Habitação. "Mais de metade do mercado em Portugal é infor...

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Este é o Explicador das manhãs 360. Esta quarta-feira falamos sobre que soluções existem para a crise na habitação e para isso convidamos, para estarem conosco, Filipa Roseta, arquiteta e antiga vereadora da Câmara Municipal de Lisboa, e Luís Mendes, geógrafo e especialista em habitação.

Muito bom dia, bem-vindos ambos a este Explicador. Luís Mendes aqui conosco em estúdio, começando por si. Sabemos que não há balas de prata, não há soluções mágicas e rápidas para o problema da habitação, mas de qualquer forma, que medidas de efeitos mais rápidos podiam e deviam ser tomadas já?

Muito bem, bom dia, obrigado pelo convite e agradecer, um cumprimento aqui ao pessoal do painel, mas também à Filipa Roseta, um beijinho especial. Na verdade, é isso, não há uma solução bala de prata, não há uma solução única. Tem se vindo a reproduzir muito essa ideia, porque na verdade, todas as soluções que têm vindo a ser adotadas, pelo menos nos últimos 10 anos, são soluções relativamente avulsas, muito parcelares, muito cirúrgicas, muito pontuais e que sem estratégia assumida de fundo, sem até uma estratégia nacional orientadora, com particularidades depois ao nível dos municípios e dos diferentes territórios, acabará por falhar.

Não há um plano.

Há, neste momento, um programa nacional de habitação que está muito fechado sobre si próprio, é, de facto, concantenado por algumas estratégias locais de habitação adaptadas aos territórios, mas há aqui grandes desafios. É uma questão muito complexa, implica soluções complexas que calibrem tanto o campo da fiscalidade, como o campo dos subsídios e dos apoios, como o da regulação do mercado, como o do aumento da oferta pública de habitação, como o de tocar noutras áreas, como por exemplo, o turismo, não só o alojamento local, mas também a hotelaria. Ou seja, é de facto um tema muito complexo, eu chamo o problema complexo, ou seja, wicked problem, e que requer uma visão integrada, complementar, medidas que não são necessariamente medidas ideologicamente muito radicais. São medidas que até se aproximam e conseguimos retirar todo o aspecto político, medidas interessantes que possam ser combinadas e em convergência resolver o problema. Mas a palavra de ordem é: termos, de facto, eu sei que isto parece muito genérico e depois podemos entrar em concreto em algumas medidas, mas termos uma política integrada e complementar. A medida que eu acho que neste momento é mesmo urgente tomar, é a questão da mobilização dos devolutos. É óbvio que o debate tem sido muito polarizado pela questão da construção nova. Faz todo o sentido manter uma tendência de construção nova, mas de muito menor intensidade do que tivemos nos últimos decênios, mas temos que a manter, porque há sempre essa necessidade. Contudo, neste momento, nós temos um potencial, um stock habitacional.

São 700 mil casas devolutas.

São mais de 700 mil casas, 250 mil no corredor litoral, entre a área metropolitana do Porto e a área metropolitana de Lisboa, precisamente no corredor onde há uma procura insolvente e uma maior pressão por acesso à habitação. E eu acho que, neste momento, o governo deveria tomar medidas robustas, quer beneficiando fiscalmente, e está a tomar, em parte, aqueles proprietários que coloquem corajosamente, mas com mais apoio do Estado, isso também é importante, as suas casas no mercado, mas também, e aí é que se calhar vamos divergir eu e a Filipa, penalizando fortemente aqueles que não o fazem, quando estão em situação de ter devolutos prontos a entrar no mercado. Eu não posso deixar de referir que 25% das novas casas, das casas construídas na última década, estão vazias. E estes 250 mil estão em condições boas ou muito boas de entrar no mercado já.

E isso pode ser as soluções mais imediatas, percebendo que há uma linha temporal mais alargada para o problema poder ficar resolvido. Filipa Roseta, bem-vinda também.

Bom dia.

Tem também uma experiência no terreno grande, até pelo cargo que exerceu na Câmara Municipal de Lisboa. Onde é que estão, de facto, as maiores dificuldades para que alguma coisa possa começar a ser feita já?

Bom dia, um abraço a todos, também principalmente ao Luís Mendes. Eu quero começar esta questão dos devolutos. É muito importante clarificar o seguinte: o maior senhorio que tem mais propriedades que não estão a ser utilizadas neste momento, que tem mais propriedades que qualquer outro, nem sequer se compara, é o Estado. As propriedades devolutas, o grande senhorio que está a sembarcar estas propriedades e não as está a pôr no mercado, é o Estado, é o grande proprietário que não as usa.

E por que isso não acontece?

Pronto, essa é a minha luta desde 2019. Por que isso não vai para fora? E tenho feito, aliás, a minha prova nos últimos quatro anos, que fiz tudo para conseguir pôr propriedades do Estado cá fora, seja através de programas de cooperativas, seja através de parcerias com privados para arrendarem. Por que não acontece? Por exemplo, a questão das cooperativas, havia uma limitação que era a questão do financiamento. Não havia financiamento para cooperativas, mas, boa notícia, a partir de dezembro de 25, o Banco Europeu de Investimento é dizer para cooperativas tudo. Neste momento, a partir de dezembro do ano passado, há linhas de financiamento específicas para cooperativas em toda a Europa, porque como toda a gente sabe, parece que não sabe, mas devia saber, o nosso país é dos poucos na Europa que não tem cooperativas grandes e robustas a participar no mercado de habitação sem fins lucrativos. Todos os países para norte de França têm. O BEI lançou para estes países todos, incluindo Portugal, e este era um problema que deixou de existir. Mas agora eu também quero falar dos devolutos privados, para voltar um pouco a esta questão dos devolutos. Ponto um: o maior senhorio que está a sembarcar propriedades que não estão a ser utilizadas é o Estado. Ponto dois: os privados, que toda a gente identifica como devolutos, o que nós vimos com o trabalho que fizemos na Carta Municipal da Habitação de Lisboa, é que dos 47 mil privados que estavam identificados como vazios, só 30 e tal mil é que não tinham consumos de água. Significa o quê? Havia ali uma margem de 15 mil que estavam identificados nos vazios e estão agora a ser falados como vazios, que no fundo têm consumos de água. Quer dizer o quê? É o mercado informal. Tem lá pessoas dentro Ou seja, as pessoas que estão a viver lá, estão a pagar por fora sem contratos.

As autoridades não sabem que estão a habitar lá.

Aparecem no INE como vazios, porque não há nada a indicar que eles moram lá, mas depois a pessoa vai ver e há muito menos que não têm consumos de água do que aqueles que estão indicados como vazios. Portanto, é o chamado arrendamento por fora, que as pessoas pagam em dinheiro e não estão identificados nestas estatísticas. E por isso é que é tão importante, e eu concordo muito com esta política robusta de choque fiscal também, que é para ver se trazemos esta gente toda que está fora do mercado, que paga com dinheiro, basicamente é isto, para a legalidade. Estes contratos têm que vir para a legalidade, porque estar fora do mercado não protege nem o inquilino, nem o senhorio, estão os dois desprotegidos. Portanto, é muito importante também ter esta atenção relativamente aos devolutos. Muitos estão indicados no Instituto Nacional de Estatística como devolutos ou vazios e, na verdade, têm consumos de água. Portanto, é uma leitura que se pode fazer ao nível mais local das câmaras, que têm acesso a essas informações, não à morada, mas de uma maneira agregada. Nós temos os valores agregados e consegue-se avançar para tentar perceber e fazer medidas para trazer estas pessoas para a legalidade. A grande medida a fazer é pôr a propriedade do Estado em direito de superfície a 90 anos. Nós fizemos isso com as cooperativas e começámos o programa Cooperativas Primeira Habitação em Lisboa. A câmara não tinha cedido a propriedade pública a cooperativas desde o século passado. Portanto, foi o primeiro terreno que a câmara cedeu em 20 e tal anos e assinou-se com a primeira cooperativa. E vamos ver como é que corre. Finalmente, agora que o financiamento existe, vamos lá ver se deixa de haver obstáculos ou não.

Para desenvolver esse pilar, Luís Mendes, olhando aqui para os devolutos e depois destes dados da Filipa Roseta, há ainda trabalho a fazer para saber quais são os verdadeiros devolutos que estão disponíveis ou quais são aqueles que estão no mercado informal?

Duas notas. A primeira é que concordo completamente com a arquiteta Filipa Roseta, ou seja, o maior proprietário neste momento é, sem dúvida, o Estado. E o Estado levou imenso tempo, andou perdido no seu cadastro, no seu inventário, e finalmente recuperou essa missão de perceber, cadastrar, diagnosticar que propriedades tem. Estamos a falar de um universo muito grande, o Estado português. A Câmara Municipal de Lisboa é um universo por si próprio. O Estado ainda é esmagador.

Sim, o Estado local.

Exatamente, eu estou a falar também do Estado central.

Claro, está a falar dos dois.

Exatamente. E nesse sentido, existe esta necessidade de diagnosticar e cadastrar, resolver imensos procedimentos administrativos, porque todo este processo parece muito dito numa frase, mas envolve imensos procedimentos que podem levar um, dois anos ou vários. Portanto, temos que ter alguma calma. Eu sei que é muito difícil pedir calma perante uma crise emergencial.

É muito difícil.

É muito difícil, mas está-se a avançar. E depois desse cadastro e inventário, o que o Estado tem que fazer é mobilizar essas bolsas de devolutos, sobretudo aqueles que tenham vocação residencial, reabilitá-los, porque muitos deles carecem dessa reabilitação, e colocá-los em verdadeiros programas de renda social, renda condicionada ou renda apoiada ou acessível, independentemente de que seja a tipologia. O Estado tem que cumprir a sua função, basicamente é isso, e não exportá-la para os privados e para os senhorios. E portanto, nesse sentido, esta bolsa permitiria absorver uma parte substancial da procura insolvente, que neste momento o mercado não consegue resolver. Agora, deixem-me dizer o seguinte: é óbvio que se calhar, perante estes dados recentes que a Filipa nos trouxe, nós não podemos esquecer que o próprio censo já está datado, quer dizer, nós estamos a meio do período intercensitário.

2021.

As coisas evoluíram. Exatamente. Os últimos são de 2021, portanto, foi há meia década, o que quer dizer que nós temos que ter algum cuidado. É normal que na altura da metodologia de recolha de dados aplicada na altura nos censos, eles tivessem efetivamente devolutos. Filipa Roseta tocou numa questão fundamental. O mercado de arrendamento, para além de disfuncional, muito parco e desajustado entre a oferta e procura, é sobretudo desregulado. E quando eu digo desregulado, não tem que haver necessariamente um controle de rendas. Desregulado implica que ele tem regulamentação, mas depois funciona de uma forma livre. Até esta atividade que nós estamos aqui a fazer hoje na Rádio Observador, é regulada por uma entidade. Era necessário que o mercado de arrendamento também assim fosse, porque ele é uma atividade econômica e social muito importante. Até para a mobilidade laboral e para a flexibilidade no mercado de trabalho. E vamos ver, o FMI já nos avisou que a crise há de ser um obstáculo ao crescimento econômico. Isto é importante analisarmos.

A crise económica.

A crise económica, não, a crise de habitação é um obstáculo ao crescimento econômico, porque não se consegue fixar mão de obra, etc.

As pessoas não mudam de emprego quando deviam por dificuldade.

Exatamente. Portanto, é muito difícil. E a componente do mercado de habitação que corresponde a essa mobilidade é precisamente o mercado de arrendamento. As economias mais robustas da Europa são extremamente flexíveis desse ponto de vista. Deixem-me só dizer que eu concordo com tudo que a Filipa disse, é preciso analisar, e estes vagos ou estes vazios que estão ocupados informalmente, obviamente que se fazem num mercado, provavelmente no mercado de arrendamento informal. Recordar, apesar da amostra reduzida, que o relatório da Inspeção-Geral das Finanças nos traz um número avassalador, que são 60% Mais de metade do mercado de arrendamento é informal em Portugal. Portanto, nós precisamos atuar com medidas robustas ao nível da credibilização, da transparência e da regulação desse mercado. Que medidas são essas? A criação de uma espécie de ASAE, uma entidade reguladora, tal como temos a entidade reguladora de comunicação social, por exemplo, uma entidade reguladora do arrendamento. Pode ser uma ERA, por exemplo.

Já há o nome.

Foi sem querer. Mas que conseguisse efetivamente regular as condições contratuais, a relação qualidade-preço, a própria conservação dos locais arrendados. Depois precisamos de um registo nacional de arrendamento, à semelhança do RNAL, o Registro Nacional de Alojamento Local. Portanto, uma plataforma que concentrasse toda a oferta.

Informação.

Sim, toda a informação relativa aos locais arrendados. Depois, também se defende há muito tempo uma democratização de seguros, quer multirrisco, quer seguro de renda para proprietário e para inquilino, seguros democráticos apoiados pelo Estado, portanto, de preços acessíveis, de prêmios acessíveis economicamente, que devolvessem confiança às partes do mercado de arrendamento. E finalmente, mais justiça fiscal para os proprietários, porque não há diferença propriamente entre quem pratica valores compatíveis e acessíveis de renda por metro quadrado e quem especula. E de facto, temos muitos proprietários, pequenos proprietários a fazer trabalho social. Não há uma compensação fiscal robusta e diferenciada. Essa justiça fiscal é necessária.

Aquele valor dos 2.300 € não cumpre essa função?

Não, mas eu gostava de explicar, porque é preciso esclarecer, a Filipa também o pode fazer, é preciso perceber por que o Governo Social Democrata avança. É porque quer normalizar o mercado, as isenções fiscais a 90% do mercado. É um pouco obsceno que chamemos rendas moderadas ou acessíveis até 2.300 €. Mas temos que perceber que a intenção do governo foi normalizar as isenções fiscais à quase totalidade do mercado. Agora vejam, há pelo menos 10% do mercado que está acima dos 2.300 €. Portanto, a ideia é trazer mais pessoas. Agora, numa primeira fase, vai haver empolamento das rendas. A médio e longo prazo, pode haver, dependendo da oferta.

Filipa Roseta, e peço desculpa, mas de facto estamos com tão pouco tempo aqui, olhando concretamente para o mercado de arrendamento e o Luís Mendes trouxe-nos aqui estas ideias. Esta lei das rendas, que ainda está a ser discutida na especialidade, pode contribuir para alguma moderação do mercado?

Eu acho que o nosso grande problema é que nós precisávamos de uma lei das rendas que fosse o mais consensual possível, porque o mercado só vai ter confiança na lei das rendas quando ela tiver um consenso multipartidário.

Convergente.

Ou seja, o mercado há poucos anos tinha o Partido Socialista a dizer que ia fazer o arrendamento coercivo das casas, que ia ocupar as casas à força para pô-las no mercado. E agora tem uma liberalização total das cauções, que é para o outro extremo. Portanto, não faz sentido. Nós temos mesmo que conseguir sentar 60%, pelo menos, das forças políticas à mesa e fazer uma lei que o mercado acredite. Olha, se ganharem outros, não vai mudar outra vez, porque o mercado o que quer é estabilidade legislativa e confiança.

Que seja contínua.

Estabilidade legislativa, é o mais importante, seja isso qual for. Enquanto não houver estabilidade legislativa, o mercado não vai ter confiança. Isto é muito importante, porque as pessoas acham que se por acaso isto muda, muda outra vez tudo. Portanto, estabilidade legislativa implica os partidos terem a maturidade de se sentarem à mesa e de conseguirem construir uma lei das rendas com pelo menos 60% das forças políticas. Eu diria pelo menos, ou mais, de preferência, mas pelo menos 60% têm que estar de acordo. Isto é o mais importante para o mercado de arrendamento. Mas eu também quero dizer uma coisa, que eu acho que o choque fiscal, esta coisa dos 2.300, eu chamo isto um choque fiscal, é este o conceito. No fundo, é fazer um choque fiscal para o mercado reagir e aparecer tudo o que está errado e começarmos a perceber o que é que se passa. O choque fiscal é bom para trazer as tais pessoas da informalidade para a legalidade, porque as pessoas não pagando impostos, mais depressa preferem fazer um contrato, porque as pessoas não gostam de não estar protegidas por um contrato. Eu acho que isto é um dos conceitos do choque fiscal que tem passado pouco. E concordo também muito com esta ideia de haver uma espécie de ASAE para o arrendamento, que possa ir aparecendo aleatoriamente, porque nós temos um problema muito grave também, que é o da sobrelotação, e que é muito difícil para as câmaras ou para o próprio Estado entrar e verificar, pela simples razão que há um direito constitucional que impede as autoridades de entrarem na casa de uma pessoa. Portanto, era interessante perceber como é que isto se pode pôr em prática para as pessoas terem uma vida digna e não haver pessoas em sobrelotação ou edifícios com apartamentos em sobrelotação com 10, 15, 20 pessoas num T3. Quer dizer, isto é que é o grande problema, é tudo informal. Lá está. Portanto, eu acho que isto é uma ideia também que tem que ficar, é estabilidade legislativa.

O que nesta altura parece, pelo menos para já, muito difícil. Filipa Roseta, Luís Mendes.

Temos que pedir que tenham maturidade para se entenderem.

Exatamente. É a prova de democracia.

Subscrito pelos dois.

É isso, exatamente.

Filipa Roseta, Luís Mendes, muito obrigada por terem vindo a este "Explicador".