서울 아파트 상승세 역대 최장 기간 85주 돌파 코앞···무엇이 서울 집값을 밀어올리나

서울 아파트. 연합뉴스

서울 아파트 매매가가 83주 연속 상승하며 문재인 정부 시절 역대 최장 상승 기록인 85주 돌파를 눈앞에 두고 있다. 전세·월세도 오르는 ‘트리플 상승’ 현상까지 지속되면서 기존 강남권에만 있던 월 300만원이 넘는 고가 월세까지 확산하는 모양새다. 반도체 호황 여파로 시중에 풀린 풍부한 유동성과 함께 공급 부족으로 인한 불안 심리 등이 작용하면서 서울 집값 상승 기간이 길어질 것이라는 전망이 나온다.

가장 최근에 발표된 9월 첫째주 한국부동산원 주간아파트 가격 동향 발표까지 분석해 보면, 서울아파트 매매가격은 2025년 2월1주부터 83주 연속 상승세를 이어가고 있다.

서울 아파트의 역대 최장 상승 기록은 문재인 정부 시기인 2020년 6월2주부터 2022년 1월3주까지 85주였다. 역대 최장 기록을 넘어서기까지 불과 2주만 남은 셈이다.

지난 1년7개월간 서울 평균 누적 상승률은 17.16%다. 그간 상승세는 강남과 한강벨트에 집중됐다 올해들어 중저가 아파트가 몰린 강북권으로 번지는 모양새다.

이 기간 서울에서 상승률이 가장 높은 5곳을 보면, 성동구(27.90%), 송파구 (27.49%), 마포구(23.42%), 영등포구(21.73%), 광진구 (20.95%)였다. 이른바 한강벨트 지역이 상승세를 주도했다.

이어 지난해 두차례 걸린 대출 규제 강화로 상승세는 한강벨트에서 강북권으로 넘어갔다. 올해 상반기에는 성북구(13.52%), 구로구(11.06%), 강서구(11.01%) 등 중저가 아파트가 많은 서울 외곽 지역도 오름폭이 급격히 확대됐다. 25억원을 넘는 아파트는 대출 한도를 2억원으로 묶고, 15억원 이하 아파트에서 6억원만 대출이 가능하게 한 여파다.

매매가격 상승보다 더 큰 문제는 전·월세 가격까지 올랐다는 점이다. 부동산원 통계를 보면, 올해 1~8월 서울 아파트 누적 전세 상승률은 7.61%이다. 지난해 같은 기간 서울 누적 전세 상승률이 1.51%를 기록했던 것과 비교하면 상승세가 5배 이상 가팔라진 것이다.

월세도 마찬가지다. 올해 1~7월까지 서울 아파트 누적 월세 상승률은 5.15%를 기록했다. 지난해 같은 기간(1.24%) 대비 4배 이상 높은 상승률을 보인 것이다. 7월 기준 서울 아파트 평균월세 가격은 160만원을 넘었다.

실제로 그동안 강남3구에만 쏠렸던 월 300만원이 넘는 고가 월세가 성동구, 마포구, 동대문구 등으로도 확산하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~8월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 21개 구에서 300만원 이상 고가 월세 거래는 1867건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 1416건보다 451건, 31.8% 늘었다. 자치구별로는 마포구가 125건 증가한 426건, 성동구가 30건 늘어난 499건, 강동구가 76건 증가한 139건을 기록했다. 특히 동대문구는 38건 늘어난 87건, 은평구는 18건 증가한 24건, 강서구는 17건 증가한 23건, 성북구는 12건 증가한 21건이었다.

서울 집값을 밀어올리는 배경은 복합적이다. 코로나 이후 풀린 풍부한 유동성, 반도체 호황 등으로 인한 소득 상승 등이 먼저 꼽힌다.

최병천 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 통화에서 “코로나 이후 미국과 유럽연합이 풀었던 돈이 2경원으로 자산가격, 인건비, 원가 상승으로 이어졌고, 여기에 한국은 반도체 수출 대박으로 인한 구매력 상승으로 집값이 오르는 구조”라며 “정부의 부동산 정책 불신에 따른 실수요자들의 ‘패닉바잉’도 원인으로 작용하는 것으로 보인다”고 분석했다.

공급 절벽도 집값 상승을 자극하고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 강대식 국민의힘 의원이 국회예산정책처에 의뢰한 분석 자료에 따르면, 내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 1만7197가구로 2010~2025년 연평균 공급량(3만3000가구)의 절반 수준에 그친다.

변수는 있다. 한국은행의 두 차례 연이은 기준금리 인상과 추가 인상 가능성이다. 자금의 유동성 측면에서 대출이자 부담이 커지면 주택 매수 수요를 꺾을 수 있다는 점이다. 다만 이 역시 심리적 요인이 크기 때문에 제한적일 수 있다는 전망도 나온다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “공급 부족, 물가 상승 등으로 집값이 오를 것이란 집단적 기대 심리도 크게 작용하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.