Presidente de BancoEstado defiende el diseño del Fonavi y admite que evalúan hacer una oferta por Transbank

En medio de la crisis de la vivienda, Mario Farren, presidente de BancoEstado desde abril de este año, ha definido a la entidad como “un instrumento de política pública que apunta a generar propietarios en Chile”.

Su posición apunta tanto al papel que asumirá BancoEstado en la administración del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) -incluido en la reforma al mercado de capitales que se tramita en el Congreso-, vehículo que se creará con una capacidad para adquirir hasta US$20 mil millones en hipotecas; como a su labor en la originación de préstamos para la adquisición de viviendas en segmentos de menores ingresos.

BancoEstado lanzó esta semana su segunda campaña hipotecaria en 2026, denominada Hipotecario Pro. El banco propone cubrir hasta el 90% del valor de una propiedad de hasta UF6.000 utilizando la garantía Fogaes, con un crédito de hasta 30 años, a una tasa de 3,25%.

Farren explica que el mercado natural del banco es en viviendas de entre UF1.500 y UF4.000, aunque puntualiza que han crecido “70% en el segmento entre las UF4.000 y las UF6.000″.

¿Cuáles serán los efectos sobre las tasas hipotecarias del alza que, en el año, han tenido las tasas largas internacionales?

-No lo sabemos exactamente. El mercado ha reaccionado de manera muy favorable al rebalanceo en EE.UU. de los representantes en el Senado, y por lo tanto, es posible que se calmen las volatilidades y veamos tasas, por lo menos, estables. Pero existe otro escenario donde uno podría pensar que se redoblan las hostilidades porque se acabaron las presiones electorales en EE.UU. y, por lo tanto, aumentan las volatilidades. No lo sabemos. Lo que sí sabemos es que nosotros, como BancoEstado, tenemos el mandato y las herramientas para contribuir a aliviar una de las restricciones que existen, como la permisología, y probablemente el empleo, pues los salarios reales han subido menos que el precio de las viviendas. Pero hay un factor relevante que es el costo de financiamiento, y en esa ecuación, se encuentra el pie. Hoy día, con las garantías, podemos llegar a financiar hasta el 90% y, en el caso concreto del Fonavi, que viene acoplado a la aprobación de la ley de Reforma al Mercado de Capitales y Financiamiento para la Vivienda (también conocida como MK4), junto con el ahorro voluntario para la vivienda, podríamos hablar de un pie de un 7%.

Uno de los aspectos que ha generado mayor crítica es la gobernanza del Fonavi, donde ustedes administrarán a la vez que son originadores, considerando que su tamaño podría alcanzar un cuarto del stock de créditos hipotecario. ¿Qué responde a esos cuestionamientos?

-BancoEstado es parte de la implementación de una política pública. Pero en nuestra trayectoria hemos administrado fondos similares; desde 2009 gestionamos el Fogape, que ha completado aportes de capital por US$1.500 millones aproximadamente, donde entre 2006 y 2026 se han hecho más de dos millones de operaciones y el financiamiento total es de US$60.000 millones. Esto ha administrado el BancoEstado, que a la vez es un banco más que participa en las licitaciones del fondo.

En el Fogape hay transparencia, se entrega información periódica a la Comisión de Hacienda, a la CMF (Comisión para el Mercado Financiero) y en el caso del Fonavi se suma la entrega de información al Banco Central, además de una auditoría. Adicionalmente se incorpora el Comité Ejecutivo del banco, está la ratificación del Consejo Directivo del banco, y el hecho de que la normativa con la que se va a regir el fondo debe ser aprobada y supervisada por la CMF. Lo que quiero decir es que hay una trayectoria, no aparecimos ayer en el mercado y en la administración de fondos con garantías. Hay murallas chinas dentro del banco, hay un equipo dedicado a esto, separado del resto, que hoy emite informes semestrales y que se van a cambiar a trimestrales. Entonces, hay una gobernanza.

Entonces, ¿las críticas han sido injustas considerando el historial del banco?

-No, creo que es parte de una sana discusión, y es genuino que cada uno exponga sus inquietudes y defienda sus intereses. Lo importante es que se defienda con argumentos.

¿Si el objetivo era liberar capital del balance, por qué crear este instrumento y no potenciar los bonos securitizados?

-Nosotros hemos revisado la experiencia internacional. En uno de los países nórdicos existe un fondo que es exactamente igual al Fonavi, existen otros, como en Estados Unidos, en donde securitizan. Hay distintas combinaciones. Lo que estamos haciendo nosotros existe, la estructura que estamos armando es sencilla y es bastante conservadora en términos del riesgo crediticio y del riesgo financiero.

Se ha hablado de forma extraoficial de un deducible que cubriría la primera pérdida de la cartera de 3,5%, nivel que no gusta en la banca privada. ¿Esa cifra le acomoda a BancoEstado?

-El deducible es fundamental para alinear los intereses del originador con los del Estado. Esa primera pérdida básicamente está diseñada para lo que se llama ‘las pérdidas esperadas’, y el capital está diseñado para ´las pérdidas no anticipadas’. ¿A qué se parece la pérdida esperada? A las provisiones. Entonces, ¿por qué sugerimos, en la discusión inicial, un 3,5%? Porque el castigo histórico de carteras maduras, según los modelos de BancoEstado y de la CMF, es de aproximadamente un 0,5% por año. Es decir, el 3,5% es equivalente a 7 años, y si pensamos en una cartera hipotecaria, en 7 años el long to value ha caído, es decir ha disminuido la deuda respecto del valor de la vivienda, mejora mucho la calidad crediticia después del séptimo año, y es un porcentaje que el dueño de la vivienda va a defender.

Con un deducible de 3,5% existe la posibilidad de que solo ustedes terminen usando el instrumento, considerando además que suelen ser el banco con mayor estrechez de capital.

-Hemos ido aumentando nuestro nivel de capital, y el hecho de que pudiéramos nuevamente retener un 50% de las utilidades de 2025 nos tiene hoy día con un índice de capitalización importante. Probablemente, hay periodos en las cuales nuestras holguras no son tan grandes como las del resto del sistema, por lo tanto, el instrumento es valioso dado que, en algún minuto, pudiera permitir que una institución número uno en créditos para la vivienda, tenga la posibilidad de usar un bolsón de liquidez adicional. Pero la idea es que participen todas las instituciones.

Tasa máxima y fraudes

En la actual tramitación de MK4 se creó un segmento de microcréditos con una Tasa Máxima Convencional (TCM) diferenciada. ¿Resuelve los problemas de bancarización, les es útil?

-Es mejor que lo que había, que era la rigidez total. Es importante que se haya acogido la idea de que hay un segmento de la población que está siendo empujado a la informalidad, con todo lo que eso significa, porque la informalidad tiene hoy elementos de crimen organizado. En ese sentido, creo que abre una puerta interesante.

¿Es un segmento al que ustedes esperan llegar ahora?

-Claro, porque si lo único que conseguimos es aumentar la tasa a clientes que ya teníamos, no sirve de nada. El objetivo es bancarizar y, en ese sentido, la herramienta es útil. Ojalá pudiéramos seguir flexibilizando (la TMC) con la idea de bancarizar a clientes nuevos.

Por otro lado, quedaron fuera modificaciones a la Ley de Fraudes con Tarjetas. ¿Qué opinión le merece eso?

-Malo, malo, malo. BancoEstado, este año, va a perder entre US$25 millones y US$30 millones, mucho menos que en 2023, pero es un impacto brutal. Sobre la situación del fraude se ha articulado una especie de consenso respecto de que el único fraude que cabe combatir es el autofraude, pero hay una parte que tiene que ver con el descuido en el uso de los medios de pago.

Además, vemos muchas situaciones que no califican como autofraude, pero que, curiosamente, caen justo en los tramos en donde es más costoso presentar una acción judicial. Entonces, hay un espacio donde los delincuentes operan de forma sistemática, en lugares donde estiman que tienen la menor probabilidad de ser sorprendidos. Ignorar esa situación genera una filtración permanente de recursos hacia el crimen organizado.

Demanda de créditos

¿Hay algún segmento crediticio que se muestre dinámico?

-En hipotecarios, el único segmento que crece es aquel con subsidios y garantías, con una expansión de 26%. Los otros están planos porque el mercado, cuando le dices que se bajará el IVA a la vivienda, se frena a la espera de que ocurra.

¿Han visto algún repunte en el segmento empresas?

-Según la encuesta de crédito bancario, la demanda de créditos por parte de las pymes se ha fortalecido en el último trimestre, principalmente por necesidad de capital de trabajo e inversión en activos fijos. En BancoEstado, el crecimiento de los segmentos minoristas destaca respecto de la contracción observada en los segmentos mayoristas, y la condición de oferta de crédito a grandes empresas ha tendido a flexibilizarse. La demanda no muestra mayores cambios, pero no hay caídas significativas, excepto en grandes empresas. El segmento corporativo está más o menos estable, pero el sector de grandes empresas, que incluye a inmobiliarias, presenta una caída porque están tratando de vender sus inventarios.

¿El segmento corporativo está refinanciando o invirtiendo?

-Hemos venido refinanciando una parte importante de la cartera. Hay segmentos en particular, como por ejemplo el segmento vitivinícola, que están un poco más débiles, y hay otros, como las inmobiliarias, que están refinanciando, porque están intentando deshacerse de su inventario. Los segmentos de infraestructura, transporte y energías renovables se ha visto bien.

Venta de Transbank

En 2023 los controladores de Transbanak, donde se incluye BancoEstado, lo pusieron a la venta, pero el proceso no ha rendido frutos. Este último trimestre los bancos accionistas presentarían ofertas. ¿Ustedes están interesados?

-Nosotros somos dueños del 8,9% de Transbank y hay un proceso de venta. Es nuestro deber fiduciario, como BancoEstado, proteger los intereses del Estado de Chile. Pero la siguiente consideración es que nuestra estrategia tiene dos pilares: atender a nuestros clientes desde la principalidad y la habitualidad. ¿Cuáles son los elementos de la principalidad? Estar presentes en las decisiones más importantes que toman las personas y las empresas en nuestro país. En tanto, la habitualidad tiene que ver con medios de pago y ahí es donde entra Transbank.

Entonces, ¿están analizando hacer una oferta por Transbank?

-Lo estamos mirando. Va a depender de cómo juega dentro de la estrategia de BancoEstado 2030 respecto del pilar de habitualidad, y obviamente, del precio.