Imóveis de luxo em São Paulo chegam a R$ 100 mil por metro quadrado; veja lista

Dois apartamentos vendidos recentemente em São Paulo saíram pelo mesmo preço, de R$ 72 milhões cada. Um tem 750 metros quadrados e fica no Jardim Europa. O outro, de 715 metros quadrados, está de frente para o Parque do Povo. Na conta por metro quadrado, o menor saiu mais caro: R$ 100,7 mil, contra R$ 96 mil do maior.

A comparação faz parte de um levantamento da MBRAS, imobiliária especializada no segmento de altíssimo padrão, que reuniu oito vendas concluídas de apartamentos entre 400 metros quadrados e 900 metros quadrados na capital paulista. Juntas, as transações somam R$ 500 milhões, com valores entre R$ 29 milhões e R$ 90 milhões.

O preço do metro quadrado vai de R$ 70,8 mil a R$ 100,7 mil, uma distância de cerca de 42% entre o negócio mais barato e o mais caro da lista. Os números mostram o patamar que os imóveis de luxo alcançaram na cidade.

No papel, os prédios se parecem. Segundo a MBRAS, todos ficam em terrenos com mais de 3.000 metros quadrados e oferecem academia, spa, sistemas de segurança, vagas de garagem e vista aberta para a cidade. O que separa um preço do outro está nas particularidades de cada unidade, como localização, andar, distribuição dos ambientes e condições da negociação.

Para Lucas Melo, CEO da MBRAS, a escolha nesse segmento vai além de metragem e acabamento. Pesa a possibilidade de morar perto de parques, clubes, centros empresariais e serviços sem abrir mão de privacidade nem de grandes espaços.

Jardim Europa concentra metade dos negócios

Ruas arborizadas e a proximidade da Faria Lima, do Shopping Iguatemi e do Clube Pinheiros ajudam a explicar a procura por grandes apartamentos no Jardim Europa. O bairro reúne quatro das oito transações, com média ponderada de cerca de R$ 91,3 mil por metro quadrado.

É de lá a venda de maior valor total do levantamento: uma cobertura de 900 metros quadrados privativos no condomínio 106 Seridó, negociada por R$ 90 milhões, o equivalente a R$ 100 mil o metro quadrado.

Na Rua Frederic Chopin, o Edifício St. Paul registrou a venda de um apartamento de 750 metros quadrados por R$ 72 milhões, ou R$ 96 mil por metro quadrado.

Na Rua Escócia, uma unidade de 800 metros quadrados no Edifício Fábio Prado saiu por R$ 67 milhões, cerca de R$ 83,8 mil o metro quadrado. No Edifício ART, um apartamento de 650 metros quadrados foi negociado por R$ 54 milhões, aproximadamente R$ 83,1 mil o metro quadrado.

Parque do Povo tem o metro quadrado mais caro

O maior preço unitário da lista ficou com o Edifício HL 746, na Rua Horácio Lafer, no Itaim Bibi, de frente para o Parque do Povo. Ali, uma unidade de 715 metros quadrados foi vendida por R$ 72 milhões, cerca de R$ 100,7 mil por metro quadrado.

A região combina a área verde do parque com o acesso ao eixo empresarial da Faria Lima. A própria MBRAS pondera, porém, que não é possível medir quanto da diferença em relação ao St. Paul se deve exclusivamente à vista ou à localização.

• 

  1/7 Edifício HL 746, na Rua Horácio Lafer, no Itaim Bibi: de frente para o Parque do Povo, o prédio teve o maior preço por metro quadrado entre as oito vendas levantadas pela MBRAS (Edifício HL 746 Parque do Povo)

• 

  2/7 A unidade de 715 m² foi vendida por R$ 72 milhões, o equivalente a cerca de R$ 100,7 mil por metro quadrado, valor que coloca o imóvel no topo do levantamento da imobiliária (Edifício HL 746 Parque do Povo)

• 

  3/7 O valor total é o mesmo pago por um apartamento de 750 m² no Edifício St. Paul, no Jardim Europa. Lá, porém, o metro quadrado saiu por R$ 96 mil, cerca de 5% a menos (Edifício HL 746 Parque do Povo)

• 

  4/7 A vista para o Parque do Povo é um dos atributos do endereço, mas a MBRAS ressalta que não é possível medir quanto do preço se deve só à vista ou à localização do imóvel (Edifício HL 746 Parque do Povo)

• 5/7 Além do parque, o prédio fica perto do eixo empresarial da Avenida Faria Lima, combinação de conveniência e qualidade de vida buscada pelos compradores desse segmento (Edifício HL 746 Parque do Povo)

• 

  6/7 Segundo a MBRAS, os imóveis do levantamento têm em comum terrenos acima de 3.000 m², academia, spa, sistemas de segurança, vagas de garagem e vistas abertas para a cidade (Edifício HL 746 Parque do Povo)

• 

  7/7 A venda integra um conjunto de oito negociações que somam R$ 500 milhões. Grande parte desses negócios ocorre de forma reservada, sem divulgação dos imóveis nem dos compradores (Edifício HL 746 Parque do Povo)

No Cidade Jardim, o maior não saiu mais barato

No condomínio Parque Cidade Jardim, residencial da JHSF integrado ao shopping de mesmo nome, duas vendas mostram uma lógica pouco comum. Um apartamento de 750 m² saiu por R$ 70 milhões, cerca de R$ 93,3 mil o metro quadrado. Uma unidade de 400 metros quadrados foi negociada por R$ 29 milhões, ou R$ 72,5 mil o metro quadrado.

Em outros segmentos, imóveis maiores costumam ter desconto proporcional no metro quadrado. Nesse caso, a unidade maior saiu cerca de 29% mais cara por metro quadrado. As características individuais de cada apartamento, no entanto, também entram na conta.

No Edifício Reserva Cidade Jardim, ligado ao Fasano, uma unidade de 650 metros quadrados foi vendida por R$ 46 milhões, cerca de R$ 70,8 mil o metro quadrado, o menor preço unitário do levantamento. Na comparação com o apartamento de mesma metragem do Edifício ART, a diferença chega a R$ 8 milhões.

Fora da lista, ofertas no mesmo patamar

Outros endereços disputam esse público. Na Vila Nova Conceição, perto do Parque Ibirapuera, o Edifício L'Essence Vila Nova Conceição tem apartamentos de cerca de 760 m², quatro suítes e oito vagas de garagem.

Nos Jardins, o Edifício L'Essence Jardins, na Rua Haddock Lobo, perto do Clube Paulistano, tem uma unidade de 753 metros quadrados anunciada pela MBRAS por R$ 75 milhões, cerca de R$ 99,6 mil o metro quadrado. Por se tratar de oferta, e não de venda concluída, o valor ficou fora da comparação.

Riqueza que não aparece

Além do imóvel em si, a discrição faz parte do negócio. Segundo a MBRAS, grande parte das negociações acompanhadas pela empresa ocorre de forma reservada, sem divulgação pública dos imóveis nem da identidade dos interessados.

O comportamento é associado ao stealth wealth, expressão em inglês para riqueza discreta, que descreve a preferência de pessoas de alto patrimônio por evitar exposição. No mercado imobiliário, isso aparece tanto na condução confidencial das vendas quanto na busca por prédios com mais privacidade e segurança.

Para esse comprador, exclusividade não significa necessariamente ostentação. Privacidade, conveniência e uma rotina reservada podem pesar tanto quanto a infraestrutura do condomínio.

Um mercado mais seletivo

O levantamento chega em um momento de freio no segmento de alto padrão. Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram que as vendas de apartamentos de alto padrão e luxo na capital paulista caíram 39% no primeiro semestre de 2026 na comparação anual. Os lançamentos recuaram 53%.

Na leitura da MBRAS, as oito vendas mostram que, nesse nível de preço, metragem e bairro não bastam para explicar o valor de um apartamento. Posição do edifício, vista, planta, serviços no entorno e privacidade compõem o preço final.

As oito vendas analisadas pela MBRAS

Empreendimento	Região	Área privativa	Valor de venda	Preço por m²
Edifício HL 746	Parque do Povo	715 m²	R$ 72 milhões	R$ 100,7 mil
106 Seridó (cobertura)	Jardim Europa	900 m²	R$ 90 milhões	R$ 100 mil
Edifício St. Paul	Jardim Europa	750 m²	R$ 72 milhões	R$ 96 mil
Parque Cidade Jardim	Cidade Jardim	750 m²	R$ 70 milhões	R$ 93,3 mil
Edifício Fábio Prado	Jardim Europa	800 m²	R$ 67 milhões	R$ 83,8 mil
Edifício ART	Jardim Europa	650 m²	R$ 54 milhões	R$ 83,1 mil
Parque Cidade Jardim	Cidade Jardim	400 m²	R$ 29 milhões	R$ 72,5 mil
Edifício Reserva Cidade Jardim	Cidade Jardim	650 m²	R$ 46 milhões	R$ 70,8 mil

Fonte: MBRAS. Valores por metro quadrado aproximados, calculados a partir dos preços de venda e das áreas privativas informados pela empresa. Os dados se referem a negociações específicas e não representam médias dos bairros ou dos empreendimentos.