Aluguel consignado pode baratear garantias e mudar mercado de locação, dizem especialistas

Projeto de lei em tramitação no Congresso Nacional prevê que o aluguel residencial poderá ser descontado diretamente do salário do trabalhador, em um mecanismo semelhante ao crédito consignado.

Aprovado pela Câmara dos Deputados em agosto e a caminho de análise do Senado antes da sanção presidencial, o aluguel consignado tem potencial para reduzir o custo de locação, mudar a disputa entre produtos como seguro-fiança e caução e até estimular a oferta de imóveis para aluguel, segundo especialistas. Mas sua eficácia será testada quando o trabalhador perde o emprego.

O texto prevê que até 30% da remuneração disponível do trabalhador seja comprometida com o pagamento do aluguel e de encargos por meio de desconto em folha.

A autorização deverá permanecer enquanto durar o contrato, e o desconto só poderá ser interrompido com a apresentação da rescisão assinada pelo locador ou de um acordo formal por escrito entre as partes.

A principal promessa do aluguel consignado é reduzir o risco de inadimplência. Em vez de depender exclusivamente da capacidade do inquilino de realizar o pagamento mensal ou de executar uma garantia em caso de atraso, o proprietário poderá contar com o desconto automático da renda do locatário.

Como no crédito consignado, o pagamento do aluguel será retirado antes de o dinheiro chegar livremente ao trabalhador.

A expectativa do setor imobiliário é que uma garantia baseada na renda possa ampliar o número de pessoas capazes de fechar contratos formais de locação, principalmente aquelas que têm dificuldade para apresentar fiador ou arcar com o custo de um seguro-fiança.

Com o aluguel descontado diretamente da remuneração, o proprietário também passa a ter uma fonte de recebimento mais previsível e, em tese, isso pode diminuir o preço cobrado pelas garantias utilizadas atualmente.

"Sempre que se simplifica um sistema ou um método, o custo de sua operação cai; por isso, os custos de garantias tenderão a diminuir, até pela concorrência", afirma Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi-SP.

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A ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário), uma das entidades que defendem a proposta, também prevê redução de custos. De acordo com os estudos preliminares da Loft apresentados pela associação, o mecanismo poderia alcançar até 20 milhões de brasileiros, principalmente trabalhadores formais com baixa pontuação de crédito.

Para esse grupo, a entidade estima uma economia média de 4% no custo total do aluguel, considerando tanto a redução das despesas com garantias quanto um eventual abatimento no próprio valor da locação.

A entidade estima também que a maior previsibilidade do recebimento poderia gerar uma economia anual de R$ 4,5 bilhões para os locatários, mas não apresenta um percentual fechado para a eventual redução da inadimplência.

O efeito, segundo os especialistas, pode ir além do contrato e alcançar o próprio tamanho do mercado. Na avaliação de Bushatsky, quanto maior for a segurança financeira e jurídica de recebimento, maior tende a ser a disposição dos proprietários para colocar imóveis para alugar e mais atraente fica para novos investidores, ampliando a oferta e aumentando a concorrência entre os donos dos imóveis.

Porém, o mecanismo não alcançará todos os inquilinos. Trabalhadores sem vínculo formal de emprego continuarão dependendo das garantias tradicionais.

De acordo com o texto aprovado na Câmara, o aluguel consignado poderá ser a opção para trabalhadores regidos pela CLT e servidores públicos, que poderão comprometer até 30% da remuneração disponível. Mais de uma pessoa poderá participar dessa conta, desde que respeitada a margem disponível individual de cada um.

O desemprego é outro ponto frágil desse modelo. Sem vínculo empregatício, deixa de existir a folha sobre a qual o aluguel seria descontado.

O FGTS não poderá ser usado para pagar o aluguel. A possibilidade, que chegou a constar da proposta, foi retirada durante a votação na Câmara. O relator acolheu uma alteração para preservar a finalidade do fundo como reserva financeira do trabalhador.

A ABMI considera o risco administrável e afirma que ele não seria maior do que aquele presente nas modalidades tradicionais. A entidade afirma que a proposta prevê ajustes na Lei do Inquilinato para acomodar a nova modalidade e que o ganho estrutural de segurança para o mercado é muito maior do que o risco residual.

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Para Bushatsky, a própria possibilidade de negociar uma nova garantia após a demissão é parte da flexibilidade do sistema.

Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, ecossistema de estratégias para gestão imobiliária, diz que essa característica pode limitar a aceitação do mecanismo entre proprietários e imobiliárias.

"O consignado acaba sendo uma garantia muito frágil para o locador. Ela não cobre danos na saída do imóvel que possam ter sido causados. Ela também não cobre a multa rescisória", afirma.

Segundo Werneck, a vulnerabilidade aumenta porque "numa situação de demissão em que o trabalhador é demitido, a garantia é cessada". Para ele, esse é justamente o momento de maior risco para o proprietário, porque a inadimplência tende a aparecer quando o inquilino perde sua fonte de renda.

O projeto também altera uma regra em vigor desde 1991: a proibição de combinar mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de aluguel. Pela proposta aprovada pela Câmara, o proprietário poderá, por exemplo, combinar o aluguel consignado com outra garantia, como caução ou seguro-fiança.

O advogado Arthur Thomazi, especialista em Direito e Negócios Imobiliários e sócio do C2T Adv, diz que a mudança pode alterar a lógica das garantias locatícias.

Segundo ele, a possibilidade de combinar mecanismos permitirá criar "garantias por camadas", ajustadas ao risco de cada contrato.

"Em vez de concentrar todo o risco em uma única exigência, as partes poderão compor proteções proporcionais ao risco de cada contrato, como uma caução menor somada a um seguro mais enxuto, ou a consignação combinada com outra modalidade", diz Thomazi.

O aluguel consignado é discutido no Congresso há cerca de 15 anos. De acordo com a ABMI, o mecanismo poderia beneficiar cerca de 42 milhões de brasileiros que vivem atualmente em imóveis alugados.