Staats- und Marktversagen: "Die Wohnkrise bedroht die Demokratie, denn sie blockiert Lebenspläne"

Staats- und Marktversagen"Die Wohnkrise bedroht die Demokratie, denn sie blockiert Lebenspläne"

Sowohl der Staat als auch der Markt tragen eine Verantwortung für die Wohnungskrise, sagt der Soziologe Sebastian Kurtenbach. Für die Lösung der Wohnkrise sei entscheidend, dass die Kommunen wieder handlungsfähig werden. "Denn die Wohnkrise löst nicht der Bundeskanzler, sondern der Bürgermeister." Kurtenbach fordert Dialog statt falsch verstandener Führung. "Wenn wir das jetzt machen, dann haben wir die Chance, die Wohnkrise in den 2030er Jahren zu lösen."

ntv.de: In Ihrem Buch geht es um die "Wohnkrise", Sie sprechen nicht von "Mietenkrise". Warum?

Sebastian Kurtenbach: Wenn wir nur über Mieten sprechen, blenden wir große Teile des Problems aus. Auch im ländlichen Raum gibt es eine Wohnkrise, nur hat sie dort ein anderes Gesicht. In manchen Regionen stehen viele Wohnungen dauerhaft leer.

Was bedeutet das für die Menschen dort?

Für diejenigen, die Wohneigentum haben, bedeutet es: Ihre Immobilie ist immer weniger wert. Es kommt nicht selten vor, dass Menschen ihr Wohneigentum für die Deckung von Pflegekosten einplanen müssen, es aber eigentlich vererben möchten. In vielen Regionen gehen solche Pläne nicht auf. Die Wohnkrise hat in Berlin und im Mansfelder Land in Sachsen-Anhalt unterschiedliche Gesichter, aber denselben Effekt: Zukunftspessimismus. Das trägt zu Entwürdigungserfahrungen bei und wird die Stimmung anheizen.

Sie sagen: Die Wohnkrise bedroht die Demokratie.

Ja, denn die Wohnkrise blockiert biografische Projekte. Menschen fragen sich: Kann ich es mir leisten, in die Stadt zu ziehen, um eine Ausbildung zu machen oder zu studieren? Kann ich eine Familie gründen, oder ist meine Wohnung dafür zu klein?

Menschen verzichten auf Kinder, weil ihre Wohnung zu klein ist?

Studien zeigen: Wenn Paare den Eindruck haben, keine passende Wohnung zu haben, schieben sie den Kinderwunsch auf oder verzichten ganz darauf. Ältere Menschen fragen sich, ob sie in ihrer Wohnung bleiben können, wenn sie in Rente gehen. So entsteht eine existenzielle Unsicherheit. Und wenn man sich anschaut, wer hier schnelle Lösungen verspricht, dann sind das die politischen Ränder. Die sagen entweder: Wir lösen das Problem durch Vergesellschaftungen. Oder: Wir schieben massenhaft ab, dann gibt es genug Wohnungen.

Wer ist schuld an der Wohnkrise? Die Politik oder der Markt?

Beide. Wir haben es sowohl mit Staats- als auch mit Marktversagen zu tun. Das ist selten.

Worin liegt das Versagen des Staates?

Dahinter stehen drei politische Fehlannahmen. Die erste: Man ist lange davon ausgegangen, dass die Bevölkerung in Deutschland zurückgeht. Das ist jedoch nicht passiert.

Wegen der Zuwanderung.

Ja. In den 90er Jahren vor allem aus der ehemaligen Sowjetunion, in den Nullerjahren waren es viele Menschen aus Osteuropa im Rahmen der europäischen Integration. In den 2010er Jahren kamen Geflüchtete aus dem Nahen Osten und in den 2020er Jahren Menschen aus der Ukraine. Darauf hat die Politik nicht reagiert. Zugleich gingen die Prognosen davon aus, dass nicht nur die Bevölkerung zurückgeht, sondern auch die Anzahl der Haushalte. Auch das war ein Irrtum: In allen Altersgruppen gibt es heute mehr Single-Haushalte.

Die zweite Ursache?

Man ist davon ausgegangen, dass Städte sich nicht mehr verändern. Vielleicht erinnern Sie sich an die Deindustrialisierungswellen der 1980er Jahre, als im Ruhrgebiet die Zechen zugemacht wurden. Im Ruhrgebiet und in Städten wie Düsseldorf und Hamburg wurden große Teile der Wohn- und Verkehrsinfrastruktur zurückgebaut, zum Beispiel, um Grünflächen zu schaffen. Ganze Wohnblöcke wurden damals abgerissen. Im Osten wurde das später ebenso gemacht. Die Idee war eigentlich auch nicht schlecht.

Was ist gut an der Beseitigung von Wohnraum?

Die Idee war, den schlechtesten Wohnraum abzureißen und so die Wohnqualität insgesamt zu verbessern. Aber Städte verändern sich. Im Dortmunder Stadtteil Hörde beispielsweise stand früher ein Stahlwerk, das 2001 stillgelegt und Stein für Stein nach China verschifft wurde. Auf dem Gelände wurde der Phoenix-See angelegt. An einem Ufer stehen heute teure Immobilien. Auf dem Areal Phoenix West haben sich Biotech-Unternehmen angesiedelt. Heute arbeiten auf dem gesamten Gelände etwa so viele Leute wie früher im Stahlwerk, häufig in wissensintensiven Jobs und Dienstleistungsjobs.

Und der dritte Irrtum der Politik?

Das war die Annahme: Den Staat braucht es nicht mehr. Nach dem Zweiten Weltkrieg gab es große Wohnungsnot. Darauf hat der Staat mit sozialem Wohnungsbau reagiert. Ab den 1980er Jahren setzte sich der Glaube durch, diese historische Aufgabe ist geschafft, und außerdem ist das alles sehr kapitalintensiv und wenig effizient - das könne die Privatwirtschaft besser. Ab Anfang der 90er Jahre wurden große Teile der kommunalen Wohnungsbestände verkauft. Zudem hat der Staat wichtige Instrumente aus der Hand gegeben. Er kann den Wohnungsbau heute schlechter fördern und weniger direkt in den Markt eingreifen.

Und dann hat auch der Markt versagt, der es doch regeln sollte.

Dabei war das Marktumfeld vor Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine eigentlich sehr gut: geringe Zinsen, relativ hohe Einkommen, auch ganz gute Einkommenssteigerungen und eine entsprechend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Trotzdem hat der Markt diese Nachfrage nicht befriedigt. Wohnungsbauunternehmen klagen immer über die aus ihrer Sicht übertrieben hohe Regulierung. Aber die Branche hat selbst wenig in neue Technologien und bessere Bauverfahren investiert. Das macht die Situation so vertrackt: Weder Staat noch Markt können das Problem alleine lösen. Wenn Sie mit Politikern über das Thema sprechen, sagen die immer: Puh, kompliziert. Und das stimmt. Es gibt keine einfache Lösung.

Enteignungen oder Vergesellschaftungen sehen Sie nicht als Lösung. Warum nicht?

Weil es das Mengenproblem nicht löst, es verändert nur das Türschild. Die Besitzverhältnisse sind nicht der entscheidende Punkt. In Berlin liegen die Bestandsmieten des Wohnungsunternehmens Vonovia, des größten Vermieters der Stadt, im Schnitt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Das treibt den Mietspiegel nicht nach oben. Und wenn die Finanzierung nach hinten losgeht, hat die Stadt kein Geld mehr für Krankenhaussanierungen oder Jugendhilfe.

Die Linken-Spitzenkandidatin Elif Eralp sagte im Wahlkampf, den eigentlichen Haushalt wolle sie mit der Vergesellschaftung "nicht stark belasten".

Ein Modell sieht vor, dass Berlin vier Milliarden Euro Eigenkapital aufbringt und den Rest über Kredite finanziert, die über die Mieten getilgt würden. Diese vier Milliarden wären sinnvoller investiert, wenn sie zusätzlich zum ohnehin beschlossenen Wohnungsbauprogramm ausgegeben würden. Berlin könnte damit Grundstücke kaufen und im Erbbaurecht vergeben oder gemeinnützige Wohnprojekte und Genossenschaften unterstützen.

Sie plädieren für eine "neue Staatlichkeit" und eine "Konzertierte Aktion Wohnen". Wie sähe eine solche konzertierte Aktion aus?

Zunächst einmal muss man verstehen, dass sich die Wohnkrise nicht über Nacht lösen lässt. Die Wohnkrise ist wie ein Beinbruch: Der Knochen muss wieder zusammenwachsen, das dauert. Aber erst einmal braucht es Schmerzmittel.

Schmerzmittel?

Gemeinschaftlich nutzbare Räume im Viertel. Traditionell verbinden wir das Thema Wohnen mit Lebensphasen: Studierende wohnen in dem einen Quartier, Familien in dem anderen. Aber so funktioniert das nicht mehr. Studierende bleiben auch nach dem Studium in ihren zu kleinen Wohnungen, Familien wohnen heute ziemlich beengt. Deswegen braucht es entlastende Orte, "Wohnzimmer" für die Stadtteile.

Sie meinen Nachbarschaftstreffs?

Ja. Warum können Sporthallen nicht grundsätzlich an Sonntagen offen sein? Dann hätten wir Orte, wo Kinder auch bei schlechtem Wetter hingehen können. Früher haben Kirchengemeinden solche Orte zur Verfügung gestellt, aber das gibt es in der Fläche nicht mehr.

Das wäre die Schmerztablette. Dann folgt die konzertierte Aktion.

Das ist die echte Sisyphusarbeit. Die Lösung besteht nicht aus einem großen Knaller, sondern aus Koalitionen vor Ort, moderiert vom Oberbürgermeister oder vom Landrat. Am Tisch sitzen die lokale Wohnungswirtschaft, sofern vorhanden, die Kommune, Umweltverbände, die Kirchen, denn die haben häufig relativ viel Grundbesitz. Es ist auch sinnvoll, die Wohlfahrtsverbände einzubinden, weil für sie neue Geschäftsmodelle entstehen könnten, durch Pflege im Quartier. In diesen Koalitionen muss man Ziele erarbeiten - für den langen Weg, aber auch für kurzfristige Zwischenziele. Die werden dann nach und nach abgearbeitet. Dazu müssen die Kommunen aber handlungsfähig sein. Das ist immer seltener der Fall.

Weil die Kommunen nicht genug Geld haben?

Der Schuldenstand der Kommunen steht bei 200 Milliarden Euro, 30 Milliarden kommen jedes Jahr dazu. Man kann überlegen, ob man den Kommunen für den Wohnungsbau Kreditlinien gewährt, ob man Förderprogramme auflegt oder mit einem Altschuldenfonds arbeitet. Wichtig ist, dass die Kommunen wieder handlungsfähig werden. Denn die Wohnkrise löst nicht der Bundeskanzler, sondern der Bürgermeister. Landes- und Bundesebene sind auch wichtig, etwa für die Entbürokratisierung. Aber die eigentliche Lösung muss vor Ort gefunden werden.

Bundesbauministerin Verena Hubertz hat gerade eine positive Bilanz des vor einem Jahr ins Leben gerufenen "Bau-Turbo" gezogen. Teilen Sie diese Einschätzung?

Der Bau-Turbo führt dazu, dass mehr Baugenehmigungen erteilt werden. Aber das bedeutet nicht, dass mehr gebaut wird. Die Baufertigstellungen sinken. In Deutschland sind etwa 800.000 Wohnungen genehmigt, aber nicht gebaut. Gleichzeitig fehlen je nach Studie zwischen 600.000 und 1,4 Millionen Wohnungen. Das zeigt: Genehmigungen allein reichen nicht.

Warum werden so viele genehmigte Wohnungen nicht fertiggestellt?

Weil sich die Finanzierungsmodelle häufig zerschlagen. Zinsen steigen, Investoren springen ab. Dann bleiben Genehmigungen ungenutzt.

Was ist Ihre Prognose, wie lange dauert die Wohnkrise noch an?

Es kommt drauf an, ob wir jetzt die richtigen Weichen stellen. Wir brauchen Dialog statt falsch verstandener Führung. Wenn wir das jetzt machen, dann haben wir die Chance, die Wohnkrise in den 2030er Jahren zu lösen.