固定型は低下、変動型は上昇…住宅担保ローン金利が逆転

住宅担保ローンの変動金利が固定金利を上回る「金利逆転」現象が銀行圏で起きている。預金金利の上昇で変動型ローンの基準となるコフィックスが上がった一方、国債金利の低下で固定型ローンの基準となる金融債金利が下がったためだ。通常は固定型金利の方が高く設定される流れが逆転し、融資を控えた借り手の金利選択にも変化が予想される。

金融圏が10日に明らかにしたところによると、KB国民銀行、新韓銀行、ハナ銀行、ウリィ銀行、NH農協銀行の5大銀行の5年固定型住宅担保ローン金利は年4.41－6.39％だ。6カ月変動型金利は年4.42－6.48％で、固定型より下限は0.01ポイント、上限は0.09ポイント高い。新韓銀行は変動型金利が年4.42－5.83％、固定型が年4.41－5.82％で、両商品の差は0.01ポイントにとどまった。

先月中旬までは固定型金利の方が高かった。先月22日、5大銀行の固定型金利は年4.63－6.66％で、変動型金利の年4.41－6.51％より下限と上限がそれぞれ0.22ポイント、0.15ポイント高かった。その後、長期市場金利が低下し、固定型金利は急速に下がった。

住宅担保ローン金利の基準となる市場金利が互いに異なる方向に動いたことが逆転の背景にある。金融債5年物金利は前日、年4.339％で、先月19日より0.282ポイント低下した。一方、金融債6カ月物金利は同じ期間に3.773％から3.830％へ上昇した。変動型金利に反映される新規取扱額基準のコフィックスは年3.43％で、2024年6月以降で最も高い水準となっている。銀行が年末・年始の預金満期の到来に備え、預金金利を引き上げれば、コフィックスがさらに上昇する可能性があるとの見方も出ている。

変動型を選んだ借り手の負担は大きくなりかねない。韓国銀行によると、9月の新規住宅担保ローンのうち変動金利ローンの割合は65.8％だった。変動型ローンは通常、6カ月ごとに金利が見直されるため、市場金利の上昇が比較的早く反映される。政策金利が追加で引き上げられる可能性も残っており、変動型ローンを組んだ借り手は、金利見直し時に適用金利がどれだけ上がるかを確認する必要がある。