מנכ"ל מ' השיכון: "מחירי הדירות ימשיכו לרדת - אבל לא דרמטית"

בכנס ארגון הקבלנים באילת יצא יהודה מורגנשטרן נגד הקבלנים: "תציעו פחות על הקרקעות, תוכלו למכור דירות בזול יותר". יו"ר הארגון, עמית גוטליב, תקף את מודל מימון המטרו: "72% היטל השבחה זה הזוי". מנכ"ל בנק ירושלים הזהיר מפגיעה ברווחיות היזמים: "הענף ממתין שהמציאות תהיה פחות מסוכנת" 

"אני מסתכל על תוצאות מכרזים ומופתע מהן. אני לא מצליח להבין את המתמטיקה. תציעו פחות על הקרקעות ותוכלו למכור אחר כך בזול יותר". כך אמר היום (רביעי) מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בכנס "נדל"ן בזמן אמת" של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, המתקיים באילת. מורגנשטרן מתח ביקורת על המחירים הגבוהים שמציעים יזמים במכרזי הקרקע של המדינה, והעריך כי מחירי הדירות ימשיכו לרדת בשנים הקרובות, אם כי לא בשיעורים דרמטיים.

דבריו נאמרו על רקע הקיפאון בשוק הדיור, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ועלויות המימון והבנייה הגבוהות, שמקשות על יזמים להוציא פרויקטים חדשים לפועל. בעוד מנכ"ל משרד השיכון טען כי היזמים עצמם תורמים למחירי הקרקע הגבוהים, נציגי ענף הבנייה והמערכת הבנקאית הזהירו מפגיעה ברווחיות הפרויקטים ומעצירה של יוזמות בנייה חדשות.

לדברי מורגנשטרן, במכרזים שבהם מתמודדים יותר ממציע אחד, מחירי הזכייה גבוהים בכ-15% מהשומה. "המדינה לא מחפשת להרוויח מהקרקעות. אנחנו כמדינה רוצים שהמחיר לצרכן יהיה זול יותר, זו המשימה הלאומית", אמר. בהתייחסו למגמת מחירי הדירות, העריך מורגנשטרן כי הירידות יימשכו. לדבריו, בנתוני המאקרו נרשמה ירידה של כ-10% במחירי הדיור, והוא צופה שהמגמה תימשך, אך ללא צלילת מחירים.

מורגנשטרן ביסס את הערכתו על היקפי הבנייה הגבוהים בשנים האחרונות. לדבריו, בשנת 2024 נרשמו כ-70 אלף התחלות בנייה, בשנת 2025 כ-80 אלף, ואת שנת 2026 צפוי הענף לסיים עם כ-78 אלף התחלות בנייה. זאת, לעומת צורך שנתי של כ-60 עד 65 אלף דירות. "אנחנו בונים יותר ממה שאנחנו גדלים", אמר, והוסיף כי כאשר הרוכשים יחזרו לשוק, הם יפגשו היצע גדול של דירות.

בנוסף התייחס לשוק השכירות ארוכת הטווח ומתח ביקורת על המדיניות שננקטה בתחום בעשור האחרון. "החטא הקדמון של השכירות התחיל לפני עשור, כשלא הסכמנו לייצר מוצר שונה. לקחנו את אותה דירה, שינינו משהו במודל המיסוי ונתנו הטבה. המודל קרס לתוך עצמו", אמר.

לדבריו, משרד השיכון ומינהל התכנון החלו לפעול לגיבוש מוצר תכנוני ייעודי לשכירות. הוא הוסיף כי כיום המדינה מוותרת על הכנסות של כחצי מיליון שקל מהקרקע עבור כל דירה המיועדת להשכרה ארוכת טווח.

כשנשאל אם יסכים להמשיך בתפקידו גם תחת ממשלה אחרת, השיב: "כשתבוא הצעה אני אשקול אותה גם תחת ממשלת השינוי. זה לא משנה מבחינתי, יש רציפות". לדבריו, המשכיות בתפקידים המקצועיים חשובה למערכת: "את המדיניות קובעת הממשלה, והתפקיד שלנו כאנשי ציבור בכירים הוא להוציא אותה מהכוח אל הפועל".

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, תקף בכנס את מודל המימון של פרויקט המטרו בגוש דן, המבוסס בין היתר על הכנסות מהיטלי השבחה שיוטלו על נכסים הנהנים מתוספת זכויות בנייה בסביבת תחנות המטרו.

"אנחנו בעד המטרו, אבל מודל המימון שלו מנותק מהמציאות", אמר גוטליב. "המדינה סומכת על הכנסות מפרויקטים שעוד לא נבנו, שחלקם לא כלכליים וחלקם תקועים שנים בוועדות. בסוף היא תיאלץ לממן חלק גדול בהרבה, אולי 70% עד 80%. אז למה לחכות למשבר? 72% היטל השבחה באזורי המטרו זה הזוי. זה לא מודל מימון, זה מודל כישלון".

הוא הזהיר כי ענף הבנייה מתמודד כבר שלוש שנים עם שילוב של מחסור בכוח אדם, עלויות מימון כבדות, בירוקרטיה ומלחמה. לדבריו, סביבת הריבית הגבוהה מקשה על קידום השקעות חדשות ועלולה לפגוע בהיצע הדירות בעתיד. "אנחנו יודעים מה קורה כשנפתח פער בין הביקוש לדיור לבין ההיצע. כבר היינו שם, ולא נכון לחזור לשם", אמר.

על רקע ההאטה בשוק הציע גוטליב כי המדינה תנצל את התנאים הנוכחיים לרכישת דירות בפרויקטים קיימים לטובת הדיור הציבורי. "דווקא עכשיו נכון שהמדינה תבחן מהלך משמעותי של רכישת דירות לדיור ציבורי, בפרויקטים קיימים ובתנאים שאולי לא יחזרו, תוך אחריות תקציבית", אמר. גוטליב התייחס גם להצעות להקפאת שכר דירה שעלו במערכת הבחירות, וטען כי מדובר בפתרון שנכשל במדינות שבהן נוסה.

גם מנכ"ל בנק ירושלים, יאיר קפלן, הציג תמונה מדאיגה של מצב היזמים בענף. לדבריו, חברות רבות מחזיקות בקרקעות זמינות לבנייה, בתוכניות מאושרות ואף בהיתרי בנייה, אך נמנעות מלהתחיל בביצוע הפרויקטים בשל חוסר הוודאות הכלכלית.

קפלן הסביר כי בבנק מזהים יזמים שמעדיפים להתמקד בהשלמת פרויקטים קיימים ובחיזוק תזרים המזומנים, גם כאשר הם ממשיכים לשאת בעלויות המימון של קרקעות שרכשו בעבר. "הענף לא בהכרח מחכה להזדמנות טובה יותר. בחלק מהמקרים הוא פשוט ממתין שהמציאות תהיה פחות מסוכנת", אמר.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, קרא להקמת ממשלה שתציב את ענף הבנייה והתשתיות בראש סדר העדיפויות הכלכלי. לדבריו, חוסר הוודאות הפוליטי פוגע ביכולת לקדם פרויקטים ולתכנן השקעות לטווח ארוך. "ענף הבנייה והתשתיות, המשק וישראל כולה לא יכולים להמתין", אמר בריק. "שוק הדיור חשוב מאוד אבל אין דיור בלי ביצוע", אמר. "בלי קבלני ביצוע יציבים, פרויקטים לא יושלמו והמדינה לא תעמוד ביעדיה".