קיבלו היתר - ועצרו רגע לפני ההריסה: מה קורה למיזמי הפינוי בינוי?

התחלות הבנייה במיזמי התחדשות עירונית צנחו ב-15% בתוך שנה, יותר מפי שניים מהשוק כולו. במחוז הדרום חלה צניחה של 78%, אבל דווקא בחיפה נרשם זינוק של 88%. בענף מזהירים מפני מצבים שבהם יזמים מבקשים להפחית תמורות לדיירים ועוצרים פרויקטים לאחר קבלת היתר: "אף יזם לא יבנה כדי להפסיד" 

התחלות הבנייה בישראל ירדו ב-7% במהלך 12 החודשים האחרונים, כפי שפרסמה אתמול (חמישי) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אך צלילה לנתונים חושפת כי בכל הנוגע להתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי ותמ"א 38/2) חלה צניחה חדה בשיעור של כ-15%.

מניתוח נתוני הלמ"ס שערך שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי SK שמאות, בין החודשים יולי 2025 ליוני 2026 החלה בנייתן של 14,907 דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, לעומת 17,628 דירות בתקופה המקבילה. מדובר בירידה של 2,721 דירות בתוך שנה.

במקביל, כאמור, סך התחלות הבנייה בכלל המשק ירד מ-81,754 דירות ל-76,039 דירות. כלומר, פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, שאמורים לשמש מנוע מרכזי להגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש, הציגו ירידה חדה יותר מקצב הירידה הכללי בענף.

הנתון הבולט ביותר נרשם במחוז ירושלים: מספר התחלות הבנייה במיזמי התחדשות עירונית צנח מ-2,486 דירות בין החודשים יולי 2024–יוני 2025, ל-731 דירות בלבד בתקופה האחרונה, ירידה של כ-71%. גם בכלל שוק הבנייה במחוז ירושלים נרשמה ירידה חריגה, של כ-36%, מ-9,966 ל-6,358 התחלות בנייה.

במחוז הדרום נרשמה הירידה החדה ביותר בפרויקטים כאלה: מ-1,352 התחלות בנייה ל-300 דירות בלבד שהחלה בנייתן - צניחה של כ-78%. גם במחוז תל אביב, שבו היקף פרויקטים אלו עדיין הגדול בישראל, נרשמה ירידה של כ-20%, מ-8,586 דירות שהחלה בנייתן במסגרת התחדשות עירונית ל-6,858 דירות.

מהעבר השני, מחוז חיפה רשם זינוק של כ-88% בהתחלות בנייה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, ומחוז המרכז עלה בכ־25%. עם זאת, העליות בשני המחוזות לא קיזזו את הירידות החדות בירושלים, בדרום ובתל אביב.

לדברי כהן, "מדובר במגמה מדאיגה, הנובעת בעיקר מירידה בכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38/2, מאי-הוודאות המתמשכת בשוק הנדל"ן ומההאטה בקצב מכירת הדירות החדשות, על רקע מלאי גבוה של דירות לא מכורות".

כהן מסביר כי "בתחומי התכנון והרישוי פרויקטים רבים ממשיכים להתקדם, אך בשלב המכריע, קבלת היתר, לפני ההריסה ותחילת הבנייה ,יש יזמים הבוחרים לעצור, גם לאחר שקיבלו היתר וחלקם פונים אל בעלי הדירות בבקשה להפחית תמורות או לרשויות בניסיון לשפר את זכויות הבנייה".

לדבריו, כשמאי המייצג את בעלי הדירות הוא נתקל במקרים רבים כאלה, והמסר החשוב לבעלי הדירות הוא לא למהר ולשבור את הכלים ולפנות אל יזם אחר. "זה יעכב את הפרויקט בשנים רבות, ובספק אם המהלך יביא לשיפור תמורות", אומר כהן.

כהן מוסיף כי "ההמלצה שלי היא להיעזר בשמאי מטעמם, שיבחן עבורם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט נכון למצב השוק היום ואת הצעת היזם להפחתה, וכך יסייע להם בקבלת ההחלטה. פתרון נוסף לצד ההפחתה המבוקשת על ידי היזם היא להכניס מנגנון חלוקת רווחיות, שבא להבטיח שאם בסופו של דבר הפרויקט יהיה רווחי, הרווח העודף יחולק בין היזם לבעלים.

עדי דנה, מנכ"ל חברת אזורים, מציין כי "הירידה בהתחלות הבנייה אינה האטה זמנית או מקרית, אלא תגובה טבעית ותוצאה ישירה של הלחץ על הביקושים, לצד עלויות ביצוע עולות. בעוד שקובעי המדיניות רואים בבלימה הישג קצר טווח, בפועל הם מפעילים לחץ כבד מכל הכיוונים - מחסימת המשקיעים ועד ההגרלות על דירות בהנחה, שמכניסות את הצעירים להמתנה ממושכת עם סיכויי זכייה נמוכים מאוד".

"ועדות התכנון והרשויות המקומיות כבולות, דוחות האפס לעיתים לא מתכנסים, ואף יזם לא יבנה כדי להפסיד. התוצאה הבלתי נמנעת היא האטה בהתחלות הבנייה"

לדברי דנה, "בהתחדשות עירונית המצב מורכב יותר: הפרויקטים כבולים בתקן 21 נוקשה שאושר בתקופות שונות, וגם כך חושב על בסיס הנחות שלא היו סבירות בזמנן. בתקן אין מנגנון גמישות מול סביבת הריבית, ועלויות הבנייה שהשתנו לחלוטין. ועדות התכנון והרשויות המקומיות כבולות, דוחות האפס לעיתים לא מתכנסים, ואף יזם לא יבנה כדי להפסיד. התוצאה הבלתי נמנעת היא האטה בהתחלות הבנייה, שתייצר מחסור בהיצע ועליות מחירים עתידיות. את ההאטה מרגישים פחות בקרב החברות גדולות ובעלות חוסן פיננסי, שכן הן יודעות לתמרן, להתמודד עם תנאי השוק ולהמשיך לבנות".

רן ינאי, מנכ"ל ובעלי צ.פ חברה לבניין, מוסיף כי "נתוני הלמ"ס חייבים לשמש תמרור אזהרה לכל מקבלי ההחלטות. ענף הבנייה פועל כיום תחת אתגרים מורכבים משמעותיים, החל ממחסור בידיים עובדות ועד לריבית גבוהה שמעכבת פרויקטים עוד לפני שהם יוצאים לדרך. המציאות שבה ההיצע מצטמצם, בשילוב עם עליית מחירים ברבעון האחרון כפי שראינו בנתוני הלמ"ס מהשבוע שעבר לאחר תקופת קיפאון, פוגעת בסופו של דבר בכולנו ומקשה לתת מענה אמיתי למשפחות שמחפשות דירה".

ינאי אומר כי כדי למנוע משבר עמוק יותר ולשמור על יציבות בשוק הדיור, המדינה והרשויות חייבות להירתם להסרת בירוקרטיה ולזרז תהליכים, כדי לאפשר ליזמים להחזיר את מנועי הבנייה לפעולה בכל רחבי הארץ.

אריאל בבלי, מנכ"ל ובעלי קבוצת בראל הבונה פרויקט פינוי בינוי בצפון, מסביר כי "הנתונים במחוז הצפון, המציגים ירידה מתונה יחסית בהשוואה לטלטלות העזות במחוזות האחרים, אינם מקריים. בפרויקטים שאנו מובילים בפריפריה, ובראשם בנוף הגליל, אנו רואים מהו רגולטור ורשות מקומית שהם פרטנר אמיתי לעשייה. כאשר יש רשות מקומית שמתנהלת באופן מקצועי, ענייני ורואה לנגד עיניה את צורכי התושבים ופיתוח העיר, הפרויקטים מצליחים להתקדם למרות האתגרים הכלכליים".