Por que vitória de Flávio pode impulsionar construtoras de média e alta renda na bolsa

A eventual vitória de Flávio Bolsonaro (PL) no segundo turno pode criar um cenário especialmente favorável para as incorporadoras de médio e alto padrão, segundo uma análise do BTG Pactual (do mesmo grupo controlador da EXAME). Entre os setores avaliados pelo banco, as homebuilders voltadas ao público de maior renda estão entre as que poderiam apresentar desempenho acima da média em um eventual rali da Bolsa.

A tese parte de uma combinação de fatores. O mercado passou a precificar uma possibilidade maior de ajuste fiscal, enquanto as ações brasileiras ainda negociam com desconto em relação às médias históricas. Para o BTG, uma percepção de melhora nas contas públicas poderia provocar uma reprecificação dos ativos brasileiros.

Nesse cenário, empresas mais ligadas à economia doméstica e sensíveis à queda dos juros e à valorização do real tendem a ganhar força. É nesse grupo que aparecem as incorporadoras de média e alta renda.

Entre as empresas do segmento, o BTG destaca a Cyrela (CYRE3) como uma de suas ações preferidas para capturar esse movimento.

A leitura não é exclusiva do BTG. O J.P. Morgan também mudou sua recomendação para o setor após o primeiro turno, elevando Cyrela e Eztec (EZTC3) para Overweight, enquanto rebaixou Cury, Direcional e Tenda para Neutral. A MRV foi mantida como Neutral.

Na ordem de preferência do banco, Cyrela aparece em primeiro lugar, seguida por Eztec (EZTC3), enquanto MRV (MRVE3), Direcional (DIRR3), Cury (CURY3) e Tenda (TEND3) vêm na sequência.

A lógica passa primeiro pelo ambiente macroeconômico. Segundo o BTG, a eventual vitória de Flávio seria interpretada pelo mercado como sinal de uma possível agenda mais decisiva para enfrentar os desequilíbrios fiscais.

A perspectiva de melhora fiscal poderia levar a uma redução do prêmio de risco dos ativos brasileiros e, consequentemente, a uma valorização da Bolsa. As ações brasileiras negociavam, segundo o banco, a cerca de 10 vezes o lucro projetado, abaixo da média histórica de 11,9 vezes.

O BTG estima que uma reprecificação poderia produzir uma alta de 11% a 20% no cenário-base. Em um rali mais forte, acompanhado de valorização do real, o potencial poderia chegar a 32% a 45%.

Para as incorporadoras, a melhora do ambiente doméstico pode ter efeito particularmente relevante porque o setor depende de fatores como renda, confiança do consumidor, crédito e custo de financiamento.

O J.P. Morgan chega a uma conclusão semelhante por outro caminho. Para o banco, uma maior probabilidade de mudança de governo reduz o prêmio de risco macroeconômico e abre espaço para uma queda dos juros reais de longo prazo, atualmente próximos de 7,5%.

A queda dos juros reduz o custo de capital das empresas e tende a favorecer ações com maior sensibilidade ao ciclo doméstico e às taxas de juros, como Cyrela e Eztec.

O banco usa como referência a eleição de 2018. Naquele ciclo, Cyrela e Eztec subiram entre 14% e 17% entre o primeiro e o segundo turno, enquanto o Ibovespa avançou 4%. Nos três meses seguintes ao primeiro turno, as duas ações acumularam alta de 35% a 37%, segundo o J.P. Morgan.

Cyrela, Eztec, Helbor e HBR

Dentro do grupo de incorporadoras de médio e alto padrão, a Cyrela aparece nominalmente entre as ações preferidas do BTG para o cenário de reprecificação. A companhia está mais exposta ao segmento de renda média e alta, justamente o grupo que o banco considera mais sensível a uma melhora das condições financeiras e à valorização dos ativos domésticos.

O J.P. Morgan também colocou a Cyrela entre suas principais apostas e acrescentou a Eztec ao grupo de recomendações de compra.

A tese não significa, porém, que o desempenho das incorporadoras dependa apenas do resultado eleitoral. O próprio cenário projetado pelo BTG está condicionado à percepção de que um eventual novo governo consiga transformar a expectativa de ajuste fiscal em medidas concretas.

Além da exposição ao ciclo doméstico, o BTG destaca uma característica financeira que pode amplificar os movimentos das ações durante um eventual rali: a alavancagem.

Empresas mais endividadas tendem a ser mais sensíveis a mudanças na percepção de risco e nas condições de financiamento. Se o mercado passar a esperar juros menores e um ambiente de crédito mais favorável, essas companhias podem ter uma reprecificação mais intensa.

Entre as incorporadoras acompanhadas pelo banco, HBR Realty e Helbor estão entre as que apresentam as maiores relações de dívida líquida sobre Ebitda.

Isso também significa que o movimento funciona nos dois sentidos: uma piora das condições financeiras pode aumentar a pressão sobre empresas mais alavancadas.

Por que baixa renda ficou fora da preferência?

A mudança de recomendação do J.P. Morgan também ajuda a explicar por que a tese eleitoral não vale da mesma forma para todas as incorporadoras.

Embora as ações voltadas à baixa renda apresentem valuations considerados atrativos, o banco vê ventos contrários no curto e médio prazo para empresas ligadas ao Minha Casa Minha Vida.

Um dos fatores é a desaceleração da velocidade de vendas no terceiro trimestre, associada a critérios de análise de crédito mais rígidos adotados pela Caixa Econômica Federal no segundo semestre.

O banco também considera que o MCMV pode ter menor prioridade política em uma eventual gestão de oposição, o que poderia alongar o intervalo entre revisões dos parâmetros do programa.

Por isso, enquanto Cyrela e Eztec ganham espaço na carteira do J.P. Morgan em um cenário de queda dos juros reais e redução do prêmio de risco, Cury, Direcional e Tenda foram rebaixadas para Neutral. A MRV também permanece nessa categoria.

O que a eleição tem a ver com o mercado imobiliário?

A tese dos bancos está inserida em um movimento mais amplo de fortalecimento do campo conservador após o primeiro turno.
Flávio terminou a primeira rodada com cerca de 47% dos votos válidos, à frente de Lula, que ficou próximo de 45%. O candidato do PL também teve desempenho forte nos maiores colégios eleitorais.

No Congresso, partidos de direita e centro-direita ampliaram sua representação. O PL conquistou 19 novas cadeiras no Senado e passou a controlar 28 das 81 vagas. A coligação de Flávio teria potencial para chegar a 40 a 43 senadores a partir de 2027.

Na Câmara, o grupo associado ao candidato do PL teria cerca de 203 cadeiras, ou 40% da Casa, segundo as projeções apresentadas pelo BTG.

O cenário estadual reforça a leitura: dos 20 governos definidos no primeiro turno, 10 ficaram com aliados de Flávio, incluindo São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.

Para o mercado, a combinação entre Presidência e Congresso é relevante porque aumenta a percepção de capacidade de execução de uma eventual agenda econômica.

O que precisa acontecer para a tese se confirmar

A vitória de Flávio, isoladamente, não é suficiente para garantir a valorização das incorporadoras.

O segundo elemento da tese é a execução de uma agenda fiscal capaz de reduzir o risco percebido pelos investidores. É essa combinação que poderia provocar a reprecificação dos ativos brasileiros.

Para as incorporadoras, um ambiente de menor risco e maior confiança pode favorecer o setor por diferentes canais, enquanto uma eventual queda dos juros tende a aliviar o custo de financiamento e estimular a demanda por imóveis.

É por isso que os dois bancos colocam as incorporadoras de médio e alto padrão em posição favorável para um cenário eleitoral de menor prêmio de risco e juros reais mais baixos.

No BTG, a Cyrela aparece como a principal escolha do banco dentro dessa tese, enquanto HBR Realty e Helbor representam apostas de maior sensibilidade por conta da alavancagem. No J.P. Morgan, Cyrela e Eztec são as duas ações do setor com recomendação Overweight.