광진·성북·은평 ‘억대 피’…서울 신축만 무섭게 오른다

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‘강변역 아이파크’ 국평 분양권 22.5억 손바뀜
최초 분양가 대비 9.7억 상승
입주물량 감소·청약문턱·대출규제 등 영향

서울 아파트 매매시장이 크게 위축된 반면, 길어지는 입주 가뭄에 청약문턱까지 높아진 영향에 분양권 희소가치는 되레 커지는 모습이다.

특히 입주를 앞둔 일부 신축 분양권 가격은 연일 최고가를 갈아치우고 있다.

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 광진구 구의동 ‘강변역 센트럴 아이파크’ 전용 84㎡ 분양권은 지난 6월 22억5000만원에 손바뀜했다. 2024년 최고 12억7200만원에 공급된 주택형으로 최초 분양가 대비 9억7800만원 올랐다. 같은달 나온 계약취소분 2가구 모집에는 7만7328명이 몰렸다.

성북구 장위동 ‘푸르지오 라디우스 파크’ 전용 84㎡도 지난 6월 16억4781만원에 거래됐다. 일반분양가 11억8400만~12억1100만원보다 약 4억4000만~4억6000만원 높은 수준이다. 은평구 대조동 ‘힐스테이트 메디알레’ 전용 59㎡ 분양권 역시 지난달 13억2690만원에 신고가를 기록했다. 지난해 일반분양가와 비교하면 약 1억8000만~2억2000만원 올랐다. 전매제한이 풀린 후 6월 1일부터 이달 10일까지 이 단지에서만 분양권 70건이 거래돼 화제가 된 바 있다.

서울 신축시장 전체가 호황은 아니다. 올해 상반기 서울 아파트 분양권·입주권 거래는 557건으로 작년 동기간(753건) 대비 26.0% 줄었다. 거래는 감소했지만 평균 거래가격은 19억81만원으로 19억원을 넘어섰다. 강남권과 한강변 등 고가 단지에 수요가 집중된 영향으로 보인다.

준공된 신축도 비슷한 상황이다. 상반기 서울의 준공 5년 이하 아파트 거래는 2569건으로 전년 동기 4089건보다 37.2% 줄었다. 전체 거래에서 차지하는 비율도 9.4%에서 7.2%로 감소했다.

이에 비해 20년 초과 구축은 전체 거래의 66.3%를 차지했다. 신축 평균 거래가격은 13억835만원으로 구축보다 약 2억5000만원 높았다.

대출 규제에 일부 수요자 9억 이하 아파트로

대출규제로 실수요자 상당수는 상대적으로 가격 부담이 적은 주택으로 움직이고 있다. 지난달 서울 아파트 거래 가운데 9억원 이하 비율은 54.3%로 지난 1월 47.1%보다 7.2%포인트 높아졌다.

신축 희소성을 키우는 요인으로는 입주물량 감소가 있다. 올해 들어 7월까지 서울 아파트 준공은 1만7603가구로 작년 같은 기간 3만4339가구보다 48.7% 감소했다. 서울 아파트 입주 물량은 올해 2만5281가구(부동산R114)에서 2027년 1만8682가구, 2028년 1만3683가구로 감소할 것으로 전망됐다.

청약을 통해 원하는 신축을 확보하기 어려지자 수요가 분양권 시장으로 쏠리고 있다. 올해 상반기 서울 1순위 평균 청약 경쟁률은 63.56대 1로 전국 평균 5.36대 1의 약 12배였다. 전국 일반공급의 3.8%에 불과한 2016가구가 서울에 공급됐다. 하지만 전국 1순위 청약자의 45.2%가 몰렸다.

전매제한으로 시장에서 거래할 수 있는 분양권 자체가 제한적인 점도 신축 희소성을 키우고 있다. 대출규제로 매수세는 위축됐지만 공급 부족까지 겹치면서 일부 선호 단지의 높은 호가는 유지되는 모습이다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “거래절벽 속에서 일부 신축 분양권만 신고가가 이어지는 흐름은 서울 주택시장의 수요가 이전보다 뚜렷하게 갈리고 있음을 보여준다”고 진단했다.

이어 “대출규제로 매수 여력이 제한된 상황에서도 신축 매물은 적다 보니 가격은 쉽게 내려오지 않고 구축이나 중저가 주택과의 가격 차별화가 더 뚜렷해질 수 있다”고 내다봤다.

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• Q. 서울 신축희소성 커진 배경은?
• Q. 분양권 신고가가 시장에 미칠 영향은?

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