Fundos imobiliários subiram com a eleição. Vale a pena investir antes do 2º turno?

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) não vinha performando bem em 2026 — mas reagiu esta semana, após o primeiro turno das eleições. Dos nove meses completos, apenas em três o indicador apresentou alta. Em julho, na maior queda mensal, o índice despencou 1,46%. No dia 20 de abril, na máxima do ano, o IFIX estava em 3.941,62. Já no dia 20 de agosto, a mínima do ano, o IFIX atingiu 3.647,48 pontos.

Segundo especialistas ouvidos pela EXAME, o que explica essas quedas é a alta taxa de juros. Apesar do início do ciclo de corte da Selic, atualmente em 13,75%, o FII é um ativo de renda de longo prazo, e portanto precificado com o juro longo. Nesse mesmo período, de 20 de abril a 20 de agosto, a NTN-B 2035, título do Tesouro atrelado à inflação e principal referência de juro real para os FIIs, subiu de 7,33% para 7,92% ao ano.

“Os juros longos não acompanharam o afrouxamento monetário. A ponta longa da curva passou a cobrar um prêmio maior pela incerteza fiscal e eleitoral. Quando o título público passa a pagar mais, o investidor exige mais rendimento do fundo, e a cota cai até o dividend yield (DY) subir”, explica Potyguara Camargo, Presidente da LAREAL (Latin America REITs Association).

Há outro ponto: os FIIs competem com a renda fixa pelo capital do investidor, e, com a Selic em patamar elevado por tempo prolongado, o investidor — muito do varejo — migra para essa outra classe. E a alta taxa de juros era reflexo de um fator: um cenário macroeconômico desafiador, marcado por maiores incertezas com relação a trajetória inflacionária e fiscal.

“Mas vale notar que de forma geral a queda foi mais de preço do que de fundamentos: na maior parte dos setores, os aluguéis e rendimentos distribuídos seguiram resilientes ou crescentes, o que ampliou os descontos dos fundos em relação ao valor patrimonial”, diz Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest.

Queda dos DIs puxaram IFIX para cima

Todo esse cenário se inverteu nos últimos dois dias. Entre 5 e 6 de outubro, o IFIX subiu 3,63%, muito por reflexo das eleições. Com Flávio Bolsonaro (PL) na dianteira nas votações, a percepção do mercado é que pode haver uma mudança na política fiscal, o que levaria a inflação recuar e, consequentemente, a Selic também. Na segunda-feira, 2, por exemplo, os DIs futuros de 2027 a 2037 despencaram abruptamente.

Esse fechamento da curva de juros futuros puxou as NTN-Bs para baixo — os títulos do Tesouro IPCA+ tiveram a maior queda diária desde a crise de 2008, em até 0,74 ponto percentual (p.p.). “Quando esse cupom cai, o prêmio de risco para se investir em FIIs aumenta, tornando a classe mais atrativa”, comenta Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.

O prêmio de risco é, de forma simplificada, o retorno adicional que o investidor espera receber para escolher um ativo mais arriscado em vez de uma aplicação considerada mais segura.

Se a NTN-B paga IPCA + 7% e um FII oferece um dividend yield de 10%, o investidor tem uma diferença de 3 pontos percentuais para assumir os riscos do fundo. Se a taxa da NTN-B cai para 6%, mantendo o DY do FII em 10%, essa diferença aumenta para 4 pontos percentuais. Com isso, os FIIs podem ficar relativamente mais atrativos, estimulando a demanda pelas cotas.

Mas por que os juros futuros caíram — e como afetam o mercado?

Para Michel Bezerra, analista de research do Trix, o mercado reage à expectativa de uma condução fiscal mais responsável. “Se o novo governo sinalizar uma política menos expansionista e maior controle da trajetória da dívida, isso pode reduzir o prêmio de risco e ajudar na queda dos juros longos, além de abrir espaço para uma Selic menor”, diz.

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Neste cenário, a queda dos juros beneficia os FIIs por diferentes canais. “Primeiro, reduz a taxa de retorno exigida pelos investidores e, consequentemente, aumenta o valor presente das receitas futuras dos fundos. Segundo, torna a renda fixa relativamente menos competitiva, podendo aumentar a demanda pelas cotas”, pontua Willian Andrade, CIO da Kaya Asset.

Há ainda um terceiro ponto: a redução do custo de capital dos fundos, facilitando novas aquisições e expansões. “Além disso, em um cenário de juros menores, o mercado imobiliário tende a ter condições financeiras melhores, o que pode favorecer os preços dos imóveis, a atividade econômica e a capacidade de crescimento dos fundos”, complementa Andrade.

O valuation dos FIIs também fica mais atrativo, porque quando os valores futuros de um aluguel são trazidos a valor presente, eles tendem a valer mais hoje. Imagine um aluguel de R$ 100 mil que será recebido daqui a um ano. Se a taxa usada pelo mercado para descontar esse fluxo for de 12%, esse aluguel valerá hoje R$ 89,3 mil (R$ 100 mil ÷ 1,12). Se os juros caírem e a taxa de desconto passar para 8%, o mesmo aluguel futuro passará a valer R$ 92,6 mil hoje (R$ 100 mil ÷ 1,08).

Ou seja, o dinheiro que será recebido no futuro ficou mais valioso no presente. Como um imóvel gera uma série de aluguéis ao longo dos anos, a queda da taxa de desconto aumenta o valor presente de todos esses fluxos futuros — e, consequentemente, pode elevar o valor atribuído ao imóvel e às cotas do FII.

As cotas dos FIIs também podem se valorizar porque, quando os juros caem, os investimentos de renda fixa passam a oferecer retornos menores, tornando a renda periódica dos fundos imobiliários relativamente mais atrativa. Com mais investidores interessados nas cotas, a demanda aumenta e os preços podem subir, explica Freitas.

Outro fator é o dividend yield. Se um FII distribui R$ 1 por cota ao ano e custa R$ 10, seu DY é de 10%; se, com a queda dos juros, o mercado passa a aceitar um retorno de 8%, esse mesmo R$ 1 de renda poderia justificar um preço próximo de R$ 12,50.

“Ou seja, a distribuição não precisa necessariamente aumentar para a cota subir: basta que o retorno exigido pelo mercado diminua. É justamente esse processo de compressão do retorno exigido que pode provocar a valorização das cotas”, aponta Andrade.

“Com cotas mais altas, consolidações entre fundos, ou seja, fusões e aquisições. ficam mais fáceis. Com juro menor, também cai o custo da dívida de incorporadoras e inquilinos. Isso reduz a inadimplência nos CRIs e a vacância nos imóveis. Além disso, fundos alavancados pagam menos juros e sobra mais caixa para distribuir. Por fim, há o desenvolvimento: projetos que hoje não fecham a conta voltam a ser viáveis”, aponta Camargo.

O que esperar para os FIIs daqui para frente?

Daqui para frente, o principal fator para os FIIs deve continuar sendo a trajetória dos juros. “A eleição pode influenciar bastante esse movimento, mas o mercado deve olhar menos para o resultado isolado e mais para as primeiras sinalizações do novo governo sobre a política fiscal”, destaca Bezerra.

Segundo ele, se houver maior confiança na trajetória dos gastos e da dívida, isso pode abrir espaço tanto para uma Selic mais baixa quanto para uma redução dos juros reais de longo prazo.

“Esse é o cenário mais favorável para os FIIs: a queda da Selic melhora a atratividade da classe frente à renda fixa, enquanto a queda dos juros longos favorece o valuation, principalmente dos fundos de tijolo. Se essa melhora fiscal não se confirmar, por outro lado, os juros podem permanecer elevados e a volatilidade deve continuar.”

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Camargo concorda: se os juros longos se mantiverem nos níveis de ontem, há espaço relevante de valorização, principalmente para tijolo de boa qualidade e contratos longos. “O caminho até o segundo turno deve ser volátil, e a recuperação depende de a queda dos juros longos se sustentar depois da eleição. Os riscos são uma frustração fiscal ou uma inflação mais resistente, que interromperiam o ciclo de cortes. Para o investidor, a leitura é de seletividade.”

Na visão de Almeida, do ponto de vista operacional, os fundamentos imobiliários têm apresentado sinais positivos. “Temos visto redução nas taxas de vacância de empreendimentos corporativos e logísticos, reajustes de aluguel positivos e manutenção de uma ocupação elevada, especialmente em imóveis prime e bem localizados”, diz.

Esses fatores têm permitido aos FIIs preservar um elevado resultado operacional mesmo em um cenário macro desafiador. “Com uma melhora de cenário e uma eventual redução dos juros, a classe tende a se beneficiar pela valorização dos imóveis e melhora das condições para o crescimento dos resultados operacionais”, conclui a executiva.