Mercado vê efeito limitado de decisão sobre zoneamento, e prefeitura seguirá aprovando prédios

Empreendimentos imobiliários continuarão a receber aprovação da Prefeitura de São Paulo para serem construídos em praticamente toda a cidade, mesmo depois de o TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) ter decidido nesta quarta-feira (26) que são inconstitucionais mudanças aprovadas pelo município na Lei de Zoneamento da capital em julho de 2024.

Integrantes da gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) e do setor imobiliário que conversaram sob anonimato com a Folha consideram que a decisão do TJ-SP ficou restrita a mudanças pontuais feitas no mapa do zoneamento municipal e que, em linhas gerais, não afetam a grande maioria dos terrenos onde a legislação permite construir edifícios mais altos.

Ao analisar a decisão a pedido da reportagem, um técnico de uma entidade representativa do mercado ainda afirmou que o cenário pós-julgamento é melhor do que o anterior. Ele lembrou que toda a revisão da Lei de Zoneamento aprovada no início de 2024 chegou a ficar provisoriamente suspensa. No novo cenário, o que foi derrubado foi somente parte de uma revisão posterior à principal, realizada na metade do mesmo ano e que afetou apenas pequenos trechos do município.

Esse vaivém nas regras de uso e ocupação do solo existiu porque duas revisões foram aprovadas em 2024. A primeira, em janeiro, teve origem na revisão intermediária do Plano Diretor de 2014 —regramento que aponta as diretrizes gerais para o crescimento da cidade. Esse plano precisa ser reavaliado na metade da sua vigência de 15 anos. Essa revisão ocorreu em 2023, com atraso foi provocado pela pandemia.

Complementar ao Plano Diretor, a Lei de Zoneamento define o que pode ou não ser construído quadra a quadra. Para ser ajustado ao plano principal, o zoneamento também passou por uma revisão, concluída no início de 2024. Mas erros foram constatados no mapa aprovado e o caso voltou a ser avaliado na Câmara.

Essa nova discussão foi apelidada de "revisão da revisão". Mas os vereadores foram além dos ajustes previstos e modificaram as regras em alguns lotes ou quadras. São essas modificações que o TJ-SP decidiu anular até que a constitucionalidade dessa revisão seja discutida pelo Supremo Tribunal Federal.

Direito de protocolo

Outro ponto avaliado como melhor do que o esperado, na visão do mercado e também da administração municipal, é que o chamado direito de protocolo não será prejudicado pelo julgamento. Regra de transição jurídica, ele garante que um projeto de construção ou loteamento seja analisado e julgado com base na lei vigente no dia em que foi protocolado na prefeitura, mesmo que uma lei nova e mais restritiva entre em vigor depois. É um mecanismo que confere previsibilidade para o mercado imobiliário ou, no jargão do direito, garante a segurança jurídica.

Um membro da cúpula da gestão ainda afirmou que a Prefeitura de São Paulo e a Câmara Municipal também avaliam que há espaço para tentar embargar a decisão. Ao menos na interpretação inicial dos órgãos, o principal argumento da corte para anular as alterações do mapa é frágil.

Apesar da visão predominantemente otimista, no dia seguinte ao julgamento, os principais representantes do mercado se recusaram a comentar a decisão. Secovi-SP (sindicato patronal dos construtores e incorporadores) e Abrainc (associação nacional do setor) informaram que precisavam aguardar a publicação do acórdão para avaliarem os impactos.

Cautela semelhante foi adotada pela Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo. A pasta, que é responsável por aplicar a Lei de Zoneamento para aprovar ou não novas construções na cidade, afirmou que ainda avalia a decisão.

Ao conversar com a Folha, ainda durante o julgamento da ação nesta quarta, a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento, Elisabete França, comentou que sua expectativa era a de que o TJ-SP mantivesse a validade dos projetos já aprovados –o que foi confirmado no julgamento. "O que foi apresentado pelos empreendedores e pelas pessoas em geral está em conformidade com a lei vigente", disse.

Em conversas reservadas com a reportagem, dois representantes do setor manifestaram preocupação com o prolongamento do debate jurídico sobre as regras de uso e ocupação do solo. Apesar de apostarem em efeitos limitados do julgamento, esses agentes dizem temer que o ambiente juridicamente instável resulte no adiamento de aquisições de terrenos ou em lançamentos de projetos.