Reeleição de Lula destrava fundo de brasileiros que compra strip malls na Flórida

O interesse existia, mas o cheque não vinha. Durante três meses, investidores brasileiros ouviram interessados a tese de comprar centros comerciais de bairro na Flórida, mas nenhum se comprometeu. Depois da reeleição de Lula, dois family offices passaram a negociar a posição de investidor âncora do fundo.

O veículo é o primeiro fundo da Legacy Real Estate Capital, gestora americana fundada pelos brasileiros Jacob Abdala e Flávio Guimarães. A Primaz, consultoria de imóveis comerciais, atua como parceira estratégica ao apresentar sua base de clientes à gestora e investir recursos próprios no fundo.

"A captação não andou tão acelerada quanto a gente gostaria de julho a setembro. Muita gente demonstrou interesse, mas ninguém fez commitment", afirmou Luiz Viotti, CEO da Primaz, em entrevista à EXAME.

A meta é levantar US$ 50 milhões em capital próprio. Os dois family offices estão na terceira ou quarta reunião de negociação, com aportes na faixa de US$ 10 milhões, segundo Viotti. A intenção é fechar todos os compromissos de investimento até março.

Segundo Viotti, clientes da consultoria, sobretudo pessoas físicas e famílias, passaram a falar em aumentar a exposição ao dólar. Alguns que haviam conversado com a Primaz antes da eleição voltaram a procurá-la nas últimas semanas.

"A decisão de colocar mais dinheiro lá fora do que existia anteriormente foi dada agora", disse o executivo. Segundo ele, há investidores que planejam manter metade do patrimônio ou mais fora do Brasil.

O movimento contrasta com o mercado local. A captação de fundos imobiliários no Brasil, que já estava difícil, piorou depois das eleições, na avaliação de Viotti. Gestores que cresceram com dívida ou emissão de cotas ao longo de 2026 agora sofrem com a Selic, mantida em 13,75% ao ano.

"Quem tem recursos líquidos hoje e conseguiu manter esses recursos e conseguiu fazer captações hoje é rei", afirmou. "Quem está captando recurso para fora do Brasil nesse momento está em vantagem."

Strip malls: São centros comerciais de rua, de um pavimento, com estacionamento na frente e lojas de necessidade, como supermercado, farmácia, salão de beleza e restaurante de bairro. (Getty Images)

Ocupados, mas mal cuidados

Os strip malls são centros comerciais de rua, de um pavimento, com estacionamento na frente e lojas de necessidade, como supermercado, farmácia, salão de beleza e restaurante de bairro.

"Praticamente toda esquina dos Estados Unidos que tem strip mall. Isso é parte da cultura deles", disse Viotti. Há três semanas, ele e Fernando Oliveira, sócio-fundador da Primaz, rodaram quase 1.000 quilômetros pela Flórida e visitaram de oito a dez centros na região de West Palm Beach, Fort Lauderdale e Orlando.

Os imóveis na mira já estão alugados, com ocupação entre 80% e 100%. O problema, segundo o executivo, é a gestão, já que os centros têm fachadas sem padrão e letreiros quebrados, cobrando aluguéis de 30% a 35% abaixo dos vizinhos bem administrados do outro lado da rua.

A estratégia é comprar esses ativos abaixo do custo de reposição, ou seja, por menos do que custaria construir um imóvel equivalente, fazer reformas pontuais e renegociar ou trocar os inquilinos.

A localização é o filtro principal. "Não adianta você comprar um mall onde é uma área já extremamente desenvolvida, onde já tem tudo, porque o potencial é baixo", disse Viotti. O foco são avenidas e rodovias importantes nas regiões para onde as cidades estão crescendo.

Em algumas áreas, a gestora vê uma segunda possibilidade, que é pedir, em três ou quatro anos, a mudança de uso do terreno para construir prédios residenciais para aluguel. Segundo Viotti, o processo é mais simples nos EUA do que no Brasil, onde depende do plano diretor de cada cidade.

A estratégia é comprar esses ativos abaixo do custo de reposição, ou seja, por menos do que custaria construir um imóvel equivalente, fazer reformas pontuais e renegociar ou trocar os inquilinos. (Primaz)

Dívida como alavanca

Segundo a Primaz, os imóveis estão sendo negociados com cap rate, a renda anual do aluguel dividida pelo preço do imóvel, acima dos juros básicos americanos. É essa diferença que faz a dívida aumentar o retorno, em vez de corroê-lo.

O fundo deve ter cerca de US$ 120 milhões para investir, US$ 50 milhões dos cotistas e aproximadamente US$ 70 milhões em dívida, com linhas de crédito já negociadas, segundo a consultoria. A estrutura prevista é de 60% a 65% de financiamento sobre o valor dos ativos.

No Brasil, a conta seria mais difícil de fechar. Com o financiamento imobiliário atrelado ao CDI mais um spread, muitos investidores preferem esperar uma queda de preços antes de comprar, segundo Viotti.

O retorno-alvo do fundo é de 15% a 17% ao ano em dólar, com retorno preferencial de 8% ao ano para os cotistas antes da taxa de performance da gestora, segundo material de apresentação a investidores. O aporte mínimo é de US$ 250 mil, e o prazo, de cinco anos, prorrogável por mais dois.

Os investidores são brasileiros, divididos em três perfis principais, segundo Viotti. O primeiro já conhece o setor: um deles é dono de um strip mall perto de um dos ativos em negociação e condicionou a entrada no fundo à compra desse imóvel.

O segundo grupo já investe nos EUA, mas em galpões e escritórios, e começou a fazer contas com a tese de varejo. O terceiro tem imóveis residenciais na Flórida e conhece a região.

Investidores com aportes na faixa de US$ 10 milhões poderão ter assento no conselho da gestora e participar da escolha dos ativos. Para os cheques menores, de US$ 250 mil a US$ 500 mil, a Primaz fechou parcerias com captadores locais.

O pipeline soma 17 ativos e US$ 270 milhões, segundo a Primaz. Seis deles, que somam cerca de US$ 100 milhões, já estão em diligência, com advogados e troca de informações com os vendedores.

A gestora tem cartas de opção de compra para parte dos imóveis, mas não divulga quais são até o fechamento. A expectativa é fechar a captação até março e, a partir daí, concluir as primeiras aquisições.