[단독] “전세사기로 떠안은 집은 예외”…생애최초 LTV 인정범위 구체화

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금융당국, 생애최초 예외 기준 유권해석 배포
전세사기 피해로 안은 주택
처분 조건 충족시 최초 인정
미등기·무허가주택이라도
HOMS에 이력 남으면 제외
여심위가 세부 기준 정하면
지점장 전결 등 판단 가능

전세사기 피해자가 임차보증금을 돌려받지 못해 경매나 공매로 주택을 취득한 경우에도 일정 요건을 충족하면 생애최초 주택담보대출비율(LTV) 혜택을 받을 수 있게 된다. 생애최초 예외 적용을 둘러싸고 은행권의 혼선이 이어지자 금융당국이 구체적인 판단 기준을 제시한 것이다.

1일 금융권에 따르면 은행연합회는 최근 ‘생애최초 인정 요건 관련 은행권 Q&A’를 개별 은행에 배포했다. 연합회가 개별 은행에 취합한 질문을 금융당국에 전달하고, 이에 관한 유권해석을 받은 것이다.

앞서 금융당국은 지난 8·13 부동산 대책을 통해 과거 주택 보유 이력이 있더라도 미성년자 때 주택 지분을 상속받는 등 불가피한 사유가 있는 경우 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 LTV를 적용할 수 있도록 했다. 현재 생애최초 LTV는 수도권·규제지역 70%, 비규제지역 80%가 적용된다.

문제는 ‘불가피한 사유’의 구체적인 범위가 정해져 있지 않았다는 점이다. 금융당국은 그동안 개별 은행의 자율적인 판단을 강조했지만 은행들은 자체적으로 예외를 인정했다가 추후 검사 과정에서 지적을 받을 수 있다는 부담 때문에 보수적으로 심사해왔다. 실제로 은행권에서는 분양사업 무산으로 주택을 취득하지 못한 경우나 상속 지분을 처분한 경우 등을 생애최초로 볼 수 있는지를 두고 질의가 이어졌다.

이번 Q&A에서는 우선 전세사기 피해에 따른 주택 취득을 예외 사유로 인정했다. 전세사기 피해자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 피해주택을 경매나 공매 등으로 취득한 경우에도 생애최초로 인정할 수 있도록 했다.

다만 모든 전세사기 피해자가 대상이 되는 것은 아니다. 전세사기피해자 결정문을 보유하고 피해 대상 주택을 취득한 경우에 한하며, 해당 주택을 이미 처분했거나 처분조건부여야 한다. 수도권·규제지역은 6개월 내 처분 약정을 맺어야 하고, 그 외 지역은 계약금을 납부한 매매계약서를 제출해야 한다.

상속 지분과 관련한 판단 기준도 구체화됐다. 복수 상속인 가운데 다른 상속인이 본인의 의사와 관계없이 전원 명의로 상속등기를 신청해 일부 지분을 소유하게 된 경우에는 원인무효를 이유로 등기가 말소된 경우에 한해 주택 보유 이력에서 제외하기로 했다. 단순히 본인의 의사와 관계없이 지분을 보유했다는 이유만으로 생애최초를 인정하지는 않는다는 의미다.

주택 보유 여부를 판단하는 기준도 명확히 했다. 재산세 납부 이력 등으로 주택소유정보확인시스템(HOMS)에 주택 보유 이력이 조회되는 경우에는 등기부등본이나 건축물대장이 확인되지 않는 미등기·무허가 주택이라도 주택 보유 이력에 포함하기로 했다.

은행의 심사 절차도 일부 간소화된다. 은행 여신심사위원회가 생애최초 예외 인정에 관한 세부 요건을 사전에 정해두면 개별 신청자가 해당 요건을 충족하는지는 하위 의결기구가 판단할 수 있도록 했다. 지점장 전결 역시 하위 의결기구의 승인으로 인정된다.

금융권에서는 이번 Q&A로 생애최초 LTV 예외 적용 과정에서 은행들이 부담을 느꼈던 판단 기준이 한층 구체화될 것으로 보고 있다. 금융당국이 예외가 가능한 사례와 그렇지 않은 사례를 구분하는 동시에 여심위가 사전에 기준을 마련할 경우 일선 영업점에서도 처리할 수 있도록 길을 열어줬기 때문이다.

앞서 금융당국은 은행권에서 불가피한 사유의 범위가 불명확하다는 지적이 이어지자 은행연합회를 통해 공통 질의를 취합해 해석을 제시하겠다고 밝힌 바 있다.

[일문일답] 생애최초 LTV 예외 인정, 어디까지 가능하나

- 전세사기 피해로 집을 떠안게 된 경우에도 생애최초로 인정받을 수 있나.

“가능하다. 전세사기피해자 결정문을 보유한 피해자가 임차보증금을 돌려받지 못해 피해주택을 경매나 공매 등으로 취득한 경우가 대상이다. 다만 해당 주택을 이미 처분했거나 처분조건부여야 한다. 수도권·규제지역은 6개월 내 처분 약정을 맺어야 하고, 그 외 지역은 계약금 납부를 마친 매매계약서를 제출해야 한다.”

- 등기부등본이나 건축물대장이 없는 미등기·무허가 주택은 주택 보유 이력에서 빠지나.

“아니다. 재산세 납부 이력 등으로 주택소유정보확인시스템(HOMS)에서 주택 보유 이력이 조회되면 주택 이력에 포함한다. 이 경우 생애최초로 인정받을 수 없다.”

- 다른 상속인이 본인 의사와 무관하게 공동명의 상속등기를 해 주택 지분을 보유하게 된 경우는 어떤가.

“원인무효를 이유로 해당 등기가 말소된 경우에 한해 주택 수에서 제외할 수 있다. 본인의 의사와 무관하게 지분이 생겼다는 사실만으로 자동으로 생애최초가 인정되는 것은 아니다.”

- 생애최초 예외 인정 건마다 반드시 은행 여신심사위원회가 직접 심사해야 하나.

“그렇지는 않다. 은행 여신심사위원회가 예외 인정에 관한 세부 요건을 사전에 정해두면 하위 의결기구가 개별 신청자의 요건 충족 여부를 판단할 수 있다.”

- 지점장 전결도 가능한가.

“가능하다. 여신심사위원회가 사전에 정한 세부 인정요건에 따라 판단하는 경우 지점장 전결도 하위 의결기구의 승인으로 볼 수 있다.”

KB금융

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금융당국이 전세사기 피해주택 취득에 관한 생애최초LTV 예외 인정 기준을 구체화했습니다.
계열 은행은 주택담보대출 취급 과정에서 여신심사 체계를 통해 대출 실행과 리스크를 관리합니다.
업계에서는 이번 유권해석이 일선 영업점의 심사 혼선을 해소하는 기준이 될 것으로 보고 있습니다.

신한지주

055550 KOSPI

104,100 ▼ 1.89%

금융당국의 생애최초 LTV 예외 가이드라인이 은행권에 배포되었습니다.
신한지주의 은행 계열사인 신한은행은 전세사기 피해주택 경공매 취득 건에 대한 여신 심사 절차를 정비하고 있습니다.
업계에서는 이번 유권해석이 대출 심사 명확성을 높이는 동시에 리스크 관리 요인으로 작용할 것으로 보고 있습니다.

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전세사기 피해자가 임대보증금을 돌려받지 못하고 주택을 경매나 공매로 취득한 경우에도 생애최초 주택담보대출비율(LTV) 혜택을 받을 수 있게 된다.

금융당국은 이러한 예외 적용에 대한 구체적인 판단 기준을 제시하고, 특정 조건을 충족한 전세사기 피해자만 이 혜택을 받을 수 있다고 밝혔다.