost, l’expedient és en informació pública. S’hi podran presentar al·legacions fins el 25 de setembre. Acabat aquest procediment, la modificació haurà de tornar a l’Ajuntament perquè el ple l’aprovi provisionalment i, després, haurà de passar per la Comunitat de Madrid, que en té l’última paraula. Per tant, els nous usos encara no són executius.

Si la tramitació prospera, l’ajuntament calcula que les obres d’urbanització podran començar entre el 2028 i el 2030, i que els primers edificis del nou districte es començaran a construir a partir del 2029.

Fa quinze mesos, quan Florentino Pérez va presentar el Madrid Innovation District al costat d’Ayuso i Almeida, la martingala de Valdebebas encara era sobretot un projecte, uns quants renders i una declaració d’intencions. Ara ja hi ha una modificació urbanística sobre la taula, 448.000 metres quadrats destinats a usos lucratius i una valoració del sòl que arriba als 360 milions d’euros.