AI急單引爆擴產潮 科技業銀彈狂掃工業地產

科技業抱著錢衝進工業地產，更讓全國前三季商用不動產加上土地的累積交易額達3,751億元，已超越去年全年，尤其今年第一季、第三季更出現史上首次兩個單一季度交易額突破1,000億元的歷史紀錄。房產業者指出，「錢」進房地產仍是進行式，但買進標的從過往投資熱炒的住宅，轉為實質生產需求的廠房或是穩定租金收益率的辦公大樓。

市場資金明顯從住宅市場轉向具備實質擴廠生產需求的工業地產及具穩定租金收益的辦公大樓。（資料照）

根據仲量聯行彙整，前三季全國工業地產累積成交額達2,594億元，占整體交易額比重69.15%，占比至少是2018年以來最高，尤其2018至2025年，工業地產占比沒有1年突破5成。觀察買方結構，其中科技業貢獻近8成交易量，光是日月光集團就成交9筆、總額近500億元，再來是大立光（3008）前三季買下7筆廠房。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，過去科技業能夠接受買地蓋廠房的土地單價，大概每坪30萬到40萬元，但今年日月光（3711）買乖乖中壢廠房、欣興（3037）買普利司通湖口廠房，若不計入建物價值、每坪土地單價均落在50萬元。

應付急單需求 科技業「超價」掃廠房

他表示，每坪50萬元以上的成交單價，其實已跳脫過往科技業生產基地成本的觀念，主要是訂單滿手，優先考量是應付手中急單，只要有廠房釋出且符合大多需求，基本上連議價都沒有就砸錢買下。不過，他認為，這種情況雖然還會持續幾年，但這些科技大廠其實也一直在跟政府要地蓋廠房，一旦政府提供相較便宜、甚至市場行情的土地，科技大廠超價買舊廠房的情況可能就此終結。

首購、第二戶房貸利率與申貸現況

今年商用不動產交易大爆發，不是單純因為政策「打住不打商」，而是AI供應鏈擴張的實質產業需求，加上年初無預警的中東戰事。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，前者是廠房、商辦的剛性需求，因為在營收高速成長帶動下，不但獲利頗豐、資金彈藥充足，且搶單、急單動能強，引爆產能擴充需求加倍擴張。

全台商廠辦市場 進入AI定價新時代

另一方面，地緣政治激發高油價、高利率現象，除迫使產業輪動的弱勢企業禁不住高資金成本而處分非核心資產外，壽險業預期主管機關要求購置投資性不動產的租金收益率門檻，將隨升息循環帶動而會越來越高；因此，卡位、避險的動作也越趨積極，形成剛需、置產同步追捧廠房、工業不動產、商辦，追逐產能、租金與現金流。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，AI產業蓬勃發展，拉抬台灣產業鏈積極擴增營業空間，因此科技業購置廠房數量金額驚人，銀行為支持企業發展，也提供銀彈協助。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，因AI產業毛利高，所以辦公室、廠辦與土地成交價十分驚人，同樣價格已非低毛利傳產業所能承受，也讓全台商廠辦市場進入「AI定價新時代」。