Quand la densification menace l’âme des villages

Les journalistes du Devoir ont parcouru le champ de bataille électoral, un calepin de notes à la main. L’objectif : visiter une circonscription, décrire un enjeu et rapporter les propositions des partis pour le régler. Aujourd’hui, l’aménagement du territoire dans Prévost.

Un simple projet immobilier a causé tout un émoi en pleines vacances d’été à Saint-Sauveur, dans les Laurentides : près de 500 citoyens s’étaient déplacés un soir de semaine pour assister à une séance d’information sur le développement de 26 logements. Le centre communautaire, qui peut accueillir 275 personnes, était bondé. La foule débordait jusque dans le stationnement, où 200 autres personnes s’impatientaient.

« Les gens ne pouvaient plus entrer. Il a commencé à y avoir du grabuge. Certaines personnes cognaient dans les fenêtres. On a décidé d’annuler l’événement », raconte au Devoir le maire de Saint-Sauveur, Luc Martel. « On a sous-estimé l’ampleur de la mobilisation », ajoute-t-il.

Les résidents étaient furieux contre un projet d’immeuble de 26 logements locatifs sur quatre étages planifié sur un terrain vague de la rue Principale. Le promoteur demandait des dérogations aux règles d’urbanisme pour construire plus haut que les deux étages et demi permis dans le secteur.

Un immeuble aussi massif dans le cœur villageois de la paisible municipalité ? Sacrilège. Ça ne passe pas.

« C’est l’identité de Saint-Sauveur qui est en jeu. Si on commence à mettre des blocs partout, on va devenir Saint-Jérôme ou Mirabel », résume Danny Stewart, un agent immobilier dont la famille habite la région depuis quatre générations. Ce père de famille faisait partie des centaines de citoyens venus manifester contre le projet à la séance d’information du mois dernier. Il reconnaît le bien-fondé du principe de densifier. Mais il tient à préserver l’âme de la municipalité, qui attire déjà les foules à cause de sa station de ski.

Le 1,4 million de touristes et de visiteurs qui parcourent la région chaque année causent des bouchons de circulation. L’avenue de la Gare et la rue Principale sont bordées de boutiques et de restaurants. Les Sauverois trouvent que leur village est assez « développé » comme ça.

Une densification obligatoire

Ce n’est pas un hasard si Saint-Sauveur cherche à ajouter des bâtiments dans son centre-ville : le gouvernement Legault a obligé les municipalités à densifier leur cadre bâti. Des histoires comme celle-là se répètent dans toutes les régions du Québec.

La Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire, entrée en vigueur en 2024, s’inspire des meilleures pratiques en urbanisme. Les villes doivent construire des logements à l’intérieur de leur « périmètre urbain » plutôt que de continuellement sacrifier des terres agricoles ou des forêts pour aménager de nouveaux quartiers.

Et comment on fait pour « densifier » un périmètre urbain ? On construit en hauteur. Le but est de rapprocher les résidences des commerces pour que les gens puissent aller acheter un litre de lait à pied. La densification, c’est bon pour la santé et bon pour le portefeuille : l’étalement urbain coûte cher aux familles, qui doivent acheter deux ou trois voitures pour sortir de leurs banlieues construites au milieu des champs.

La densité de population favorise le développement des transports en commun. Il y a plus de chances qu’un service d’autobus ou de train de banlieue soit offert si 10 000 personnes vivent autour d’une gare que si tout le monde habite des maisons unifamiliales à un kilomètre l’une de l’autre.

Des infrastructures coûteuses

Un cœur villageois « densifié » permet aussi d’économiser des fonds publics : le modèle traditionnel d’occupation du territoire, basé sur l’étalement urbain, oblige l’ouverture de nouvelles rues et l’installation de réseaux d’égouts et d’aqueduc qui coûtent une fortune à construire et à entretenir.

Autre détail non négligeable, la densification vise à ajouter des logements dans une région qui manque d’habitations abordables, souligne le maire de Saint-Sauveur. Il rappelle que la Ville a besoin des revenus de taxes foncières de ces nouveaux résidents pour financer la mise à niveau de ses infrastructures vieillissantes. « On doit mettre à jour notre système de traitement des eaux usées pour répondre aux normes environnementales, mais la facture de ces travaux, ça fait peur », dit Luc Martel.

Devant la grogne des citoyens, le conseil municipal de Saint-Sauveur a annulé le processus de consultation sur le projet de 26 logements de la rue Principale. La Ville compte consulter la population sur l’avenir du cœur villageois avant d’autoriser des dérogations aux règles existantes.

Besoin de flexibilité

De son côté, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) réclame des assouplissements au gouvernement pour pouvoir adapter la densification aux « réalités locales ». « On est d’accord avec le principe de la densification. On a besoin de logements et on sait que l’étalement urbain n’est pas la solution, mais il nous faut de la flexibilité », dit Guillaume Tremblay, président de l’UMQ et maire de Mascouche.

Les maires demandent des assouplissements aux orientations gouvernementales en aménagement du territoire — les fameuses OGAT — révisées en 2024, qui dictent les cibles de densification par région ou par MRC. Il s’agit d’un enjeu électoral dans bien des circonscriptions.

« Notre message aux partis, c’est qu’on veut éviter le mur à mur en aménagement du territoire. Faisons confiance aux urbanistes des municipalités et aux conseils municipaux pour prendre les grandes décisions en urbanisme », dit Joé Deslauriers, maire de Saint-Donat et membre de la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Les effets pervers des OGAT varient d’une municipalité à l’autre : à Sainte-Adèle, où les immeubles de quatre étages poussent un peu partout, la densification est loin de faire l’unanimité. À Saint-Donat, dans Lanaudière, les nouvelles cibles de densification freinent la construction hors du périmètre urbain — là où les gens veulent habiter, sur de grands terrains boisés, souligne Joé Deslauriers.

La densification du cœur villageois de Saint-Donat se fait à échelle humaine, explique le maire ; 91 habitations, dont une majorité de logements sociaux ou abordables, ont été construites ou sont en voie de réalisation dans la petite municipalité de près de 5000 âmes.

« Si on ne densifie pas les villages, on va frapper un mur avec le déficit d’entretien de nos infrastructures. Sans densification, les taxes vont exploser. C’est notre responsabilité, en tant qu’élus, d’expliquer la nouvelle réalité économique des municipalités », dit-il.

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