Catasto, immobili non dichiarati scovati con l'AI: Fisco manda lettere ai proprietari

Sono circa 20 mila le lettere di compliance che l’Agenzia delle Entrate ha già inviato o si prepara a inviare nelle prossime settimane, con l’obiettivo di sollecitare i proprietari a regolarizzare immobili o porzioni di fabbricati che non risultano correttamente registrati al Catasto. La tabella di marcia prevede il completamento dell’operazione entro la fine del 2026.

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Quello che devi sapere

Il progetto

L’iniziativa si inserisce nel più ampio piano di mappatura del patrimonio immobiliare nazionale richiamato anche dal Documento programmatico di finanza pubblica. Il lavoro, avviato da mesi, punta a individuare le differenze tra quanto effettivamente presente sul territorio e ciò che risulta invece negli archivi catastali e fiscali.

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La mappatura

Nel mirino non ci sono soltanto i cosiddetti “immobili fantasma”, cioè fabbricati completamente sconosciuti al Catasto. Le verifiche possono riguardare anche situazioni meno evidenti:

• Un piano aggiuntivo mai dichiarato; 
• Una mansarda trasformata in abitazione
• Un ampliamento; 
• Una sopraelevazione non segnalata;
• Pertinenze come box, garage e depositi non registrati. 

Per individuare queste anomalie l’amministrazione incrocia la cartografia catastale con le immagini aeree disponibili attraverso le cosiddette ortofoto. 

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L’aiuto dell’intelligenza artificiale

A supportare l’analisi sono intervenuti anche strumenti di intelligenza artificiale, utilizzati per confrontare una grande quantità di immagini e dati e segnalare le situazioni che meritano ulteriori approfondimenti. La tecnologia, tuttavia, rappresenta soltanto un primo filtro. Le anomalie individuate devono essere successivamente esaminate dagli uffici, che verificano la documentazione e accertano se la discrepanza sia effettivamente riconducibile a una situazione irregolare.

Il territorio sotto esame

La ricognizione procede ormai verso il completamento. Secondo i dati contenuti nel Dpfp, il lavoro è stato concluso in 95 province e avviato in altre quattro, mentre il 96% del territorio nazionale risulta già coperto. L’obiettivo è arrivare entro la fine dell’anno a una fotografia completa del Paese. Il materiale raccolto costituisce quindi la base per una nuova fase di controlli. Le prime comunicazioni si concentrano sui casi più evidenti, ma gli incroci potranno successivamente essere utilizzati anche per individuare irregolarità più circoscritte, relative alla consistenza o alle caratteristiche catastali degli immobili.

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Come considerare la lettera

La comunicazione di compliance non equivale a una cartella esattoriale né comporta automaticamente una sanzione. Il contribuente viene invitato a controllare la propria posizione e, qualora emerga effettivamente un’irregolarità, a procedere con gli adempimenti necessari per aggiornare i dati catastali. Il destinatario può anche verificare se la variazione sia già stata dichiarata, se una pratica sia ancora in fase di lavorazione oppure se la segnalazione dipenda da un’errata interpretazione delle immagini o delle informazioni disponibili. La finalità iniziale è dunque favorire una regolarizzazione spontanea, prima dell’eventuale avvio di ulteriori controlli.

Il nodo delle rendite

L’aggiornamento del Catasto non riguarda soltanto la corretta rappresentazione degli immobili. Dai dati catastali dipendono infatti anche le rendite utilizzate in diversi ambiti fiscali e amministrativi, dalle imposte sugli immobili alle compravendite e alle successioni. Un fabbricato non censito, oppure registrato con caratteristiche non più corrispondenti alla realtà, può quindi determinare una base fiscale non aggiornata. La campagna punta anche a ridurre questa distanza, assicurando che gli immobili presenti sul territorio siano rappresentati in modo coerente negli archivi pubblici.

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Il fronte Superbonus

Parallelamente alla ricerca degli immobili completamente assenti dal Catasto, prosegue il secondo filone di verifiche relativo agli edifici interessati dai bonus edilizi. In particolare, l’Agenzia delle Entrate sta controllando gli immobili che dal 2019 hanno beneficiato di interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con fondi pubblici. In questo caso il problema non è necessariamente l’assenza dell’immobile dagli archivi, ma la possibile mancata revisione dei dati catastali dopo lavori che ne abbiano modificato caratteristiche e valore. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate lettere di compliance catastale relative a circa 21.600 immobili.

Le regolarizzazioni spontanee

La campagna di controlli ha prodotto effetti già prima dell’arrivo delle nuove comunicazioni. L’attività è infatti partita dall’inizio del 2025 e ha contribuito a spingere numerosi proprietari a verificare autonomamente la propria posizione e ad aggiornare i dati catastali. Nel corso dello scorso anno sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale relative a circa 70 mila immobili che avevano beneficiato di bonus edilizi. Si tratta di un incremento del 25% rispetto al 2024. Le due linee di intervento, la ricerca degli immobili non censiti e il controllo degli edifici interessati dai bonus, seguono quindi una direzione comune: ridurre la distanza tra la situazione effettiva del patrimonio edilizio e quella registrata nelle banche dati. Per i proprietari, soprattutto dopo ristrutturazioni, ampliamenti o cambiamenti rilevanti dell’immobile, diventa quindi sempre più importante verificare che quanto risulta al Catasto corrisponda alla situazione reale.

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