Voltados a investidores, imóveis pequenos são 29% dos lançamentos em SP

Quem caminha pelas ruas de São Paulo nota facilmente o ritmo acelerado de novos empreendimentos. Só nos primeiros oito meses de 2026, de acordo com o Secovi-SP, os lançamentos somaram 91.361 novas unidades, 19,8% a mais do que no mesmo período do ano anterior.

No centro expandido da capital, especialmente em bairros nobres, como Jardim Paulista, Itaim Bibi e Pinheiros, um perfil de imóvel se destaca: os estúdios e apartamentos de um ou dois dormitórios.

Em toda a cidade, eles já respondem por 95,3% dos lançamentos entre janeiro e agosto deste ano —28,8% no formato estúdio ou com um quarto e outros 66,5% com dois quartos.

Investidores têm apostado nessa fatia do mercado de olho da alta demanda por alugueis por temporada, o chamado "short stay" (curta estadia, em tradução livre).

Morador de Goiânia (GO), o empresário Cidinaldo Boschini, 47, mantém um portfólio diversificado em ativos imobiliários, em vários estados, e anda especialmente satisfeito com o retorno financeiro dos estúdios que adquiriu na capital paulista.

São vários (ele não divulga quantos), com tamanhos entre 22 m² e 25 m². "A grande vantagem de investir em São Paulo é a taxa de ocupação, de 70% a 75%, com pouca variação ao longo do ano", justifica.

Investidores como Boschini já representam 80% da clientela da incorporadora Vitacon, que se especializou em empreendimentos desenhados sob medida para o segmento "short stay". Eles são erguidos em bairros valorizados e compensam a pouca metragem das unidades com um cardápio extenso de comodidades e espaços de convivência.

Lançamento recente da incorporadora, o Vitacon Alameda Franca, no Jardim Paulista, terá 182 estúdios e apartamentos de um e dois quartos, entre 19 m² e 37 m², com preço do metro quadrado de R$ 30 mil a R$ 35 mil. Já o Vitacon Cardoso de Almeida, em Perdizes, vai reunir 525 estúdios de 24 m², ao custo médio de R$ 22 mil o m².

"É obrigatório ter academia com equipamentos de primeira linha, coworking, lavanderia compartilhada e espaços de socialização", enumera Ariel Frankel, presidente da incorporadora.

Não é por acaso que todos os empreendimentos da Vitacon estão em bairros paulistanos altamente adensados, com farta oferta de meios de transporte. Segundo Thiago Teixeira, gerente comercial da plataforma QuintoAndar, esse tipo de endereço promete maior retorno com aluguel, além de valorização patrimonial promissora no caso de venda futura.

"Endereço nobre era o que boa parte dos investidores buscava. Hoje, no entanto, a escolha está mais ligada à mobilidade urbana, à proximidade de escolas e outros serviços", diz.

O último Índice de Aluguel QuintoAndar, com base nos dados de setembro de 2026, mostra que os três bairros da capital que mais valorizaram nos últimos 12 meses foram Alto de Pinheiros (42%), Jardim Europa (27,3%) e Centro (27,1%).

Quando se analisam, no entanto, os dados dos últimos três meses, dois bairros da Zona Norte se destacaram —o Tucuruvi, com 13,7% de valorização, seguido do Parque Novo Mundo, com 7,5%.

"A Vila Olímpia, pela proximidade com a Faria Lima, tem os preços mais caros da cidade e o maior aluguel por metro quadrado. Mas só isso não determina se o investimento é bom. Em bairros com maior concorrência, a rentabilidade pode ser menor", avisa Teixeira.

Como acontece com qualquer tendência, a alta demanda por apartamentos novos em prédios moderninhos jogou os preços para o alto —o que, segundo Luiz Coelho da Fonseca, co-CEO da imobiliária Coelho da Fonseca, tem feito investidores voltarem a atenção para os imóveis usados.

"Nunca tivemos valores tão discrepantes entre apartamentos novos e antigos. Historicamente, os novos custavam entre 30% e 50% mais. Hoje, chegam a custar o dobro."

O preço mais camarada pode ser um atrativo para investir em apartamentos com alguns (ou muitos) anos de uso, mas há outros pontos a considerar, diz Coelho da Fonseca.

"Prédios com problemas, que vivem em reforma, podem virar um pepino, assim como imóveis sem garagem, em trechos de feira-livre, com vista emparedada ou sem privacidade", lista.

Ao mesmo tempo em que encarece o financiamento e dificulta o acesso à casa própria, a taxa Selic a 13,75% ao ano pode representar uma boa oportunidade para o investidor que tem dinheiro em caixa.

"Se você adquire bem e na hora certa, tem maior expectativa de valorização. A taxa de juros elevada dificulta venda e revenda e, por isso, é possível encontrar preços interessantes. Na minha opinião, o momento atual é bom", acredita o investidor Cidinaldo Boschini.

É um bom investimento comprar um imóvel financiado, apesar dos juros altos? Para Rodger Campos, professor do Insper Cidades, a resposta é sim considerando este cenário: "Vale a pena adiantar 30% do ativo e financiar o resto, desde que o apartamento já esteja pronto, para que o proprietário já possa alugar".

Quanto a investir em imóvel na planta para pagar aos poucos, emenda Campos, o risco é maior. "Nesse caso, a valorização patrimonial tem que ser bem alta, para compensar a espera da obra, que dura anos, mas isso depende de tudo o que vai acontecer na vizinhança. É preciso conhecer o planejamento do governo para aquele território e todas as variáveis que podem fazer o imóvel valorizar ou depreciar."

O que mais levar em conta antes de investir

• Apartamentos têm mais liquidez do que casas, são mais fáceis de vender; casas em condomínios ou vilas, por sua vez, são mais procuradas do que casas de rua;
• Nem todo prédio permite que apartamentos sejam alugados por temporada; consulte o condomínio ;
• Pesquise sobre investimentos públicos ou privados no entorno. Um novo shopping pode valorizar o imóvel, enquanto um viaduto tem efeito oposto;
• Apartamentos de um dormitório têm o melhor preço por m², mas o reajuste do aluguel com dois quartos tem sido mais acelerado;
• Imóveis em bairros consolidados são mais caros; já as unidades em locais em expansão têm mais potencial de valorização, mas o risco é maior;
• Localidades próximas a grandes hospitais ou universidades costumam ter grande demanda por locação de curta temporada, mas a concorrência pode derrubar os preços;
• Diversifique: investir em dois apartamentos de 25 m² é mais rentável do que em um de 50 m²

Fontes: Ariel Frankel, presidente da Vitacon; Luiz Coelho da Fonseca, co-CEO da Coelho da Fonseca; Rodger Campos, professor do Insper Cidades; Thiago Teixeira, gerente comercial do QuintoAndar