A aposta de R$ 232 milhões da Iguatemi para turbinar seu maior shopping no Brasil

RESUMO ＋

A operadora de shopping centers Iguatemi S.A. e a incorporadora Building Empreendimentos desenvolvem a Iguatemi Tower, torre corporativa de R$ 232,4 milhões com entrega prevista até o fim de 2028, ao lado do Iguatemi Campinas. O edifício poderá levar até 4 mil pessoas por dia à região e integra a estratégia de aproximar trabalho, consumo, lazer e moradia. 

Ainda não é comum, mas existe. Pessoas que trabalham dentro de um shopping ou a poucos passos dele não precisam esperar o fim de semana para consumir. Podem almoçar em um restaurante no meio do expediente, passar em uma loja depois de uma reunião, ir ao cinema antes de enfrentar o trânsito ou resolver uma compra a caminho de casa.

Diante de uma rotina como essa, a Iguatemi S.A. vê oportunidade para aumentar a circulação de consumidores em seus empreendimentos. A operadora de shopping centers erguerá uma torre corporativa ao lado do Iguatemi Campinas, seu maior shopping em área bruta locável (ABL), com aproximadamente 73 mil metros quadrados.

Batizada de Iguatemi Tower, a torre receberá investimento de R$ 232,4 milhões e está sendo desenvolvida em parceria com a Building Empreendimentos. A previsão é concluir as obras até o fim de 2028.

Quando estiver totalmente ocupada, a expectativa é que o edifício coloque entre 3,5 mil e 4 mil pessoas por dia circulando pela região, entre funcionários das empresas instaladas no prédio e visitantes.

Para a Iguatemi, parte importante desse público também deverá circular pelo shopping.

“Você imagina essas pessoas saindo para almoçar, indo aos cinemas, a algum restaurante ou precisando fazer uma compra. Todas essas pessoas terão muito próximo toda essa infraestrutura”, afirma Caio Teles, diretor de Desenvolvimento Imobiliário da Iguatemi S.A.

O projeto terá 16 pavimentos, dos quais 15 serão ocupados por escritórios, além de um andar dedicado a um business center. As lajes terão até 1.036 metros quadrados e poderão ser divididas para abrigar até quatro empresas em um mesmo andar.

Ao todo, serão 16,37 mil metros quadrados de área privativa, além de mais de 550 vagas de estacionamento, bicicletário e 13 salas de reunião disponíveis para locação. O empreendimento buscará ainda a certificação ambiental LEED Gold.

Mais do que adicionar metros quadrados ao portfólio imobiliário, porém, a torre ajuda a explicar uma estratégia que a Iguatemi pretende aprofundar nos próximos anos: usar o espaço disponível em torno de seus shoppings para concentrar trabalho, consumo, lazer e, em alguns casos, moradia em um mesmo endereço. 

Caio Teles, diretor de Desenvolvimento Imobiliário da Iguatemi S.A., e Roberto Ariani Mangabeira Albernaz, CEO da Building Empreendimentos: parceiros projetam uma torre de R$ 232,4 milhões capaz de levar até 4 mil pessoas por dia ao entorno do Iguatemi Campinas. (Iguatemi SA/Divulgação)

Por que colocar escritórios ao lado de um shopping

A lógica é relativamente simples. Um shopping depende de pessoas circulando. Um prédio de escritórios produz justamente um público recorrente, que chega praticamente todos os dias.

A Iguatemi já viu essa dinâmica funcionar em outros ativos. Em Campinas mesmo, a companhia e a Building desenvolveram a Sky Galleria, torre corporativa ligada ao Galleria Shopping.

Com pouco mais de 14 mil metros quadrados, o prédio recebe hoje cerca de 3 mil pessoas diariamente, diz Teles.

O resultado comercial também ajudou a dar segurança para a segunda parceria. Seis meses antes da conclusão da Sky Galleria, 80% dos espaços já tinham contratos de locação acertados. Agora, com o primeiro ciclo de contratos chegando ao vencimento, as empresas instaladas no edifício estão renovando ou ampliando espaços.

“A gente traz um público recorrente para dentro do shopping. Uma torre como o Sky traz 3 mil pessoas todos os dias”, diz Teles. “Esse público adicional dentro dos nossos shoppings é um dos principais benefícios, além da receita recorrente.”

A companhia já possui quatro torres corporativas concluídas em seu portfólio e faz tanto a gestão das locações quanto a administração dos prédios em conexão com os respectivos shoppings.

Ao contrário de empreendimentos residenciais, nos quais a Iguatemi pode comercializar sua participação ou frações ideais, a estratégia nos escritórios é predominantemente patrimonialista. A intenção é manter os ativos no portfólio e receber os aluguéis ao longo dos anos.

Isso cria uma segunda fonte de retorno. Além da renda gerada diretamente pelo edifício, trabalhadores e visitantes podem virar consumidores das lojas, restaurantes e serviços do shopping.

“Os shoppings têm terrenos grandes e um potencial construtivo muito relevante. A gente transforma esse potencial em resultado para a companhia”, afirma Teles. “Além de ser receita recorrente, conseguimos trazer uma valorização para esses ativos.”

Uso misto: empreendimento faz parte da estratégia da Iguatemi de adensar o entorno de seus shoppings com novos projetos imobiliários (Iguatemi SA/Divulgação)

Por que Campinas entrou novamente no radar

A escolha de Campinas não ocorreu por acaso. A cidade está entre as praças mais importantes da Iguatemi e acompanha a companhia desde o início de sua expansão.

O Iguatemi Campinas foi o segundo shopping da empresa e o primeiro empreendimento da companhia fora da capital paulista. Hoje, é o maior shopping do portfólio da Iguatemi em ABL.

Além dele, a empresa opera na região o Galleria Shopping e está envolvida no desenvolvimento do Casa Figueira, projeto de bairro planejado vizinho ao Iguatemi Campinas.

Teles cita a escala populacional, a renda, a presença de empresas de tecnologia e a proximidade do aeroporto internacional como características que tornam Campinas especialmente atraente.

A leitura da empresa é que há também espaço para aumentar a oferta de escritórios de padrão mais elevado.

Segundo o executivo, o mercado corporativo da cidade soma cerca de 400 mil metros quadrados, mas boa parte desse estoque está concentrada em edifícios classificados em padrões inferiores aos chamados empreendimentos Triple A.

Essa foi justamente a oportunidade identificada pela Building antes mesmo da Sky Galleria.

“Campinas não tinha nenhum empreendimento desse porte. Muitas multinacionais que chegam à cidade têm necessidade de um prédio Triple A e de certificações como LEED Gold”, afirma Roberto Ariani Mangabeira Albernaz, CEO da Building Empreendimentos.

Na nova torre, as empresas terão lajes abertas, com o núcleo de elevadores e escadas concentrado no centro e pilares nas extremidades. A configuração busca facilitar mudanças no desenho interno dos escritórios.

Uma companhia que hoje ocupa, por exemplo, três andares menores pode concentrar a operação em uma única laje de aproximadamente mil metros quadrados.

“É o que as empresas buscam: eficiência de ocupação”, diz Teles.

O prédio também terá um business center próprio. A ideia é permitir que uma empresa mantenha um escritório dimensionado para sua rotina e alugue salas maiores somente quando precisar realizar reuniões, treinamentos ou eventos.

O que muda quando a obra acontece junto ao shopping

Construir um prédio ao lado de um shopping em funcionamento adiciona um desafio: a obra não pode atrapalhar quem está indo comprar, comer ou passear.

Na Sky Galleria, a pandemia acabou facilitando parte desse processo. Com restrições ao funcionamento do shopping durante determinados períodos, etapas mais pesadas da construção puderam avançar com menos interferência sobre os clientes.

No Iguatemi Campinas, a torre fica mais afastada do núcleo principal do shopping, o que reduz parte dessa complexidade. Ainda assim, Iguatemi e Building definem horários específicos para trabalhos que produzam mais barulho.

“Por exemplo, conseguimos cravar estacas em determinados horários. No horário do almoço, paramos para que os clientes possam almoçar”, afirma Teles.

A experiência acumulada no primeiro projeto em conjunto também pesou na decisão de repetir a parceria.

“A gente trouxe muita experiência do Sky para essa obra do Iguatemi Tower”, afirma Albernaz.

As obras começaram em julho e estão na etapa de fundações. A expectativa da incorporadora é concluir o projeto até o fim de 2028.

Conexão urbana: nova torre ajudará a ligar o Iguatemi Campinas ao Casa Figueira, bairro planejado desenvolvido no entorno do shopping (Iguatemi SA/Divulgação)

Quanto espaço a Iguatemi ainda tem para construir

O projeto de Campinas é apenas uma pequena parte do potencial imobiliário que permanece nas mãos da companhia.

No segundo trimestre de 2026, a Iguatemi contabilizava um banco de terrenos de aproximadamente 1,1 milhão de metros quadrados, com potencial para desenvolver cerca de 1,56 milhão de metros quadrados de área privativa imobiliária.

É esse estoque que permite à empresa planejar novos usos em terrenos já ligados aos seus shopping centers.

Segundo Teles, a Iguatemi elabora masterplans para os empreendimentos e avalia as características de cada região antes de decidir se determinado espaço receberá escritórios, residências ou algum outro tipo de projeto.

A companhia trabalha com uma visão de desenvolvimento que pode se estender pelos próximos cinco ou 10 anos, mas evita antecipar quais torres sairão do papel depois de Campinas.

“A gente está sempre olhando para o nosso land bank e revisitando o mercado. Temos um pipeline dos próximos cinco ou dez anos para desenvolver mais torres corporativas, mas o mercado vai mostrar onde”, diz Teles.

No momento, além da Iguatemi Tower, a companhia concentra esforços em projetos como as intervenções no Iguatemi São Paulo, que celebra 60 anos em 2026, e a expansão de seu empreendimento em Brasília.

A estratégia de adensamento acompanha uma mudança mais ampla na forma como grandes grupos de shopping centers enxergam seus terrenos. Uma área que anteriormente poderia servir apenas a estacionamento ou permanecer vazia passa a comportar outros ativos imobiliários e a gerar novas fontes de receita.

Para a Iguatemi, a tese é que o efeito pode se retroalimentar. O shopping valoriza o escritório pela conveniência e pela oferta de serviços. O escritório, por sua vez, coloca mais consumidores na porta do shopping.

Como a torre se conecta a um novo bairro de Campinas

No caso do Iguatemi Campinas, há ainda uma terceira peça nessa equação.

A torre será uma das ligações entre o shopping e o Casa Figueira, bairro planejado desenvolvido em uma área vizinha ao empreendimento.

A Iguatemi atua como master developer do projeto, que é realizado em parceria com a Fundação FEAC. A proposta é criar um bairro de uso misto com residências e outros empreendimentos conectados ao shopping.

A infraestrutura do bairro deve ser entregue até o fim deste ano, segundo Teles. Com a transformação do entorno, o Iguatemi Campinas ganhará, na prática, uma nova frente. Uma rua aberta permitirá o deslocamento entre o bairro, a torre corporativa e o centro de compras.

“O shopping vai ter praticamente uma nova frente com a torre corporativa. Você cria toda uma conexão com o bairro”, afirma Teles. “As pessoas poderão transitar do bairro para o shopping, da torre para o bairro e da torre para o shopping.”

Um dos primeiros projetos imobiliários dentro do Casa Figueira também envolve a Building. A incorporadora adquiriu um dos terrenos comercializados no projeto e já iniciou a construção do Avenida 105, empreendimento residencial.

É nessa combinação de diferentes usos que a Iguatemi enxerga a próxima etapa de evolução de seus ativos.

Em vez de um lugar procurado predominantemente para compras e lazer, o shopping passa a integrar uma área na qual milhares de pessoas também trabalham, moram e circulam diariamente.

'Perguntas frequentes'

O que é a Iguatemi Tower? ＋

A Iguatemi Tower é uma torre corporativa desenvolvida pela operadora de shopping centers Iguatemi S.A. em parceria com a Building Empreendimentos. O projeto ficará ao lado do Iguatemi Campinas e receberá investimento de R$ 232,4 milhões.

Quando a Iguatemi Tower ficará pronta? ＋

A conclusão da Iguatemi Tower está prevista para o fim de 2028. As obras começaram em julho e estão na etapa de fundações, segundo o texto.

Quantas pessoas devem circular pela Iguatemi Tower? ＋
A expectativa é que a Iguatemi Tower receba entre 3,5 mil e 4 mil pessoas por dia quando estiver totalmente ocupada, entre funcionários e visitantes. Para a Iguatemi, parte desse público também deverá frequentar as lojas, os restaurantes e os serviços do shopping.

Como será a estrutura da Iguatemi Tower? ＋
A torre terá 16 pavimentos, com 15 andares de escritórios e um business center, além de 16,37 mil metros quadrados de área privativa. O projeto prevê mais de 550 vagas, bicicletário, 13 salas de reunião e busca da certificação ambiental LEED Gold.

Por que a Iguatemi constrói escritórios ao lado de seus shoppings? ＋
A estratégia busca gerar receita recorrente com aluguéis e aumentar o fluxo diário de consumidores nos shoppings. Segundo Caio Teles, diretor de Desenvolvimento Imobiliário da Iguatemi S.A., a torre Sky Galleria já leva cerca de 3 mil pessoas por dia ao Galleria Shopping. 

Como a nova torre se conecta ao Casa Figueira? ＋
A Iguatemi Tower será uma das ligações entre o Iguatemi Campinas e o Casa Figueira, bairro planejado de uso misto desenvolvido pela Iguatemi em parceria com a Fundação FEAC. Segundo Caio Teles, uma rua permitirá o deslocamento entre o bairro, a torre corporativa e o shopping.