Koper krijgt bij nieuwbouw steeds minder vierkante meters voor hetzelfde geld

Het aanbod van nieuwbouwwoningen groeit, maar kopers haken af. Ontwikkelaars bouwen vooral kleine appartementen, terwijl woningzoekers juist een grotere woning willen. Wie toch koopt, krijgt door 'krimpflatie' steeds minder vierkante meters voor hetzelfde geld.

Het aanbod van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren flink gegroeid. Er stonden in bijna elf jaar tijd niet zó veel nieuwbouwwoningen te koop als in het derde kwartaal van 2026. Makelaarsvereniging NVM noteerde zo'n 21.500 te koop staande nieuwbouwhuizen, 17 procent meer dan een jaar geleden.

Ruim zes op de tien beschikbare nieuwbouwwoningen (63 procent) bestaan uit appartementen, die vaak klein en zeer vergelijkbaar zijn. Dat zorgt voor veel onderlinge concurrentie tussen bouwprojecten. Wanneer op meerdere plekken hetzelfde type woning wordt aangeboden, zet dat de verkoopbaarheid verder onder druk.

Een nieuwbouwwoning kostte in het derde kwartaal gemiddeld 503.000 euro, ongeveer evenveel als een kwartaal eerder. Toch wordt nieuwbouw voor de koper niet goedkoper. Door krimpflatie blijft de totale prijs weliswaar gelijk, maar woningzoekers krijgen daar steeds minder leefruimte voor terug.

Dat wordt vooral zichtbaar in de prijs per vierkante meter voor een nieuwbouwwoning. Die komt dit kwartaal uit op ongeveer 5.320 euro, een stijging van 4,8 procent op jaarbasis. Door de combinatie van een hoge prijs en een kleiner wordend woonoppervlak wordt nieuwbouw minder concurrerend dan bestaande bouw: kopers kunnen voor hetzelfde geld een grotere woning krijgen.

Bouwprojecten rendabel houden

"Door krimpflatie worden de woningen kleiner, maar blijft de verkoopsom stabiel", zegt NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen. Hogere bouwkosten vragen om een hogere verkoopprijs om bouwprojecten rendabel te houden, legt ze uit.

De prijs van een nieuwbouwwoning wordt grotendeels bepaald door de kostprijs. "Dat heeft vooral te maken met de hoge kwaliteitseisen die tegenwoordig worden gesteld. Maar ook met complexe bouwlocatie, dure bouwmaterialen en hogere personeelskosten."

Daarnaast ziet Goutsmits-Gerssen dat er door overheidsregels te weinig wordt gebouwd waar echt behoefte aan is. "Appartementen gaan met name naar starters en die zorgen niet voor doorstroming. Sinds 1 juli geldt dat twee derde van alle nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn. Daardoor worden vooral woningen gebouwd die precies binnen die maximale prijsgrens vallen."

Steeds meer alleenstaanden

Dat merkt ook Casper van Rietbergen, woningmarktadviseur bij onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep. "Als je op dezelfde plek meer woningen kunt realiseren, is die investering voor een ontwikkelaar makkelijker terug te verdienen." Het is volgens hem niet vreemd dat er juist meer appartementen worden gebouwd.

"Op dit moment is twee derde van alle Nederlandse huizen een gezinswoning, terwijl maar een derde van de huishoudens uit een gezin bestaat", zegt Van Rietbergen. Omdat het aantal een- en tweepersoonshuishoudens snel groeit, is het logisch dat er meer appartementen bij komen. Samen met de gestegen bouwkosten zorgt dat ervoor dat er in totaal meer, maar wel kleinere woningen worden gebouwd.

Kleine appartementen worden snel weggezet als 'kippenhokken', maar volgens Van Rietbergen valt dat mee. Gemiddeld wonen Nederlanders met 53 vierkante meter per persoon namelijk een stuk ruimer dan veel andere Europeanen. "Nederland is een individualistische maatschappij waar mensen liever alleen of met z'n tweeën wonen. Vanuit dat oogpunt sluiten al die nieuwe appartementen juist heel goed aan op de behoefte."

Het echte probleem zit dan ook in het spanningsveld tussen verschillende groepen woningzoekers, zegt de adviseur. "Voor starters zijn kleinere woningen passend, maar voor doorstromers die groter willen wonen zijn deze appartementen ongeschikt. De cruciale vraag voor de markt is daarom vooral voor wie er gebouwd wordt.

Sarah volgt het economische nieuws. Ze is gespecialiseerd in de woningmarkt. Denk daarbij aan de woningnood, uitpondgolf en hypotheekrenteaftrek. Mail je tips of vragen.