토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 조치 연장···기존 세입자 계약 갱신 시 최장 2029년까지 입주 연장 가능

서울 중구에서 촬영한 아파트 단지. 2026.6.23 이준헌 기자

무주택자가 토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 세입자를 낀 주택을 구매할 때 적용되는 실거주 의무 유예 조치가 내년 말까지로 연장된다. 유예 인정 기간도 현 세입자의 갱신계약 기간까지 확대되면서 최장으로 늦추면 2029년까지만 입주하면 된다.

국토교통부는 지난 5월 발표한 실거주 유예조치 신청 기한을 애초 올해 12월31일에서 내년 12월31일로 1년 연장한다고 17일 밝혔다.

앞서 정부는 지난 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되기에 앞서 매수자가 무주택자인 경우 토허구역에서 세입자를 낀 주택을 구매할 경우 기존 임대차 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예했다. 다주택자들의 매물 출회 효과를 염두에 둔 조치였다.

이번 추가 연장은 8월 초 발표한 세제개편안에 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 내 매입임대 아파트 세제혜택 단계적 폐지 등 단기적으로 주택 매도를 유도하는 방안이 포함된 데 따른 후속 조치다.

지난 15일 여당에서도 세제개편안에 따라 내년에 주택을 매도하려 하는 경우 실거주 유예 신청이 불가능한 점 등을 들어 추가 유예가 필요하다는 제안이 나왔다. 또 당초 5월에 나왔던 실거주 의무 유예 조치를 두고 남은 임차 기간만 인정하고 갱신 계약을 인정하지 않는 문제가 지적됐다.

이에 따라 정부는 조정대상지역 내 매입임대 아파트(등록임대주택)는 상황에 따라 거래가 제한되는 점을 고려해 형평성 차원에서 실거주 유예 기간을 미룰 수 있게 했다.

실거주 유예 인정 범위도 기존 임대차 계약의 잔여 임차 기간에서 갱신계약 기간까지로 넓어진다. 갱신계약을 활용해 현재 사는 집에 계속 거주하려는 임차인이 있는 경우 추가 계약 기간까지 인정해 임차인의 주거 안정성을 높이려는 취지다.

정부는 관련 내용을 담은 부동산 거래신고법 개정안을 입법예고 기간을 거쳐 10월1일 시행할 예정이므로, 시행일 기준으로 하면 유예 신청 기간 15개월에 갱신계약 24개월을 더해 최장 3년3개월까지 입주가 유예된다. 2029년까지만 입주를 마치면 되는 셈이다.

갱신 계약이 없는 경우엔 시행일 당시 임대차 계약의 최초 종료일(최장 2년)까지 입주가 유예되므로 2028년 9월30일까지는 입주해야 한다.

무주택 매수자 요건은 유지된다. 앞서 5월 발표된 조치와 똑같이 ‘지난 5월12일부터 계속 무주택을 유지한 사람’으로 한정한다. 입주 후에는 2년간 의무 거주해야 한다. 토지거래가 허가된 뒤 4개월 내에는 주택 취득 등기를 마쳐야 하는 점도 같다.

김이탁 국토부 1차관은 “이번 조치는 토허제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것”이라며 “무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지하여 실수요 중심으로 거래가 이루어질 수 있게 하면서 투기적 수요는 철저히 차단할 것”이라고 말했다.