מחירי הדירות במחצית 2026: ת"א מובילה בעליות, בת ים שיאנית הירידות

תמונת מחירי הדירות לפי נתוני הלמ"ס משקפת מגמה מעורבת: בתשע ערים גדולות נרשמה עלייה לעומת מחצית 2025, בשש ערים הייתה ירידה ובשלוש ערים נותרו המחירים ללא שינוי

היום (שלישי) תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד מחירי הדיור לחודשים יולי-אוגוסט. הנתונים יכללו מעתה גם את מדד מחירי דירות יד שנייה, שיהיה רבעוני ויכלול חלוקה לפי מחוזות.

מדד מחירי הדיור האחרון הצביע על ירידת מחירים שנתית. ניתוח ynet לנתוני הלמ"ס מצביע על כך כי בחלק מהערים הגדולות בארץ חלו ירידות גם במחירים הממוצעים שבהם נמכרו דירות במחצית הראשונה של 2026. עם זאת, התמונה עדיין אינה אחידה, וברמה הארצית המחיר הממוצע בששת החודשים הראשונים של השנה נותר גבוה מזה שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד.

בבדיקה גילינו כי התמונה משתנה מעיר לעיר. ראשית, לפי הלמ"ס, המחיר הממוצע של דירה בחציון הראשון של 2026 עמד על כ-2.392 מיליון שקל, לעומת כ-2.303 מיליון שקל בחציון הראשון של 2025 – עלייה של כ-3.9%.

מחלוקה לערים עולה כי בתל אביב ובאשדוד נרשמו העליות הגבוהות ביותר במחירים לעומת המחצית המקבילה בשיעור של יותר מ-6%. ברחובות נרשם פער של 5.1%, ובכפר סבא ובחיפה קרוב ל-5%. מנגד, במספר ערים, בהן בת ים, חדרה, אשקלון, הרצליה, רמת גן ופתח תקווה, המחיר הממוצע ירד ביחס למחצית הראשונה של 2025.

תל אביב ממשיכה להוביל את טבלת המחירים. המחיר הממוצע במחצית הראשונה של 2026 היה כ-4.45 מיליון שקל, לעומת כ-4.18 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025 - עליה של 6.6%. בקצה השני של הטבלה נמצאת בת ים. המחיר הממוצע בעיר במחצית הראשונה של 2026 עמד על כ-2.24 מיליון שקל, לעומת כ-2.31 מיליון שקל בתקופה המקבילה - ירידה של 3.1%.

באשדוד עמד המחיר הממוצע על כ-2.172 מיליון שקל, לעומת כ-2.047 מיליון שקל בתקופה המקבילה - עלייה של 6.1%. ברחובות הגיע המחיר לכ-2.690 מיליון שקל, לעומת כ-2.559 מיליון שקל - עלייה של 5.1%.

בכפר סבא עמד המחיר הממוצע במחצית הראשונה על כ-2.935 מיליון שקל, לעומת כ-2.798 מיליון שקל בתקופה המקבילה, פער של 4.9%. בחיפה נרשם פער דומה: כ-1.780 מיליון שקל לעומת כ-1.700 מיליון שקל, 4.7%. בבית שמש עמד המחיר הממוצע על כ-2.455 מיליון שקל, לעומת כ-2.384 מיליון שקל אשתקד - עלייה של 3%. בנתניה הגיע המחיר לכ-2.730 מיליון שקל, לעומת כ-2.674 מיליון שקל, עלייה של 2.1%.

פערים קטנים בהרבה נרשמו בחולון, שבה עמד המחיר הממוצע על כ-2.342 מיליון שקל לעומת כ-2.326 מיליון שקל בתקופה המקבילה, פער של 0.7%; ובבאר שבע, שבה המחיר עמד על כ-1.248 מיליון שקל לעומת כ-1.243 מיליון שקל, פער של 0.4%.

בבני ברק עמד המחיר הממוצע על כ-2.333 מיליון שקל לעומת כ-2.328 מיליון שקל. גם בירושלים כמעט שלא נרשם שינוי עם סכום של כ-3.089 מיליון שקל במחצית הראשונה השנה לעומת כ-3.085 מיליון שקל; וכך גם בראשון לציון, עם כ-2.589 מיליון שקל לעומת כ-2.586 מיליון שקל.

בחדרה עמד המחיר הממוצע על כ-2.065 מיליון שקל לעומת כ-2.093 מיליון שקל - ירידה של 1.3%. באשקלון הוא ירד מכ-1.691 מיליון שקל לכ-1.674 מיליון שקל - ירידה של 1%.

בהרצליה, העיר השנייה היקרה מבין 18 הערים שנבדקו אחרי תל אביב, עמד המחיר הממוצע על כ-3.782 מיליון שקל, לעומת כ-3.814 מיליון שקל במחצית המקבילה - ירידה של 0.9%. ברמת גן ירד המחיר מכ-3.096 מיליון שקל לכ-3.072 מיליון שקל - ירידה של 0.8%, ובפתח תקווה מכ-2.551 מיליון שקל לכ-2.538 מיליון שקל - ירידה של כחצי אחוז.

מבט על המחירים לפי גודל הדירה מגלה כי הפער הגדול ביותר לעומת השנה שעברה נרשם דווקא בדירות הקטנות. המחיר הממוצע הארצי של דירות 1-2 חדרים במחצית הראשונה של 2026 עמד על כ-1.720 מיליון שקל, לעומת כ-1.589 מיליון שקל בתקופה המקבילה, פער של כ-8.3%.

בדירות 2.5-3 חדרים עמד המחיר הממוצע על כ-1.842 מיליון שקל, לעומת כ-1.786 מיליון שקל, פער של 3.2%. דירות 3.5-4 חדרים עלו בממוצע כ-2.359 מיליון שקל, לעומת כ-2.294 מיליון שקל במחצית המקבילה, פער של 2.8%.

בדירות 4.5-5 חדרים עמד המחיר הממוצע במחצית הראשונה על כ-3.024 מיליון שקל, לעומת כ-2.956 מיליון שקל, פער של 2.3%. בדירות הגדולות, 5.5-6 חדרים, הגיע המחיר הממוצע לכ-3.578 מיליון שקל, לעומת כ-3.513 מיליון שקל בתקופה המקבילה - פער של 1.9%.

לצד המחירים, צריך לקחת בחשבון שמספר העסקאות שונה בין הערים ובין התקופות. בחלק מהערים מספר העסקאות שעליהן מבוססים המחירים הממוצעים במחצית הראשונה של 2026 היה נמוך יותר מאשר בתקופה המקבילה. כך, למשל, בהרצליה נכללו בנתונים 300 עסקאות במחצית הראשונה של השנה, לעומת 544 במחצית המקבילה. הבדלים במספר העסקאות ובסוג הדירות שנמכרו עשויים להשפיע על המחיר הממוצע.

לצורך הבדיקה חישבנו את המחיר למחצית הראשונה של 2026 כממוצע החשבוני של המחירים ברבעון הראשון והשני, והשוונו אותו לחישוב זהה עבור המחצית הראשונה של 2025. החישוב נעשה הן למחיר הכולל והן לקבוצות הדירות לפי מספר חדרים. מספר העסקאות לא שוקלל בחישוב המחירים.

שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אמר ל-ynet ו"ממון" כי "שוק הדירות במחצית הראשונה של השנה מתאפיין במגמה מעורבת בין הערים השונות. עם זאת, בנטרול של מבצעי מימון, הטבות ושדרוגים שמציעים יזמים כדי להניע עסקאות – ואשר אינם באים לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס – ניתן לראות ירידה מסוימת במחירי הדירות הממוצעים ברחבי הארץ. באשר לתל אביב המובילה את שוק הנדל"ן, העלייה במחיר הממוצע נובעת בעיקרה מעסקאות באזורי ביקוש כדוגמת רובעים 3 ו-4 במרכז העיר ובצפון הישן, לצד רובע שדה דב".

לדברי קמיל, "בניית דירות יוקרה ודירות בוטיק באזורים אלו מושכת כלפי מעלה את ממוצע המחירים העירוני בהשוואה לכלל שוק הדיור בתל אביב. לצד זאת, העיר אשדוד נהנית מתנופת יזמות ופיתוח של דירות מיוחדות תוך ניצול רצועת חוף הים, בעוד שרחובות מסתמנת כהזדמנות נדל"נית הודות להאצה בהתחדשות העירונית ולפיתוח תשתיות תחבורה מתקדמות".

אלעד שמרלינג, מנכ"ל משותף ברם-מוגרבי-ארדיטי, התייחס לעובדה שתל אביב מובילה בדירוג הערים היקרות וציין כי "אנחנו עדים השנה להתעוררות בהתעניינות לדירות במרכז תל אביב לעומת שנה שעברה ובוודאי לעומת 2024. יש יותר תנועה של רוכשים פוטנציאליים. מניתוח שערכנו לעסקאות שביצענו מתחילת השנה אף עולה כי רובם של הרוכשים – כ-70% – רוכשים דירות חדשות למגורים ולא להשקעה".

דורון כץ, בעלי משרד התיווך דורון כץ בהרצליה, התייחס למקרה של הרצליה, העיר השנייה היקרה בדירוג, שהציגה ירידת מחירים, ואמר כי הוא אינו מופתע מהנתונים. לדבריו, "השינוי בחצי שנה הראשונה של 2026 מראה שינוי מתמשך במאזן הכוחות. הקונים היום בררנים יותר, פחות לחוצים ורגישים הרבה יותר למחיר ולעלויות המימון. כתוצאה מכך, נכסים שמתומחרים לפי השוק של 2022 מתקשים להימכר, ומוכרים שבאמת רוצים לבצע עסקה נאלצים להתגמש".

לדבריו, "הירידה של כמעט אחוז במחצית הראשונה של 2026 היא רק חלק מהסיפור. מנקודת המבט שלנו כמתווכים, השינוי האמיתי התרחש לאורך מספר שנים: השוק עבר משוק שבו המוכרים הכתיבו במידה רבה את המחיר, לשוק שבו הקונה בוחן היטב את האלטרנטיבות, מנהל משא ומתן ולא מוכן לשלם כל מחיר".

בתוך כך, היקף המשכנתאות לדיור שנלקחו בחודש אוגוסט הגיע ל-10.899 מיליארד שקל. כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו אתמול. למרות שמדובר בירידה חודשית קלה של 5.7%, הרי שמתחילת 2026 עומד היקף הביצועים המצטבר לדיור על 79.6 מיליארד שקל, המהווה עלייה משמעותית של 13.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.