על גג המדינה: הפנים החדשות של הכיכר המבוקשת בישראל

בקרוב יקבלו הדיירים החדשים מפתח ל-453 הדירות בשלושת מגדלי כיכר המדינה: בין הרוכשים גם הזמר עומר אדם והכדורגלן הספרדי סרג'י רוברטו. מדובר על אחד הפרויקטים היוקרתיים בארץ בהיקף מימון של 2 מיליארד שקל. עכשיו אחרי עשרות שנות מאבקים מגיע המבחן האמיתי: איך ישפיעו המגדלים על התנועה, הצפיפות ועל חיי התושבים ובעלי החנויות באחת הכיכרות המפורסמות במדינה

בחודשים הקרובים יתרחש בכיכר המדינה בתל אביב רגע נדל"ני שקשה למצוא לו מקבילה בישראל: כ־250 בעלי הזכויות בקרקע מהיקרות והמבוקשות בארץ יקבלו את דירותיהם בשלושת המגדלים החדשים שנבנו בלב הכיכר ברחוב ה' באייר, ולפחות עבור חלקם זו תהיה סופה של המתנה משפחתית שהחלה עוד לפני שהייתה כאן מדינה.

חלק מהקרקעות בכיכר המדינה נרכשו בתחילת שנות ה־40 של המאה הקודמת. מאז התחלפו ראשי עיר, ממשלות ותוכניות בניין עיר. בעלי הקרקע המקוריים הזדקנו, רובם הלכו לעולמם, הזכויות עברו לילדים, לנכדים ולעיתים ליורשי יורשים. מה שלא קרה במשך יותר משמונה עשורים הוא הדבר שלשמו נרכשו הקרקעות מלכתחילה: בנייה.

אבל עכשיו כבר אפשר לראות את הסוף. במקום השטח הפתוח העצום, שבמשך עשרות שנים נחשב לאחת הכיכרות המזוהות ביותר עם תל אביב, ניצבים שלושה מגדלים מפותלים, שניים בני 40 קומות ואחד בן 37 קומות, ובהם 453 דירות. לפי דני גולדשמיד, יו"ר נציגות בעלי הקרקע ומי שמוביל את ההתארגנות כבר כ־30 שנה, טופס 4 צפוי עד סוף השנה והאכלוס צפוי להתחיל במרץ־אפריל 2027.

על פי הערכות בענף, טווח המחירים בפרויקט מתחיל בכ־8.5 מיליון שקלים לדירות קטנות ועד לכ־40 מיליון שקלים על דירות הפנטהאוז. פרויקט יוקרתי לכל דבר, אלא שלצד הבשורה שחיכו לה רבים ומסמלת סוף של מאבק ארוך שנים, עולים גם תרחישים שמדאיגים לא מעט מתושבי האזור. שאלת השינוי הסביבתי החד שנעשה והשפיע על הנוף ואופי המקום.

במשך עשרות שנים היה מרכז הכיכר מרחב פתוח בתוך העיר הצפופה. שלושת מגדלי הענק בני 40 הקומות שמתנשאים שם עכשיו, היו חששם הגדול של תושבים והתנגדותם לבנייה ליוותה את התוכניות במשך שנים, וכללה גם תביעות על ירידת ערך נכסיהם. בין הטענות גם העובדה שהמגדלים יוצרים מובלעת מנותקת לעשירים בלבד, המשנה לחלוטין את אופי האזור.

למחלוקת על גובה המגדלים נוסף החשש מהעומס על הכיכר, שכבר היום מחברת כמה רחובות מרכזיים. ביטול המנהרה שתוכננה מתחתיה השאיר את התנועה על פני הקרקע, ואכלוס 453 הדירות, לצד בית הספר והמבקרים בפארק, מעלה שאלות על הפקקים והגישה למתחם. אלה לא רק חששות תיאורטיים: תושבים באזור כבר העלו טענות על השינויים בהסדרי התנועה והחניה סביב הכיכר. הצטרפותם של אלפי תושבים חדשים לאזור מעלה חשש לגבי יכולתם של מוסדות החינוך והציבור הקיימים לעמוד בעומס. רק לאחר האכלוס יתברר כיצד המתחם החדש ישתלב בתנועה היומיומית במקום.

בין המתנגדים היו לא רק בעלי דירות היוקרה אלא גם בעלי החנויות בכיכר שחששו שהמגדלים יפגעו בנוף ובערך נכסיהם. חלקם אף הגישו תביעות פיצויים. גם לאחר שהבנייה יצאה לדרך, הסדרי התנועה והחניה סביב הכיכר נותרו מוקד למחלוקת. יצוין כי השטח הציבורי סביב הבניינים שייך לבעלי הזכויות והם למעשה מספקים אותו על חשבונם לציבור.

זו אינה רק השלמתו של עוד פרויקט יוקרה תל אביבי. מאחורי מעטפת הזכוכית מסתתר סיפור כמעט בלתי אפשרי של כ־250 בעלי זכויות פרטיים שהפכו, למעשה, ליזמים של עצמם. "כל הפרויקט הזה מכור כבר משנת 1942-1943", אומר גולדשמיד בראיון ל"ממון". "אין פה קרקע של קבלן ואין פה קרקע של יזם. בעלי הקרקע הם היזמים. מה שעשינו זה למעשה 'בנה ביתך' לגובה".

ההיסטוריה של הכיכר מספקת אולי את אחת הדוגמאות הקיצוניות בישראל לפער שבין בעלות על קרקע לבין היכולת לממש אותה. רוב הקרקעות במרכז הכיכר נרכשו, כאמור, לפני הקמת המדינה. ב־1969 אושרה תוכנית שאפשרה בנייה במעגל הפנימי והחיצוני שלה. הבנייה סביב הכיכר אכן התממשה, אבל המרכז נשאר ריק. באמצע שנות ה־70 ביקשה עיריית תל אביב, בראשות שלמה להט (צ'יץ'), לשנות את התוכנית ולהותיר את מרכז הכיכר כשטח ירוק. בעלי הקרקע התנגדו, והמאבק הגיע לבג"ץ.

גולדשמיד מספר שסבו וסבתו היו בין רוכשי הקרקע בשנת 1943 ומתאר כיצד במשך השנים עבר השטח אינספור גלגולים תכנוניים. "אני מוביל את הפרויקט כבר 30 שנה. בהתחלה היה קשה אפילו למצוא חלק מהאנשים. אנחנו מדברים על אנשים שקנו קרקע בשנת 1942, על יורשי יורשים ועל מכירות שנעשו במשך השנים", הוא אומר. הקושי לא היה רק למצוא את הבעלים, אלא לגרום למאות אנשים, שלכל אחד מהם נכס ששווה מיליוני שקלים ואינטרסים משלו, לנוע באותו כיוון.

את קבוצת בעלי הקרקע הובילו לאורך השנים גולדשמיד, רפי בן יעקב ועמוס שטיינמץ, לצד חברים נוספים בנציגות. לדברי גולדשמיד, לאחר שהתגבשה ההתארגנות הצליחו הבעלים לקבל החלטות משותפות בנוגע לתכנון, לאדריכלים, למימון ולביצוע - בלי יזם חיצוני שרוכש מהם את הקרקע ומנהל את הפרויקט במקומם. גם ההון הראשוני הגיע מהם. לדבריו, בעלי הזכויות גייסו מכיסם כמעט 40 מיליון שקל עוד לפני קבלת המימון לפרויקט, כדי לממן את התכנון והעבודות הראשונות.

בדרך אל שלושת המגדלים הניצבים כיום במרכז הכיכר, חלו שינויים רבים. בתחילת שנות האלפיים דובר על שלושה מגדלים בני 25 קומות ובהם 387 דירות, לצד מרכז מסחרי בשטח של יותר מ־10,000 מ"ר. בהמשך בוטל רכיב הקניון, בין היתר לאחר מאבקים והתנגדויות, וזכויות המסחר הומרו למגורים. מספר הדירות גדל ל־453 והמגדלים צמחו לכ־40 קומות.

גם התכנון האדריכלי השתנה. משרד יסקי מור סיון תכנן את שלושת המגדלים בצורתם הנוכחית, כשהמעטפת שלהם מסתובבת בהדרגה ככל שעולים בקומות. כל קומה מסתובבת ביחס לזו שמתחתיה, מה שיוצר את מראה הספירלה שכבר הפך את הפרויקט לבולט בקו הרקיע של הצפון הישן. ועוד מרכיב גדול נעלם בדרך: מנהרה תחבורתית שתוכננה מתחת לכיכר. ב־2017 החליטה הוועדה המחוזית לבטל אותה, בין היתר כדי ליצור מרחב ציבורי רציף ולהימנע מהשלכות תחבורתיות וסביבתיות.

כך, אחרי עשרות שנים של גרסאות, נשארה התוכנית שמקבלת עכשיו צורה ממשית: שלושה מגדלי מגורים, פארק גדול, אגם, שבילי הליכה ואופניים, מתקני משחק וכושר, שטחי ציבור ובית ספר שכבר החל לפעול. מתחת לקרקע הוקמו שלוש קומות מרתף ובהן 906 מקומות חניה לדיירים ועוד 720 מקומות חניה ציבוריים. לדיירי המגדלים עצמם מתוכננים בין היתר בריכת שחייה, חדר כושר, ספא וחללים משותפים.

אבל אם שואלים את גולדשמיד, גם אחרי 80 שנות המתנה בעלי הקרקע לא קיבלו את כל מה שרצו. הוא סבור כי במונחים של מדיניות התכנון הנהוגה כיום בתל אביב, ניתן היה לבנות במקום הרבה יותר מ־453 דירות. "אנחנו מרוצים מזה שהפרויקט הגיע לביצוע", הוא אומר. "לא קיבלנו את כל מה שרצינו, אבל קיבלנו פרויקט מאוד מיוחד וייחודי. הוא לא יהיה עוד פרויקט בעיר, אלא סמל של העיר להרבה מאוד שנים. אלה שלושה מגדלים בתוך סנטרל פארק".

הפארק הוא גם אחד המחירים ששילמו בעלי הקרקע בדרך למימוש הזכויות. לפי גולדשמיד, הבינוי עצמו תופס רק חלק קטן מהשטח הפרטי, בעוד חלק ניכר מהקרקע יהפוך למרחב ירוק הפתוח לציבור. למעשה, בעלי הקרקע משתתפים במימון הפיתוח בהיקפים משמעותיים.

ואם המורכבות התכנונית הייתה יוצאת דופן, במקרה של פרויקט כיכר המדינה גם המימון לא נראה כמו עסקת ליווי רגילה של פרויקט מגורים. בפרויקט טיפוסי עומדת מול הגוף המממן חברה יזמית אחת. כאן עמדו מאות בעלי זכויות, שכל אחד מהם מחזיק חלק מהקרקע ובסוף התהליך אמור לקבל דירה או דירות בהתאם לזכויותיו.

חברת ברקת, יחד עם כלל ומגדל, העמידה לפרויקט מסגרת אשראי של כ־2.05 מיליארד שקל. לדברי מנכ"ל ברקת עדי גזית, המבנה החריג חייב חיתום פרטני לבעלי הזכויות. "מגדלי כיכר המדינה הם מסוג הפרויקטים שחורגים הרבה מעבר לגבולות המגרש שעליו הם נבנים", אומר גזית. "מבחינה פיננסית זה היה פרויקט חריג בהיקפו ובמבנה הייחודי שלו, עם מאות בעלי זכויות במקום יזם יחיד. האפיון הייחודי דרש פתרון מימון שונה מפרויקט מגורים רגיל וביצוע חיתום פרטני לבעלי הזכויות".

היקף המימון משקף גם את ממדי הביצוע. כבר ב־2021 נבחרו אלקטרה ואשטרום להקים יחד את הפרויקט, בחוזה ביצוע שדווח אז בהיקף של כ־1.4 מיליארד שקל. איתמר דויטשר, מנכ"ל קבוצת אלקטרה, מתאר את הפרויקט כאחד המורכבים שביצעה החברה: "הקמת שלושה מגדלים בגובה של עד 40 קומות, בעלי גיאומטריה אדריכלית מורכבת הכוללת אלמנטים משופעים ומפותלים, בלב אחד האזורים הצפופים והפעילים בתל אביב, חייבה אותנו להתמודד במקביל עם מגבלות גישה ולוגיסטיקה, תנועת ציוד וכוח אדם ותכנון וביצוע של מערכות מורכבות בגובה. העובדה שאנחנו מגיעים כעת לשלב הסיום והאכלוס מוקדם מהצפי המקורי, על אף אתגרי השנים האחרונות, היא הישג משמעותי".

לדברי אדריכל הפרויקט, עמי מור, שותף בכיר במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, "רצינו שהמגדלים החדשים ינהלו דיאלוג עם המבנים הקיימים שמקיפים את הכיכר ועם הגיאומטריה המעגלית שמאפיינת אותה. לכן בחרנו בשפה אדריכלית מאוד נקייה, עם גריד לבן, אבל יצרנו סיבוב עדין בין קומה לקומה, שמעניק למגדלים את התנועה הספירלית שלהם. הסיבוב הזה ממשיך במידה מסוימת את תחושת התנועה של הכיכר, ובו בזמן יוצר לפרויקט זהות מאוד ברורה בסקיי־ליין של תל אביב, כזו שאפשר לזהות מרחוק ולדעת מיד: זו כיכר המדינה".

השאלה המעניינת ביותר היא כמה שווה היום דירה שהקרקע שמתחתיה נרכשה לפני שמונה עשורים. השמאי והמשפטן ארז כהן מעריך כי מחיר דירה רגילה בפרויקט עשוי לנוע בטווח של 70-80 אלף שקל למ"ר, בהתאם לקומה, לגודל, לכיוון ולמאפייני הדירה. בפנטהאוזים הגדולים, לדבריו, המחירים עשויים לחצות את רף 100 אלף השקלים למ"ר.

אלה אינם מספרים תיאורטיים בלבד. לאורך השנים, ככל שהוודאות התכנונית בפרויקט גדלה, החלו להירשם עסקאות בזכויות לדירות. בין הבולטות, הרכישות של הזמר עומר אדם וכדורגלן ברצלונה סרג'י רוברטו, בעלה של הדוגמנית הישראלית קורל סימנוביץ'.

לדברי כהן, "הדירות במחירים הנמוכים יותר מתחרות למעשה על קהל רחב יותר, שמושפע מהריבית, מעלויות המימון ומהאלטרנטיבות בשוק. מנגד, בפנטהאוזים ובדירות היקרות ביותר מדובר במוצר נדיר עם מספר מצומצם של רוכשים פוטנציאליים, ולכן מאפייני הנכס והייחודיות שלו משפיעים יותר על המחיר". הוא מעריך שכיכר המדינה תוסיף היצע משמעותי לשוק היוקרה התל אביבי, אך לא תשנה לבדה את רמות המחירים בעיר.

אלא שיש בפרויקט הזה הבדל מהותי כמעט מכל מגדל יוקרה אחר: 453 הדירות לא שווקו על ידי יזם. הן שייכות לבעלי הקרקע. חלקם ימכרו, אחרים ישכירו - ויש מי שיחכה עוד כמה חודשים ואז יארוז את הבית ויעבור לגור בדירה שהמשפחה חיכתה לה במשך דורות. גולדשמיד הוא אחד מהם. "גם אני הולך לגור שם", הוא אומר. "עם אמביציה אפשר לעשות הכול", מסכם גולדשמיד. אחרי יותר מ־80 שנה, במקרה של כיכר המדינה, קשה להתווכח איתו.

בעיריית תל אביב־יפו ציינו כי "הפרויקט בכיכר המדינה נבנה על שטח בבעלות פרטית ועל ידי יזם פרטי ובהתאם לזכויות הבנייה המאושרות. עם זאת, בתכנון הכולל קיים שטח של כ־35 דונם אשר מיועד למבני ציבור – בית ספר יסודי שנפתח השנה ומרכז קהילתי שנמצא בימים אלה בבנייה. בכלל השטח שאינו מבונה יוקם פארק ובהיקף הכיכר מתוכננת שדרה עירונית רחבה עם עצים, קיוסקים, שבילי אופניים וריצה. בקרבת בית הספר החדש מתוכנן מפרץ להורדת תלמידים".