Urteil wird noch überprüft : Scheidung: Immobilienübertragung kann steuerpflichtig sein

Urteil wird noch überprüft Scheidung: Immobilienübertragung kann steuerpflichtig sein

14.09.2026, 10:32 Uhr

Ein Urteil des Finanzgerichts Münster bringt frischen Wind in Scheidungsdeals: Wann Immobilienverkäufe unerwartet steuerpflichtig werden können.

Wer sich scheiden lässt und in diesem Zusammenhang Immobilien auf den Ehegatten überträgt, sollte die Einkommensteuer nicht aus dem Blick verlieren. Denn dient die Übertragung von Immobilien der Erfüllung des Zugewinnausgleichs, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, das dann steuerpflichtig ist. Das geht aus einem Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 8 K 901/23 E) hervor, auf das der Bund der Steuerzahler hinweist.

In dem Fall lebten die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das gesamte während der Ehe erwirtschaftete Vermögen gehört darum beiden zu gleichen Teilen und muss im Rahmen der Scheidung ausgeglichen werden. Während der Ehe hatte das Paar unter anderem ein Mehrfamilienhaus und zwei Eigentumswohnungen erworben. Im Rahmen des Scheidungsverfahrens vereinbarten sie, dass der Ehemann seine Miteigentumsanteile an den Immobilien auf seine Frau überträgt. Im Gegenzug verzichteten beide auf weitere Ansprüche, unter anderem auf Zugewinnausgleich sowie Unterhalt.

Ausgleich auf Umwegen geschaffen

Das Finanzamt wertete die Übertragung in diesem Fall als Veräußerung. Das Finanzgericht bestätigte diese Auffassung. Entscheidend war für die Richter, dass der gesetzliche Zugewinnausgleich grundsätzlich auf eine Geldforderung gerichtet ist. Wird dieser Anspruch durch die Übertragung einer Immobilie erfüllt, erhält der übertragende Ehegatte als Gegenleistung die Befreiung von seinen Verpflichtungen. Damit liegt steuerlich ein entgeltlicher Vorgang vor.

"Das kann teuer werden, wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten wurde", sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. "Denn dann kann der Wertzuwachs grundsätzlich als Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein." Für die Berechnung werden vom Veräußerungspreis unter anderem die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und bestimmte Werbungskosten abgezogen. Bereits berücksichtigte Abschreibungen können die Anschaffungskosten mindern.

Bundesfinanzhof muss nun noch einmal entscheiden

Interessant ist allerdings eine vom Finanzgericht aufgezeigte Ausnahme: Wird bereits vor Beendigung des Güterstands durch einen Ehevertrag vereinbart, dass der Zugewinnausgleich unmittelbar in Form eines bestimmten Vermögensgegenstands erfolgen soll, kann dessen spätere Übertragung unentgeltlich sein und damit kein Veräußerungsgeschäft darstellen. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung, die erst im Hinblick auf die unmittelbar bevorstehende Scheidung geschlossen wird, reicht dafür nach Auffassung des Gerichts dagegen nicht aus.

Allerdings ist das letzte Wort noch nicht gesprochen: Gegen das Urteil ist inzwischen Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig (Az.: IX R 10/26). Der BFH muss nun klären, ob die Übertragung der Miteigentumsanteile im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung tatsächlich zu Einkünften aus einem privaten Veräußerungsgeschäft führt.

Wer bei einer Scheidung eine Immobilie übertragen möchte, sollte deshalb insbesondere bei einer Haltedauer von weniger als zehn Jahren die steuerlichen Folgen vor Abschluss einer Vereinbarung prüfen lassen.