השקיפות בשוק הנדל"ן הישראלי משתפרת - אבל סעודיה ואבו-דאבי עקפו אותנו

מדד השקיפות העולמי בנדל"ן של JLL לשנת 2026 מציב את ישראל במקום ה-39 מתוך 88 מדינות, למרות שיפור בציון שלה. מדינות המפרץ התקדמו בדירוג בזכות הנגשת מידע ודיגיטציה, בעוד שבישראל מתנהל ויכוח סביב הגבלת הגישה לנתוני עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים. ומה הקשר בין שקיפות להשקעות בענף?

עד כמה שוק הנדל"ן בישראל שקוף לציבור ולמשקיעים? בזמן שבישראל מתנהל דיון סביב הנגשת נתוני עסקאות נדל"ן והגישה למאגרי המידע של רשות המיסים, מדד בינלאומי חדש מצביע על שיפור מסוים בשקיפות השוק המקומי, אך גם על הפער בינו לבין שווקים אחרים בעולם.

על פי מדד השקיפות העולמי בנדל"ן של חברת JLL לשנת 2026, שהגיע לידי ynet ו"ממון", ישראל נותרה במקום ה-39 מתוך 88 מדינות שנבחנו, אף שהציון שלה השתפר בשנתיים האחרונות. במקביל, סעודיה ואבו דאבי, שדורגו לפני שנתיים בסמוך לישראל או מתחתיה, כבר הצליחו לעקוף אותה.

המדד, שמפרסמת ענקית שירותי הנדל"ן הגלובלית בשיתוף זרוע ההשקעות שלה LaSalle Investment Management, בוחן את רמת השקיפות בשוקי הנדל"ן בעולם באמצעות שורה של פרמטרים, בהם זמינות נתוני עסקאות ומחירים, מידע על שכירות, רגולציה, תכנון וביצועי נכסים. מדובר במדד המתפרסם אחת לשנתיים מאז 1999, והמהדורה הנוכחית היא ה-14 במספר.

ישראל קיבלה במדד החדש ציון של 2.71, לעומת 2.79 במדד הקודם שפורסם ב-2024. במדד זה, ככל שהציון נמוך יותר, כך רמת השקיפות גבוהה יותר. השיפור צמצם את הפער של ישראל מסף הכניסה לקבוצת השווקים בעלי השקיפות הגבוהה מ-0.14 נקודה לפני שנתיים ל-0.06 נקודה בלבד כיום. למרות זאת, היא עדיין משתייכת לקבוצת המדינות בעלות השקיפות הבינונית.

אחת הסיבות לכך היא שגם מדינות אחרות אינן קופאות על שמריהן. על פי המחקר, כשני שלישים מהשווקים שנבחנו שיפרו את רמת השקיפות שלהם בשנתיים האחרונות. לכן, גם כאשר מדינה משפרת את איכות המידע ואת נגישותו, אין פירוש הדבר שהיא בהכרח תתקדם בדירוג העולמי.

ההשוואה למדינות המפרץ ממחישה את הפער בקצב ההתקדמות. ב-2024 קיבלו ישראל וסעודיה ציון זהה של 2.79. סעודיה דורגה אז במקום ה-38 וישראל במקום ה-39. אבו דאבי דורגה מתחת לשתיהן, במקום ה-41, עם ציון של 2.87, ואילו דובאי דורגה במקום ה-28 עם ציון של 2.38.

שנתיים לאחר מכן התמונה השתנתה. סעודיה עלתה למקום ה-35 עם ציון של 2.52, אבו דאבי טיפסה למקום ה-33 עם ציון של 2.42, ודובאי זינקה למקום ה-17 עם ציון של 2.05. שלושת השווקים משתייכים כעת לקבוצת השווקים בעלי השקיפות הגבוהה, דרגה אחת מעל ישראל.

לפי JLL, השיפור במדינות המפרץ נובע בין היתר מהרחבת מאגרי המידע, דיגיטציה של שירותים ממשלתיים ושינויים רגולטוריים. בסעודיה, למשל, הורחבו מאגרי מידע מרכזיים על דמי שכירות, מחירי מכירה והיקפי עסקאות, לצד חיזוק הסטנדרטים לחברות ציבוריות והמסגרת הרגולטורית בתחום הפיתוח.

בדובאי ובאבו דאבי הורחבו השירותים הדיגיטליים והמידע המונגש לציבור. רשות הקרקעות של דובאי אף מוזכרת במחקר כדוגמה בולטת להנגשת מידע מפורט על שוק הנדל"ן בזמן אמת.

לשקיפות בשוק הנדל"ן יש גם משמעות כלכלית. על פי נתוני JLL, כ-81% מההשקעות הישירות בנדל"ן בעולם מתרכזות בשווקים המשתייכים לקבוצת השקיפות הגבוהה מאוד, ועוד 17.5% בשווקים בעלי שקיפות גבוהה. כלומר, שתי הקבוצות העליונות מרכזות יחד 98.5% מההשקעות הישירות בנדל"ן בעולם.

לעומת זאת, קבוצת השווקים בעלי השקיפות הבינונית, שבה נמצאת ישראל, מרכזת 1.3% בלבד מההשקעות. הנתונים אינם מלמדים בהכרח ששיפור בשקיפות יביא באופן אוטומטי לעלייה בהשקעות, אך הם ממחישים את החשיבות שמייחסים משקיעים בינלאומיים לסביבה שבה ניתן לקבל מידע אמין, להשוות בין נכסים ולהעריך סיכונים.

הפער ניכר גם בהתאוששות הפעילות. לפי המחקר, היקף העסקאות בשווקים בעלי רמת השקיפות הגבוהה מאוד עלה ב-64% מאז המדד הקודם, שיעור הגבוה ב-20 נקודות אחוז מההתאוששות שנרשמה בשאר העולם. 13 המדינות המשתייכות לקבוצה זו מחזיקות ב-56% מכלל הנדל"ן המניב בעולם ומרכזות יותר מ-80% מההשקעות הישירות.

בראש דירוג השקיפות העולמי ממשיכה לעמוד בריטניה, עם ציון של 1.24, ואחריה צרפת עם 1.27, אוסטרליה עם 1.36 וארה"ב עם 1.42. סינגפור, המדורגת במקום ה-13 עם ציון של 1.90, סוגרת את קבוצת השווקים בעלי רמת השקיפות הגבוהה ביותר.

ממצאי המדד מתפרסמים על רקע מחלוקת שהתעוררה לאחרונה סביב הנגשת נתוני עסקאות הנדל"ן לציבור. בסוף ספטמבר דווח על אתר חדש בשם "גרסאות לעם", שהקים עו"ד גיא זומר, במטרה להנגיש מאגרי מידע ממשלתיים, ובהם מאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים. אלא שבמקביל התברר כי הרשות הגבילה את האפשרות לשאוב נתונים מהמאגר, מהלך שעורר שאלות בנוגע לנגישות המידע הציבורי.

הנושא עלה גם בשבוע שעבר בכנס נדל"ן, במהלכו נשאל מנהל רשות המיסים, שי אהרונוביץ', על ההגבלות שהטילה הרשות והסביר כי במקור נקבעו תקנות המאפשרות לשלוף עד 150 רשומות בכל פעם, כדי לאזן בין השקיפות לבין ההגנה על הפרטיות.

בדוח שפרסם מבקר המדינה ב-2025 נמצאו ליקויים באיסוף ובהפצת נתוני עסקאות, לרבות נתונים חסרים ושגויים. גם מועצת שמאי המקרקעין התריעה השנה על עיכובים בפרסום עסקאות, המקשים על אנשי המקצוע ועל הציבור לקבל תמונה עדכנית של מחירי הדירות.

לדברי יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל, "השיפור בישראל אמיתי, אבל הוא מתרחש בסביבה גלובלית שבה הרף ממשיך לעלות במהירות. ישראל שיפרה את הציון שלה בתוך שנתיים וצמצמה ביותר ממחצית את המרחק מקבוצת השווקים השקופים, ובכל זאת נותרה באותו מקום בדירוג. כאשר חלק גדול מהשווקים בעולם מתקדם במקביל, שיפור אבסולוטי אינו בהכרח מספיק כדי לשפר גם את המיקום היחסי".

לוטרינגר מוסיף כי "ככל שהמידע הופך נגיש, אחיד ודיגיטלי יותר, כך גדלה היכולת להבין את השוק, לתמחר סיכון ולקבל החלטות. בעולם שבו שווקים מתחרים על הון גלובלי, שקיפות הופכת לתשתית תחרותית לכל דבר".