Manifattura Tabacchi, a Firenze si scontrano due visioni opposte: rigenerazione urbana o gentrificazione?

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Ho visitato di recente Manifattura Tabacchi di Firenze, l’ex stabilimento deputato per decenni alla produzione di sigari e sigarette, oggi diventato una moderna cittadella a ridosso del centro cittadino.

La questione della rinascita degli edifici di via delle Cascine è lunga e intricata e passa attraverso dinamiche non facilmente riassumibili in un post come questo. Per farla breve: l’impianto è entrato in funzione nel 1933 ed è rimasto operativo fino al 2001. Alla dismissione dell’area industriale, 25 anni or sono, è seguito un lungo periodo di stasi interrotto dall’avvio, nel 2016, di una joint venture tra il fondo inglese Aermont Capital insieme a Cassa Depositi e Prestiti.

L’investimento complessivo di oltre 200 milioni di euro ha trasformato – sta ancora trasformando: i lavori, iniziati nel 2018, non sono ancora terminati – lo storico complesso razionalista progettato da Pier Luigi Nervi in un distretto contemporaneo e sostenibile. Lì dove c’erano le file di operaie – le cosiddette sigaraie – le mense, gli uffici, gli allarmi per le ispezioni random ai dipendenti, oggi ci sono combriccole colorate di studenti di Polimoda, cappellerie artigiane, pasticcerie, ristoranti giapponesi, residenze per studenti, atelier di design e spazi per workshop internazionali, il tutto collegato da stradine su cui si circola solo in bici o a piedi.

Ora, è ancora troppo presto per capire come Manifattura Tabacchi impatterà su Firenze. Ciò che è certo è che in città esistono due diversi schieramenti, in pieno stile Calcio Storico. Da una parte ci sono gli oppositori al progetto, dall’altra i favorevoli. I primi contestano il racconto edulcorato della moderna enclave green nata dalle ceneri di un luogo tossico, polveroso e dall’imprinting fascista e sposano la tesi della gentrificazione. Nel mirino ci sono soprattutto le nuove residenze private e i loft inseriti all’interno del masterplan: abitazioni vendute a prezzi che partono da 3.500 euro al metro quadro pensate per un pubblico ad alto potere d’acquisto, un target che potrebbe condizionare in negativo il tenore medio di vita degli abitanti del quartiere di San Jacopino-Puccini.

C’è poi la questione del social housing. Manifattura Tabacchi è spalmata su una superficie di 110mila metri quadri; dei 36mila metri quadri destinati alla quota residenziale, solo 2.940 metri quadri saranno usati per progetti legati all’edilizia sociale: 39 unità che, grazie a una convenzione con il Comune di Firenze, saranno messe a disposizione di giovani coppie e nuclei familiari svantaggiati, con un affitto agevolato e scontato del 20% rispetto agli Accordi Territoriali per i primi dodici anni. Successivamente, gli alloggi passeranno sul libero mercato, offrendo ai residenti la possibilità di riscattarli a condizioni vantaggiose.

L’altra fazione dà fiducia al concept del progetto, basato sulle direttive della rigenerazione urbana integrata ed etica. Manifattura Tabacchi diventerà – sta già diventando – un complesso completamente permeabile, senza cancellate, che offre piazze, un asilo nido, verde pubblico e spazi per la comunità. I lavori – lunghi e complessi, a causa anche dei vincoli della Soprintendenza – stanno riportando alla vita un cimitero industriale, permettendo così di recuperare suolo urbano senza dover edificare su spazi vergini.

Insomma: Manifattura Tabacchi si sta posizionando come un quartiere complementare, un centro a mezz’ora di distanza a piedi da quell’altro centro, divenuto ormai “non luogo”, che Manifattura potrebbe contribuire a sgravare in piccola parte del suo enorme carico turistico, restituendo anche alla città una scintilla di identità sociale.

Ognuno è libero di appoggiare l’una o l’altra tesi. Io vorrei solo aggiungere una postilla finale che galleggia a mezza sponda tra cinismo e realismo: Aermont Capital – la società che ha contribuito a lanciare progetti come l’ex The Student Hotel, oggi The Social Hub – è un private equity immobiliare che acquista aree dismesse, le valorizza con investimenti milionari corroborati da slogan incentrati su “fluidità” e “ibridazione” e poi, una volta conclusi i lavori, esce dal progetto. È accaduto con TSH, ceduto ad altri fondi; accadrà con Manifattura Tabacchi. Insomma, una sorta di Bending Spoons applicata al mercato immobiliare, con la differenza dell’exit finale.

Le multinazionali sono imprese, e in quanto imprese hanno l’obiettivo di fare profitti. Discutere di come dovrebbero ragionare gli investitori in un mondo ideale rischia di trasformarsi in un gioco retorico senza vincitori né vinti. Il progetto poteva puntare su obiettivi diversi, come è accaduto alla riqualificazione delle Manifatture Tabacchi in altre città italiane? Poteva essere dato maggior peso all’edilizia sociale? Sarebbe stato meglio lasciare tutto com’era? Oppure la nuova Manifattura Tabacchi è bella nel modo in cui è stata pensata?

Non risponderò a queste domande: lascerò che a farlo siate voi, qui nei commenti o scrivendomi alla mail anto.leggieri@gmail.com