Mietpreisbremse in Hessen unwirksam: Wenn Mie­te­r:in­nen für Fehler der Politik zahlen müssen

Eine Klage wegen einer über 400 Euro überhöhten Miete in Frankfurt ist gescheitert. Der Grund: eine mangelhaft ausgearbeitete Verordnung der Landesregierung.

Wer in Hessen einen Mietvertrag nach dem 17. November 2025 unterschrieben hat, ist nicht durch die Mietpreisbremse geschützt. Das hat das Landgericht Frankfurt am Mittwoch in einem Urteil bestätigt.

Konkret hatte das Gericht folgenden Fall behandelt: Für eine im Juni 2024 angemietete Wohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel musste die Klägerin zu Beginn 1.450 Euro Kaltmiete zahlen. Laut Mietspiegel hätte der Preis aber bei 1.040 Euro gelegen, also 410 Euro weniger. Deswegen verlangte die Mieterin von den Vermietern mit Verweis auf die Mietpreisbremse, ihr die zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten.

Vor Gericht hatte die Mieterin damit aber nur zum Teil Erfolg. Einen Anspruch auf Rückzahlung der Mieten für die Monate Dezember 2025 bis August 2026, als der Mietvertrag endete, habe sie laut Gerichtsentscheid nicht. Die Begründung: Die hessische Mieterschutzverordnung sei derzeit nicht gültig.

Die auf fünf Jahre beschränkte Verordnung zur Mietpreisbremse in Hessen war im November 2025 ausgelaufen. Die Landesregierung verlängerte sie um ein Jahr, doch das Landgericht hält dies für unwirksam. Die Verordnung sei „aufgrund eines Begründungsmangels nichtig“, so die Erläuterung, da keine neuen Daten herangezogen worden seien, sondern jene, die auch für die ursprüngliche Verordnung von 2020 genutzt worden waren. Laut Bundesgesetzgeber müssen die Vergleichsmieten „zeitnah erhoben“ werden, wenn ein Gebiet unter die Mietpreisbremse fallen soll. Damit kam das Landgericht zum gleichen Urteil wie zuvor das Amtsgericht im Juli 2026.

Geschätzt 100 Millionen Euro Schaden für Mie­te­r:in­nen

Zwar gilt das Urteil nur für die beiden Vertragsparteien, kann laut einer Sprecherin allerdings als Präzedenzfall betrachtet werden. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, eine Revision beim Bundesgerichtshof ist möglich. Es könnte also in die nächste Instanz gehen.

Laut einer ersten Schätzung des Unternehmens Conny, das für Mie­te­r:in­nen die Mietpreisbremse gegen Provision juristisch durchsetzt, müssen die hessischen Mie­te­r:in­nen durch die fehlerhafte Verordnung rund 100 Millionen Euro pro Jahr zu viel zahlen. Es prüft nun, das Land auf Staatshaftung zu verklagen.

Die bisherige Verordnung bestimmte 49 Kommunen mit „angespannten Wohnungsmärkten“, für die die Mietpreisbremse gilt. Dort darf die Neupreismiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten oder wenn zuvor umfassende Modernisierungen durchgeführt wurden.

Mittlerweile hat die hessische Landesregierung einen Entwurf für eine neue Mieterschutzverordnung vorgelegt. Demnach soll die Mietpreisbremse für 71 Kommunen gelten.

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Von Eiken Bruhn

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Von Jasmin Kalarickal

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