不只看南科！台南高階客換屋鎖定市中心 千坪基地愈來愈稀有

星鑽特區可透過台86線銜接國道一號、國道三號，往返台南市區及南科，北外環道路後續建設也受到市場關注。(圖/業者提供)

近年房地產市場回歸自住剛性主流，建商獵地更重視區位與開發條件，台南市政府近日辦理區段徵收土地標售，星鑽段2筆土地全數標脫，合計面積逾4,716坪、得標金額約39.14億元，反觀永康康橋段4筆大型土地全數流標，顯示市中心精華土地仍具吸引力，千坪以上完整基地也愈來愈難取得。

台南市不動產建築開發商業同業公會理事長宋育豪指出，重劃區具備較大規模基地，建商能從建築配置、公共空間到社區環境進行整體規劃，相較之下，市中心若透過都市更新整合土地，往往需要耗費相當時間，因此具備完整街廓與大基地條件的市中心重劃區更顯珍貴。

以台南市中心來看，平實重劃區位於東區，鄰近南紡購物中心，並有鐵路地下化及捷運紅、藍線等交通建設題材；星鑽特區則位於中西區，緊鄰市政府，周邊串聯民生路商圈、府前路美食聚落及安平生活圈，兼具成熟商業機能與河岸、公園等環境條件，對希望留在市區又想改善居住空間的在地家庭具吸引力。

星鑽特區則位於中西區，緊鄰市政府，周邊串聯民生路商圈、府前路美食聚落及安平生活圈。(圖/業者提供)

百慶建設總經理施韋帆分析，南科效應持續帶動區域房市，但建商獵地仍以地段為優先，尤其高階科技業主管購屋，不只考量工作地點，也重視商圈、子女學區、交通與居住環境，這些條件難以單靠新興產業聚落一次到位，市中心千坪以上完整基地更是難得。

施韋帆指出，對科技業主管而言，南科是工作地點，家庭生活卻不只圍繞工作場所，購物、餐飲、子女教育及休閒活動同樣重要；對在地企業主、醫師及地方仕紳來說，就醫便利、日常社交與熟悉的生活圈也是購屋考量，這些需求讓星鑽特區與外圍重劃區有所區別。

交通方面，星鑽特區可透過台86線銜接國道一號、國道三號，往返台南市區及南科，北外環道路後續建設也受到市場關注，對需要往返市中心與科技產業聚落的工作者而言，有機會兼顧通勤與既有生活機能。

3房產品能兼顧家庭成員增加、長輩同住及孩子成長等需求，受到自住客青睞。(圖/業者提供)

除了地段，台南在地家庭的購屋需求也在改變，宋育豪表示，早期台南住宅以透天厝為主，隨著地價與營建成本上升，大樓逐漸成為選項，購屋者也更重視未來5~10年的居住需求，包括家庭成員增加、長輩同住及孩子成長等。

施韋帆觀察，首購族通常優先考量總價，換屋族則更在意交通、學區、商圈、室內格局、空間尺度與隱私，從20多坪住宅換到40、50坪以上的房子，期待的不只是坪數增加，也包括更寬裕的生活空間與完整的社區規劃。

宋育豪指出，3房產品能兼顧家庭成員增加、長輩同住及孩子成長等需求，受到自住客青睞，不少家庭希望一次選擇能住上5至10年以上的住宅，因此格局、生活機能與社區環境都成為重要考量。

高階科技業主管購屋，不只考量工作地點，也重視商圈、子女學區、交通與居住環境，市中心千坪以上完整基地更是難得。(圖/業者提供)

房市買氣雖然保守，星鑽段此次仍以逾4,716坪土地吸引約39.14億元資金進場，與平實重劃區的東區商業機能及交通建設題材相比，星鑽特區的優勢在於中西區市中心位置、成熟生活圈與大型基地稀缺性，對不想搬離市區的在地換屋族，以及重視家庭生活品質的高階專業人士而言，市中心土地供給有限，成為值得關注的條件。