AYM paylı mülkiyette önalım hakkındaki rayiç bedel kuralını iptal etti

Resmi Gazete'de yer alan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025'te 7571 sayılı kanun ile değiştirilen 2. fıkrasının Anayasa'ya aykırı olduğunu ileri sürerek Yüksek Mahkemeye başvurdu.

İptal başvurularında, düzenlemenin, ön alım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağının öngörüldüğü, dava konusu payın rayiç bedelinin de hakim tarafından gecikmeksizin belirleneceğinin düzenlendiği ifade edildi.

Yasal düzenlemedeki değişiklik öncesinde ön alım hakkının, satış bedelinin ve tapu masraflarının karşılanarak kullanılabildiği aktarılan başvurularda, bunun "payın rayiç bedeli ve tapu masrafları" olarak değiştirilmesinin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve "süre" ile ilgili kavramlarının da belirsiz olduğu belirtildi.

AYM, incelemesi sonucu, anılan düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. İptal hükmünün 9 ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırıldı.

İlgili madde, "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." hükmünü içeriyordu.

Kararın gerekçesinden

AYM'nin kararında, Anayasa'nın 35. maddesinde, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmüne yer verildiği bildirildi.

Ön alım hakkının, satıcı, alıcı ve ön alım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatini ilgilendiren bir hukuki ilişki doğurduğu belirtilen kararda, ön alımın da mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğu ifade edildi.

Ön alım hakkı sahibine, aynı taşınmaza paydaş olması nedeniyle diğer payları satın alma hususunda bir öncelik hakkı tanındığı aktarılan kararda, itiraz konusu kural ile ön alım hakkına konu payın "hakim tarafından belirlenecek rayiç bedeliyle sınırlandığı" belirtildi.

Yüksek Mahkemenin daha önce yapılan bir başvuruda, ön alım hakkının Anayasa'ya aykırı olmadığı sonucuna ulaştığı anımsatılan kararda, "Yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması halinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır." değerlendirmesine yer verildi.

Kararda, iptali istenen düzenlemenin, "tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngörmek suretiyle tarafların iradesini ortadan kaldırdığı" ifade edildi.

Bunun, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine mahkemenin tespit edeceği bedelin ödenmesi sonucunu doğurduğu aktarılan kararda, "Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir." ifadelerine yer verildi.