MPACT T2 2026 : résultats inférieurs aux prévisions, les marchés étrangers pèsent

Mapletree Pan Asia Commercial Trust a publié des résultats mitigés pour le deuxième trimestre de l’exercice 2026/2027, avec un bénéfice et un chiffre d’affaires tous deux inférieurs aux prévisions, les marchés étrangers continuant de peser sur les performances. La distribution par unité s’est établie à 0,0194 SGD pour le trimestre, tandis que le chiffre d’affaires brut a atteint 207,5 millions SGD, en baisse de 5% par rapport à l’année précédente. Le BPA de 0,0192 $ a manqué la prévision de 0,0200 $ de 4%, et le chiffre d’affaires est resté 2,79% en deçà des attentes. Le titre était dernièrement coté à 1,15 $, en hausse de 1,77% par rapport à la clôture précédente de 1,13 $, le plaçant près du bas de sa fourchette sur 52 semaines. Malgré une cotation proche de son plus bas sur 52 semaines, le fonds a délivré un rendement total de 36% au cours de l’année écoulée, témoignant d’une certaine résilience face au récent repli.

Points clés

• MPACT a manqué à la fois les estimations de bénéfices et de chiffre d’affaires, mais l’écart est modeste plutôt que sévère.
• Les actifs à Singapour sont restés le principal soutien, portés par la hausse des ventes, de la fréquentation et de la croissance locative de VivoCity.
• Les marchés étrangers, notamment la Chine et certaines parties de Hong-Kong et du Japon, ont continué de peser sur les performances.
• Les coûts de financement ont diminué, le coût moyen pondéré d’emprunt étant passé à 2,95% contre 3,23% un an plus tôt.
• La direction s’attend à davantage de revenus provenant des baux MBC à partir du troisième trimestre, tout en avertissant que la pression sur la DPU pourrait se poursuivre.

Performance de la Société

Les résultats du deuxième trimestre de MPACT ont révélé un fonds partagé entre un marché domestique résilient et des actifs étrangers plus faibles. Le chiffre d’affaires brut a reculé de 5% en glissement annuel à 207,5 millions SGD, tandis que le revenu net des propriétés a chuté de 6,3% à 153,5 millions SGD. Pour le premier semestre, le chiffre d’affaires brut a diminué de 5,3% à 413,9 millions SGD et le revenu net des propriétés a baissé de 6,5% à 308,3 millions SGD.

Le portefeuille singapourien du fonds a de nouveau fourni le soutien le plus net. Le chiffre d’affaires brut à Singapour a progressé de 1,2% en glissement annuel, porté par VivoCity et la stabilisation continue de MBC. VivoCity, l’actif de commerce phare de MPACT, a affiché une croissance de son chiffre d’affaires brut de 7,5% et une croissance de son revenu net des propriétés de 6,9%, aidée par l’achèvement des travaux d’amélioration architecturale et technique de son sous-sol 2. La direction a indiqué que la fréquentation du centre commercial a légèrement augmenté et que les ventes des locataires ont progressé de 4,1% en glissement annuel.

En revanche, les opérations à l’étranger sont restées sous pression. Le Japon a souffert du non-renouvellement du bail au Fujitsu Building et de conditions plus difficiles à Makuhari. La Chine a continué de faire face à une pression locative, tandis que le commerce de détail à Hong-Kong est resté inégal malgré des signes de reprise dans les catégories restauration et luxe. La direction a qualifié la Chine de « plus grande douleur » du fonds.

Points financiers clés

• Chiffre d’affaires brut : 207,5 millions SGD, en baisse de 5% en glissement annuel au T2.
• Revenu net des propriétés : 153,5 millions SGD, en baisse de 6,3% en glissement annuel au T2.
• DPU : 0,0194 SGD pour le T2, à verser le 16/12/2026.
• Chiffre d’affaires brut du premier semestre : 413,9 millions SGD, en baisse de 5,3% en glissement annuel.
• Revenu net des propriétés du premier semestre : 308,3 millions SGD, en baisse de 6,5% en glissement annuel.
• Coût moyen pondéré d’emprunt : 2,95%, contre 3,23% un an plus tôt.
• Emprunts bruts : 5,9 milliards SGD.
• Levier global : 38,1%.
• Couverture des intérêts : 3,3 fois sur une base glissante de 12 mois.
• Liquidités : environ 600 millions SGD en trésorerie et lignes de crédit engagées non tirées.

Résultats vs. prévisions

Le BPA de MPACT de 0,0192 $ est ressorti 4% en dessous de la prévision de 0,0200 $, tandis que le chiffre d’affaires de 207,48 millions SGD a manqué l’estimation de 213,43 millions SGD de 2,79%. Ces résultats indiquent un manque modeste mais clair, tant en bas qu’en haut du compte de résultat.

L’ampleur de l’écart traduit une déception, mais pas un choc majeur sur les bénéfices. La performance du fonds a été façonnée par des pressions connues : faiblesse à l’étranger, vents contraires liés aux devises et vacance transitoire sur certains actifs. Dans le même temps, les opérations à Singapour, notamment VivoCity, ont affiché une solidité suffisante pour éviter que le trimestre ne paraisse encore plus décevant.

Pour les investisseurs, cet écart ressemble davantage à la continuation d’une tendance existante qu’à un revers soudain. Le fonds est confronté à la faiblesse de ses marchés étrangers depuis plusieurs trimestres, et les derniers chiffres confirment ce schéma.

Réaction du marché

Le titre s’est dernièrement échangé à 1,15 $, en hausse de 1,77% par rapport à la clôture précédente de 1,13 $. Cela place le prix unitaire juste au-dessus du plus bas sur 52 semaines de 1,12 $ et bien en dessous du plus haut sur 52 semaines de 1,49 $. Ce mouvement suggère que le marché n’a pas réagi à la déception sur les bénéfices par des ventes massives.

Bien qu’aucune donnée de volume n’ait été fournie, la modeste hausse indique que les investisseurs se sont peut-être concentrés sur les actifs singapouriens plus solides du fonds, la baisse des coûts d’emprunt et la stabilité du bilan. Le titre reste néanmoins proche de l’extrémité inférieure de sa fourchette récente, ce qui témoigne d’un sentiment encore prudent.

Perspectives et orientations

La direction a indiqué que le coût de la dette devrait terminer l’exercice 2026/2027 au-dessus de 3%, mais probablement en dessous du niveau de 3,16% enregistré un an plus tôt. Le fonds continue de bénéficier de la baisse des coûts d’emprunt en dollar singapourien, mais la direction a précisé que la marge pour de nouvelles économies se rétrécit à mesure que les taux d’intérêt augmentent.

À MBC, le taux d’occupation engagé s’est amélioré à 95,4% contre 94,3%, et environ 60% de l’espace engagé mais pas encore physiquement occupé commencera à générer des loyers le 01/11/2026. La direction s’attend à ce que le taux d’occupation physique atteigne 92% à 93% d’ici la fin de l’année, ce qui devrait soutenir les revenus dans les prochains trimestres.

VivoCity reste également un moteur de croissance clé. La direction a présenté deux projets supplémentaires d’amélioration architecturale et technique en cours de planification avancée, notamment la conversion des espaces en arrière-boutique, la récupération de surface de plancher brute et une possible extension de l’espace commercial. Le fonds a indiqué que tous les projets planifiés offrent des retours sur investissement positifs, bien qu’ils engendrent quelques perturbations lors de leur mise en œuvre.

Néanmoins, la direction a averti que la DPU pourrait continuer à baisser au cours des deux prochaines années en raison de la hausse des taux, des perturbations liées aux travaux d’amélioration et de la persistance de la faiblesse à l’étranger. Elle a indiqué qu’un point d’inflexion pourrait ne pas survenir avant environ 2029, bien qu’elle espère s’améliorer plus tôt. À noter que les conseils InvestingPro soulignent que MPACT verse un dividende significatif à ses actionnaires et a maintenu ses paiements de dividendes pendant 16 années consécutives — un bilan qui pourrait offrir quelque réconfort durant cette période de transition. Les investisseurs peuvent accéder à 4 conseils ProTips supplémentaires et à des indicateurs financiers complets sur InvestingPro.

Commentaires des dirigeants

La directrice générale Sharon Lim a déclaré que la performance de VivoCity reflète plusieurs facteurs combinés. « Pour un centre commercial de 20 ans de continuer à générer un NPI très positif d’une année sur l’autre, c’est la combinaison de plusieurs effets », a-t-elle affirmé, citant l’achèvement de la ligne Circle, les travaux d’amélioration et les changements dans la composition des locataires.

Sur les marchés étrangers, Lim a été directe quant au poids de la Chine sur les résultats. « La Chine est notre plus grande douleur, si vous me posez la question. C’est la plus grande douleur », a-t-elle déclaré, ajoutant que le fonds ne prévoit pas d’y ajouter de nouveaux actifs.

Le responsable des investissements et de la Gestion d’actifs, Koh Wee Leong, a indiqué que MBC évolue dans la bonne direction. « Nous avons pu augmenter légèrement le taux d’occupation engagé de 94,3% à 95,4% », a-t-il précisé, ajoutant que ces baux contribueront progressivement aux revenus à partir du troisième trimestre.

Risques et défis

• Faiblesse en Chine : Les réversions locatives y restent autour de -30%, reflétant un marché difficile.
• Pression sur les devises : Un dollar singapourien plus fort réduit la valeur des revenus étrangers.
• Perturbations liées aux travaux d’amélioration : Les améliorations planifiées à VivoCity pourraient temporairement affecter les revenus et l’occupation.
• Risque de transition pour les bureaux : La montée en puissance du taux d’occupation de MBC pourrait prendre du temps à se traduire pleinement en revenus.
• Taux d’intérêt : La hausse des taux pourrait limiter de nouvelles économies sur les coûts de la dette et peser sur la DPU.

Questions-réponses

Les analystes se sont largement concentrés sur VivoCity, Festival Walk, Makuhari et la stratégie de capital du fonds. Les questions ont porté sur les raisons pour lesquelles les ventes progressaient à Festival Walk alors que les réversions locatives restaient négatives, et la direction a répondu que l’explication réside dans la composition des locataires. Les catégories restauration et luxe affichent de meilleures performances, tandis que la mode et les cosmétiques personnels restent faibles.

Un autre sujet clé était Makuhari au Japon, où les demandes de location ont repris. La direction a indiqué que l’intérêt provient désormais de locataires plus importants, dont certains envisagent des relocalisations depuis le centre de Tokyo, bien que les décisions prennent du temps en raison de l’ampleur du déménagement.

À MBC, les analystes ont interrogé la direction sur l’écart entre l’occupation engagée et l’occupation physique. La direction a indiqué que cet écart devrait se réduire au cours du reste de l’année, la majeure partie de l’espace engagé commençant à générer des loyers à partir de novembre.

Les questions ont également porté sur les cessions et les rachats d’actions. La direction a indiqué qu’elle avait réduit son portefeuille d’environ 1,2 milliard SGD d’actifs au cours des deux dernières années et continuera à se délester des actifs les plus faibles lorsque les bonnes opportunités se présenteront. Elle a également précisé que les rachats restent une option, mais uniquement si des capitaux peuvent être libérés ailleurs plutôt que par un endettement supplémentaire.

Cet article a été généré et traduit avec l’aide de l’IA et revu par un rédacteur. Pour plus d’informations, consultez nos T&C.