少子化房價真的會崩？吳淡如一語道破驚人真相：這種房最危險

央行日前微幅鬆綁房市信用管制，自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成提高至7成，同時取消購地貸款限期動工要求。（資料照）

央行日前微幅鬆綁房市信用管制，自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成提高至7成，同時取消購地貸款限期動工要求。財經專家吳淡如認為，政策調整對部分購屋族與建商確實「有點」幫助，但買房終究要回到地點、價格、用途及自身負擔能力，尤其手上已有一戶房、準備購買第二戶者，更要先算清楚資金成本與持有壓力。

吳淡如表示，第二戶房貸成數提高，對符合條件的購屋人而言，自備款壓力可以減輕一些，但7成只是貸款上限，實際核貸成數仍須視銀行估價、收入及信用條件而定，增加借款也代表未來必須負擔更多本金與利息。

至於取消購地貸款限期動工要求，則讓建商面對缺工、土方處理等問題時，在工程安排上多了一些彈性，不過這項政策主要影響的是開發時程，市場買氣能否回溫，仍取決於房價與實際需求。

吳淡如以「豬、雞、馬」比喻不同類型的房產投資邏輯，她認為，房子不是拿來炒的，而是拿來住的，如果購買第二間房能讓自己更有安全感，那麼最好是「豬」或「雞」，不要再養一匹「馬」，除非資金真的完全不缺。

她直言，買房最開心的時候，可能是「買他的那一天，還有賣掉他的那一天」，中間還有很多機會成本必須計算。尤其房子價格高，一次購屋決定可能影響往後數十年的生活，購屋前不能只看房價漲跌，還要把長期持有成本一起納入。

吳淡如指出，第一間自住房最重要的是住得合適、價格合理且負擔得起，除了房貸之外，還有管理費、房屋稅、地價稅及未來維修費等支出，同時也要保留日常生活與緊急預備金，不能把資金全部壓在房子上。

至於第二間房，則必須有「第二間的邏輯」，不能單純因為市場氣氛或一時衝動就進場。她認為，購屋人應該先問自己，這間房可以累積什麼價值、能帶來多少租金收入，再扣除房貸利息、稅費、修繕及空租期間等成本後，實際還剩多少，「豬」或「雞」都應該算得出道理。

吳淡如也提醒，房產與ETF的功能並不完全相同，房子的投資報酬未必一定優於ETF，同時還有交易與持有成本，但房產可以提供居住安全感，也能作為向銀行融資的抵押品。銀行在評估房產融資時，除了房屋價值，也會檢視借款人的收入、負債與信用條件，這些都是購屋前應該先弄懂的問題。

此外，面對通膨與少子化趨勢，吳淡如認為，購屋人也不能只用單一因素判斷房價未來走勢。少子化不代表所有地區房價都會同步下跌，就業機會、人口移動及住宅供給等因素，仍會影響不同區域的住房需求。

她表示，與其等待房價跌到「沒人要」，不如先看清楚自己真正需要什麼，因為缺乏需求的房子，價格承受的壓力通常更大；至於條件較好的房子，最終成交價格仍取決於市場上願意購買、也有能力負擔的買方。

吳淡如強調，房子牽動的不只是資產配置，也與一個人的生活自由及幸福感有關，購屋人應該先分清楚什麼是夢想、什麼是實際，在政策鬆綁之際，更要回到自身財務條件與房屋用途，理性看待第二戶購屋決定。