איך הופכים דירה ישנה להזדמנות נדל"נית?

מהרגע שמחליטים לקנות דירה בפרויקט פינוי-בינוי ועד לקבלת הדירה החדשה – מה חשוב לבדוק, מה יכול להשתבש ולמה זו אחת העסקאות המעניינות בשוק הנדל"ן הישראלי? 

אורי חודי|

"בדרך הביתה" הוא פודקאסט שנועד לעשות סדר בכל מה שקשור לקניית הדירה הראשונה שלכם. בכל פרק נביא אנשי מקצוע מהשטח שיעזרו להבין את העולם הזה בשפה פשוטה ובגובה העיניים. בפרק הזה לא נדבר על דירה חדשה מקבלן ולא על דירת יד שנייה – אלא על התחדשות עירונית. האורחת בפרק הרביעי היא רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, ויחד נבין מהן הנורות האדומות בתחום, ואיך מזהים הזדמנות אמיתית. צפו בפרק המלא

עד כמה התחדשות עירונית היא ענף משמעותי בנדל"ן הישראלי?

"זה המנוע של עתיד הנדל"ן במדינת ישראל בעיניי. השוק הזה עבר תהפוכות גדולות - מסיטואציה שזה היה ידוע רק למתי מעט, ועד היום שכולנו הפכנו להיות יזמי נדל"ן. כל בעל דירה חושב מה הוא יכול לעשות איתה, בודק בעירייה, מדבר עם יזמים. זה מדהים לקחת שכונות ומרכזי ערים ישנים, לחדש אותם, לייצר נצילות יותר טובה של הקרקע, לשפר את התשתיות ולהחזיר את האנשים למרכזי הערים בצורה מעודכנת ל-2026. זה מחדש את השכונות הללו, מביא אוכלוסייה נוספת, שומר על המקומות צעירים ומייצר רחובות עם מסחר".

מה רוכש חכם צריך לבדוק לפני רכישת דירה בתהליך התחדשות עירונית?

"צריך להתחיל בנסיבות הספציפיות של אותו אדם ובמה שהוא רוצה להשיג. כשאתה קונה דירה בתהליך של התחדשות עירונית, זו דירה בבניין ישן, במצב תחזוקתי לא תמיד מהמצטיינים, בתוך קהילה קיימת – ויש לזה יתרונות וחסרונות. כדאי לדעת כמה שנים אתה אמור להמתין – דבר עם השכנים, תבין איך הם רואים את האירוע, אם יש יזם כבר בתמונה, תפנה ליזם. בתהליך תקין של פינוי-בינוי, אמור להיות לדיירים צוות יועצים – שמאי, עורך דין, מפקח – כדאי לדבר גם איתם. רוכש חכם, בכל תחום, עושה סקר שוק. כל אותם גורמים רוצים לעשות טוב לטובת בעלי הזכויות. אז דבר עם כולם, הם זמינים, וזה ללא תשלום".

עד כמה יש כאן הזדמנות נדל"נית אמיתית?

"הפוטנציאל הוא משמעותי מאוד. אתה קונה דירה, לרוב ישנה, בלי חנייה, מחסן וממ"ד, ואתה קונה אותה בערכים של דירה ישנה. ואז באורח קסם, מבלי להוסיף כספים נוספים, אתה מקבל דירה גדולה יותר עם מרפסת, חנייה ומחסן, וכשמפנים אותך משלמים לך גם שכר דירה לאורך כל תקופת הביצוע. אין עוד עסקאות כאלו, וזה גם פטור ממס – אתה לא משלם מס רכישה על הדירה החדשה כי שילמת מס רכישה על הדירה הישנה".

איך עושים את זה נכון מבלי לשלם יותר מדי?

"לרוב הרשויות שרוצות לקדם התחדשות כבר יש באתר את מפת ההתחדשות המקומית. אם אתה מתגורר במקום מסוים ורוצה לקנות דירה ישנה, באתר של המנהלת אפשר לבדוק אילו תוכניות מקודמות ואילו לא, ואז אפשר להחליט אם אתה רוצה להיות בשלב הסיד – עוד לפני שהדיירים התארגנו, זה דוחה את לוחות הזמנים, אבל זה אומר שצריך להביא הרבה פחות כסף – בשלב האמצע, או ממש בשלב הסופי אחרי הודעת פינוי, שעדיין יהיה זול יותר ממה שהיזם מוכר. בעיניי רכישת דירה בהתחדשות העירונית היא דבר יוצא דופן – אתה מגיע לקהילה קיימת, אתה יודע מה האופי שלה, יש לך הצצה לעתיד".

מה הרוכש מקבל מעבר לדירה עצמה?

"פרויקטים של פינוי-בינוי הם מחוללי שינוי ברמת השכונה כולה. בדרך כלל הם יביאו איתם שטחי מסחר, אז פתאום יהיה מוקד להיות בו ולא צריך ללכת רחוק, אלא ממש לרדת למטה ולשבת באיזה בית קפה או לעשות קניות. בדרך כלל תהיה שם גם פונקציה ציבורית – ספרייה, גן ילדים, מועדון לנוער. ויש גם פונקציות לרוכשים עצמם – חדר כושר, ג'ימבורי, מועדון קולנוע. אז אתה מקבל מוצר שהוא הרבה מעבר למה שקנית, בלי להוסיף תשלומים".

מה צריך להדליק נורה אדומה?

"קודם כל, בכלל בעולם הנדל"ן, צריך לדעת עם מי אתה עושה עסקים. התחום כבר מספיק ותיק, רוב היזמים הטובים כבר איכלסו פרויקט, הרסו, פינו – יש את מבחן הזמן. שווה ללכת לראות פרויקט שהיזם כבר איכלס, לבדוק את הדו"חות שלו, לראות שיש לו איתנות פיננסית. כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל צריך איתנות פיננסית מאוד משמעותית. הכלל הכי חשוב בהתחדשות עירונית זה שקיפות – לדבר עם היזם, להסתכל לו בלבן של העיניים, לדעת שהוא עובד בשבילכם, מקדם את הפרויקט, יודע להביא מימון ולבצע. אם אתם מרגישים שאתם לא מקבלים תשובות ברורות, לעשות שיחת תיאום ציפיות – יכול להיות שאלה סתם פערים בדרך שבה מעבירים את המידע, ויכול להיות שיש שם משהו עמוק יותר".

מה הנקודות המשמעותיות שעוברים בתהליך?

"כל פרויקט התחדשות עירונית צריך להתחיל בהתארגנות של בעלי הזכויות – רוב מקרב בעלי הזכויות צריכים להגיד 'רוצה אני', בלי זה לא ניתן לעשות כלום. אחרי זה הם צריכים למנות לעצמם את אנשי המקצוע שילוו אותם – עורך דין, שמאי ומפקח. אחרי שבחרו יזם הולכים להליך תכנוני של קידום תב"ע, תוכנית בניין עיר, שנותנת את הזכויות, צורת הבינוי והמטלות הציבוריות – זה תהליך שקשור לרשות המקומית והוא מאוד ארוך. צריך יזם שכבר מנוסה, שאישר תב"עות ויודע מה גבולות הגזרה. אני מאוד מאמינה בתיאום ציפיות מלא עם בעלי זכויות, להגיד מראש מה הזכויות שאפשר לנסות להביא".

מה היתרונות והחסרונות לעומת קניית דירה חדשה מיזם?

"צריך להגיע מפוכחים לתהליך של התחדשות עירונית – אמנם גלום שם רווח כלכלי, אבל עד שזה קורה יכולות לחלוף הרבה מאוד שנים שבמהלכן גם הפרויקט וכל התמורות עשויות להשתנות. כשאתה רוכש דירה מיזם, יש לך ודאות לגבי הרכישה – אתה יודע מה קנית, מה הגודל, איך נראה הפיתוח מסביב, יש תמונה מאוד ברורה. כשאתה במסגרת תהליך של התחדשות עירונית יש הרבה מאוד גורמים שמעורבים, ויכול להיות שהתכנון שאיתו יצאנו לדרך בהתחלה לא דומה לתכנון שנגיע אליו בסוף. לא כל הפרויקטים של ההתחדשות בסוף יעלו על הקרקע. בסופו של דבר צריך לדעת לכמה זמן אני עושה את ההשקעה הזאת ומה מטרת הקצה שלי. ככל שמתאים לי לחכות את פרק הזמן הנדרש, בוודאי שיש כאן ערך דרמטי. ככל שלא – ואני רוצה לקבל מהר דירה שאני יכול לעבור לגור בה, ממוגנת, עם חנייה ומעלית – אז אני חושבת שהתשובה ברורה, אבל בסוף כל אחד צריך לקחת את ההחלטה מתוך הפוזיציה והמקום שהוא נמצא בו".