Caixa estuda aumentar juros da casa própria; entenda a conta por trás da decisão

Único entre os quatro maiores financiadores da casa própria a não mexer nos juros depois do segundo turno, a Caixa admite que vai ter de escolher entre cobrar mais caro ou emprestar menos. O banco estuda reajustar a taxa do crédito imobiliário, e a decisão deve sair em breve.

"Estudamos sim a questão do reajuste da taxa de juros, dependendo muito do volume de recursos que nós vamos disponibilizar no próximo período", disse a vice-presidente de Habitação, Inês Magalhães, nesta sexta-feira, 13.

No fim de outubro, Bradesco, Itaú e Santander elevaram suas taxas mínimas para 15%, 12,95% e 12,49% ao ano, mais Taxa Referencial (TR), todas acima do teto de 12% do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O movimento da Caixa tem peso maior que o de qualquer concorrente. De janeiro a agosto, o banco respondeu por 48,6% do crédito imobiliário com recursos da poupança, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

De onde vem a pressão sobre a taxa

A conta começa no funding, o dinheiro que o banco capta para emprestar. Por décadas, a principal fonte do crédito imobiliário foi a poupança, o recurso mais barato disponível.

Segundo Marcos Brasiliano, vice-presidente de Finanças e Controladoria, toda a carteira habitacional contratada entre 2020 e o primeiro semestre de 2022, com a Selic na mínima histórica, foi financiada com poupança, a taxas travadas por décadas.

Desde então, a carteira cresceu e a caderneta, não. O estoque da poupança no país gira em torno de R$ 1 trilhão. A Caixa concentra 40,3% desse saldo, ante 38,8% um ano antes, mas o avanço vem basicamente dos juros creditados, e não de novos depósitos.

"É o único banco que continua crescendo o saldo", afirmou Brasiliano.

Para continuar emprestando, o banco passou a combinar a poupança com Letras de Crédito Imobiliário (LCI), papéis de mercado com custo maior. O saldo das LCIs da Caixa chegou a R$ 268,7 bilhões em setembro, alta de 13,8% em 12 meses.

O dilema entre taxa e volume

Se a Caixa se limitasse a reemprestar o dinheiro que volta das parcelas pagas pela própria carteira, provavelmente não precisaria subir os juros. Para manter a oferta na escala atual, porém, precisa buscar mais recursos no mercado, e quanto mais empresta, maior a fatia do dinheiro caro.

"A gente até poderia nem fazer nada numa ótica de aumento de taxa, mas aí teria que reduzir de maneira drástica o volume", disse Brasiliano.

A decisão, segundo os executivos, consiste em encontrar o ponto ótimo, que é calibrar a taxa pelo custo das novas captações sem travar o crédito, de modo a atender o maior número possível de famílias.

Segundo Brasiliano, entra na conta um fator que os bancos privados não consideram, o risco de a alta da taxa empurrar parte das famílias do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para os programas de habitação social. "Estamos buscando o ponto ótimo, e logo vai ter essa notícia", afirmou.

Uma decisão que mexe com o mercado inteiro

A Caixa afirma não precisar de autorização do governo, seu controlador, para mexer nas taxas. A decisão é técnica e operacional do próprio banco.

Com 68,2% do crédito imobiliário do país, qualquer mudança de taxa na Caixa repercute em todo o sistema financeiro e na construção civil.

Segundo o banco, o crédito habitacional puxa emprego, obras de infraestrutura e saneamento. Pelas contas da Caixa, a originação imobiliária gerou mais de 1,6 milhão de empregos diretos e indiretos nos nove primeiros meses do ano.

A Caixa contratou R$ 180 bilhões em crédito imobiliário em 2023, R$ 223,6 bilhões em 2024 e R$ 246,4 bilhões em 2025. O presidente do banco, Carlos Vieira, projeta que 2026 feche "um pouquinho acima" do ano passado.

O que o balanço já mostra

Entre julho e setembro, o banco contratou R$ 72,5 bilhões em crédito habitacional, alta de 7,6% em um ano, mas queda de 1,1% em relação ao segundo trimestre.

A desaceleração foi mais forte justamente nas linhas com recursos próprios do banco, que incluem o SBPE. Esse grupo, que acumula alta de 32,2% no ano, cresceu só 2,1% no trimestre, para R$ 26,7 bilhões.

As contratações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), base do Minha Casa, Minha Vida, somaram R$ 45,8 bilhões, alta de 11,1% em um ano.

A carteira imobiliária chegou a R$ 1,043 trilhão em setembro, alta de 15,5% em 12 meses, e já representa 70,4% de todo o crédito da Caixa. Desse total, R$ 646,4 bilhões, cerca de 62%, vêm do FGTS e do Fundo Social.

O calote subiu, mas dentro do previsto

Outro dado no radar é a inadimplência acima de 90 dias da carteira imobiliária, que chegou a 1,70% em setembro, ante 1,30% um ano antes e 1,45% em junho.

"A carteira habitacional teve um crescimento, saindo de 1,30 para 1,70. Tem a ver com um trimestre um pouco atípico na recuperação e nas renegociações", disse Brasiliano, que citou a negociação coletiva com os empregados.

A greve dos bancários durante a negociação coletiva também represou contratações. "No caso do habitacional, você teve uma espécie de represamento que vai se diluindo nos dias subsequentes", afirmou Inês.

Segundo Brasiliano, com exceção do agronegócio, o atraso em todas as carteiras segue abaixo do nível embutido nas taxas cobradas. Ele afirmou ainda que o volume de ativos problemáticos no crédito imobiliário ficou estável entre junho e setembro, mesmo com a carteira em expansão.

Do lado do risco, a carteira conta com R$ 2,108 trilhões em imóveis dados em garantia, o que equivale a um loan to value (LTV), relação entre o valor emprestado e o do bem, de 49,50%.

O preço de crescer no crédito

A estratégia de expansão tem custo no resultado. O lucro líquido recorrente da Caixa somou R$ 3,5 bilhões no terceiro trimestre, queda de 7,4% em um ano, e o retorno sobre o patrimônio (ROE) recuou para 8,77%.

Segundo Brasiliano, se metade dos quase R$ 400 bilhões que a carteira cresceu desde 2023 tivesse ido para a tesouraria, o banco teria quase R$ 10 bilhões a mais de resultado em nove meses.

"Poderia ser mais fácil, poderia ser maior, mas não seria melhor, porque a Caixa não estaria cumprindo com o princípio constitucional da sua existência", disse.

A expectativa do executivo é que o ROE volte a patamares mais próximos de dois dígitos até o fim do ano.