Minha Casa, Minha Vida já responde por 7 em cada 10 imóveis vendidos em São Paulo

Sete em cada dez imóveis novos vendidos na cidade de São Paulo nos últimos 12 meses foram do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Foram 86,3 mil unidades entre outubro de 2025 e setembro de 2026, alta de 28%, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI) do Secovi-SP, o sindicato da habitação.

Há dois anos, o programa respondia por 54% das vendas na capital. Hoje, são 71%. No mesmo intervalo, os demais segmentos perderam espaço. As vendas de médio e alto padrão caíram 20% nos últimos 12 meses, para 35 mil unidades.

O peso também aparece em dinheiro. O Valor Global de Vendas (VGV) do MCMV somou R$ 24,9 bilhões em 12 meses, alta de 27%. Em setembro de 2024, o programa representava 26% do valor vendido na cidade. Agora, são 42%.

A alta recente das taxas do financiamento imobiliário nos bancos privados, no fim de outubro, não explica a mudança, segundo Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP. O movimento, diz ele, vem de antes.

"É uma tendência, e ela é basicamente resultado da legislação urbanística", afirmou Wertheim, em entrevista à EXAME.

Ele se refere às regras de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), consolidadas no Plano Diretor aprovado há cerca de dez anos, na gestão do então prefeito Fernando Haddad. Na avaliação de Wertheim, essas regras levaram unidades mais baratas para regiões com infraestrutura, mais perto do trabalho.

Na média do país, segundo ele, as vendas se dividem meio a meio entre o MCMV e o médio e alto padrão. "São Paulo acaba sendo uma exceção no Brasil todo", disse.

Mas o protagonismo não se limita à cidade de São Paulo. Nas 42 cidades do interior e do litoral paulista acompanhadas pelo Secovi-SP, o MCMV respondeu por 58% dos lançamentos e das vendas no primeiro semestre, e por 51% da oferta disponível no fim de junho.

O perfil de quem compra também mudou. Com os tetos atuais, o programa passou a alcançar a parte de baixo da classe média.

"O Minha Casa, Minha Vida não é mais popular somente. Ele também é classe média, apartamentos de R$ 500 mil", afirmou.

A dificuldade da classe média para comprar fora do programa pesa, mas não é o principal fator, na avaliação do executivo. Para ele, o resultado é positivo para a cidade. "A cidade de São Paulo hoje é a maior produtora de Minha Casa, Minha Vida para a classe média do Brasil", disse.

Para Wertheim, a fatia do MCMV deve seguir subindo. "Eu acho que vai bater aí na casa de uns 75%", disse, ao projetar o cenário para daqui a um ano.

A volta do médio padrão depende dos juros. Num exercício hipotético, Wertheim avalia que, se a Selic estiver em 12% daqui a um ano e o mercado já sinalizar 11% para 2028, a classe média volta a comprar. "Esse mercado recupera em dois minutos", disse.

Lançamentos correm mais que as vendas

O avanço do programa vem acompanhado de um aumento ainda mais rápido da oferta. As incorporadoras lançaram 108,9 mil unidades do MCMV em 12 meses, alta de 42%, ritmo superior ao das vendas.

Com isso, o estoque do programa chegou a 61,7 mil unidades em setembro, contra 37,4 mil um ano antes, um salto de 65%. O MCMV já representa 61% de todos os imóveis novos à venda na capital. O valor desse estoque passou de R$ 11 bilhões para R$ 18,1 bilhões.

O tempo para vender essas unidades também aumentou. Considerando a média de vendas e sem novos lançamentos, o estoque do segmento econômico levaria nove meses para ser zerado. Eram sete meses em dezembro de 2024 e oito em dezembro de 2025.

Fora do programa, o prazo é maior, de 13 meses, contra sete em dezembro de 2024 e 11 em dezembro de 2025. "As vendas da classe média estão mais lentas. Isso é fato. Matemática", afirmou Wertheim.

Ainda assim, ele não vê excesso de oferta. A referência, segundo o executivo, é o tempo de uma obra, de 26 a 27 meses. "Qualquer número abaixo de 26, 27 meses de estoque é um estoque que eu diria baixo", disse. Na prática, 13 meses significa vender o prédio inteiro com metade da obra ainda por fazer.

O programa também gira mais rápido do que o restante do mercado. Em setembro, a Vendas Sobre Oferta (VSO), indicador que mede quanto do estoque disponível foi vendido no mês, ficou em 11,8% no MCMV. Nos demais segmentos, foi de 6%.

O retrato do imóvel do programa

Em setembro, o MCMV respondeu por 77% das unidades lançadas na cidade, 11.264, e por 77% das vendidas, 8.266.

Desde abril, o programa tem novos tetos na capital, de R$ 275 mil para as Faixas 1 e 2 e de R$ 400 mil para a Faixa 3. A faixa entre R$ 275 mil e R$ 400 mil virou o centro do mercado paulistano, com 57% dos lançamentos e 55% das vendas de setembro.

O produto típico é compacto. Imóveis entre 30 e 45 metros quadrados ficaram com 61% das vendas do mês, e os de dois dormitórios, com 65%.

A Faixa 4, que financia imóveis de até R$ 600 mil, não entra na conta. Pela metodologia do Secovi-SP, só são considerados MCMV os imóveis das Faixas 1, 2 e 3, o que significa que o peso do programa no mercado pode ser maior do que o apontado pela pesquisa.