Devolución del IVA por compra de viviendas nuevas: requisitos, plazos y cómo acceder al beneficio
El Servicio de Impuestos Internos (SII) estableció el procedimiento para acceder a la devolución del Impuesto al Valor Agregado (IVA) pagado en la compra de viviendas nuevas, uno de los beneficios tributarios contemplados en la Ley de Reconstrucción Nacional del gobierno del Presidente José Antonio Kast.
La normativa, publicada el pasado 17 de octubre en el Diario Oficial, contempla una exención transitoria y opcional del IVA durante un año para la primera venta de determinadas viviendas nuevas, sin límites de valor ni superficie, siempre que cumplan los requisitos legales.
Aunque este beneficio comenzará a regir el 1 de diciembre de 2026, la ley también estableció un mecanismo especial para restituir el impuesto correspondiente a compraventas realizadas durante su tramitación legislativa.
Para regular ese procedimiento, el SII dictó la Resolución Exenta N° 146, del 23 de octubre, que establece los requisitos, formularios y plazos que deberán cumplir las inmobiliarias y los compradores.
¿Qué departamentos y viviendas están incluidos en el beneficio?
La megarreforma contempla una exención transitoria del IVA para la primera venta de determinadas viviendas nuevas, sin establecer límites de precio en UF ni de superficie.
Entre los requisitos generales se encuentran:
- Viviendas nuevas: debe tratarse de la primera venta de la propiedad, por lo que las viviendas usadas quedan excluidas.
- Recepción definitiva: el inmueble debe contar con recepción definitiva de obras anterior a la publicación de la ley, el 17 de octubre de 2026.
- Sin límite de precio: el beneficio no establece un valor máximo de venta en UF.
- Sin límite de superficie: tampoco contempla un máximo de metros cuadrados.
- Sin exigencia de clasificación DFL2: el beneficio no está reservado exclusivamente a viviendas acogidas a ese régimen.
Por lo tanto, pueden quedar comprendidos departamentos y casas nuevas de distintos precios y superficies, siempre que cumplan las condiciones legales.
En el caso de las compraventas realizadas antes del 1 de diciembre, además deberán cumplirse los requisitos específicos del mecanismo de restitución del IVA, entre ellos la fecha de la escritura pública y la incorporación de la cláusula correspondiente.
¿Quiénes pueden acceder a la devolución del IVA?
El mecanismo está dirigido a quienes adquirieron viviendas nuevas mediante escrituras públicas otorgadas entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026, período comprendido entre el ingreso del proyecto de ley al Congreso y la entrada en vigencia de la exención transitoria.
Para acceder al beneficio, el SII verificará que se cumplan las siguientes condiciones:
- Que el inmueble corresponda a una vivienda y se trate de su primera venta.
- Que cuente con recepción definitiva de obras.
- Que la escritura pública se haya otorgado dentro del período correspondiente.
- Que la escritura incluya una cláusula de devolución del IVA.
- Que el vendedor haya restituido al comprador el monto del impuesto correspondiente a la operación.
La fecha relevante para determinar el acceso al beneficio es la escritura pública de compraventa, y no la suscripción de una promesa o la reserva de la propiedad.
¿Cuánto IVA se puede recuperar por la compra de una vivienda?
Aunque la tasa general del IVA en Chile es del 19%, esto no significa que los compradores recibirán una devolución equivalente a ese porcentaje del precio total de la propiedad.
Esto se debe a que el valor del terreno se excluye de la base sobre la cual se calcula el impuesto, de acuerdo con las normas generales que regulan el IVA en las compraventas inmobiliarias.
Por lo tanto, el monto recuperable corresponde al impuesto efectivamente aplicado a la operación, considerando además el eventual crédito especial de empresas constructoras (CEEC).
Cuando se haya utilizado ese crédito, la Resolución N° 146 establece que deberá descontarse del IVA de la operación para determinar la cantidad que puede recuperarse.
En consecuencia, no existe un porcentaje único de devolución aplicable a todas las viviendas. El monto dependerá de los antecedentes tributarios de cada compraventa y deberá determinarse a partir de la factura correspondiente.
¿Qué debe indicar la escritura de compraventa?
Uno de los requisitos que verificará el SII es que la escritura pública contenga una cláusula de devolución del IVA, conforme al mecanismo especial establecido en la Ley de Reconstrucción Nacional.
Por ello, los compradores deben revisar que su escritura contemple expresamente la aplicación del beneficio tributario.
También es importante comprobar cómo quedó consignado el IVA incluido en el precio y si se estableció el acuerdo entre comprador y vendedor para acogerse al mecanismo de restitución.
La resolución exige que la escritura contenga la cláusula de devolución, aunque no establece una redacción textual obligatoria para ella.
¿Cómo se realiza el procedimiento para obtener la devolución del IVA?
La Resolución N° 146 del SII establece un procedimiento en el que intervienen tanto el comprador como la inmobiliaria, pero es el vendedor quien debe solicitar formalmente la devolución ante el organismo tributario.
El trámite contempla las siguientes etapas:
- La inmobiliaria devuelve el IVA al comprador. El vendedor debe restituir el monto del impuesto correspondiente a la compraventa, de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley.
- El comprador presenta una declaración jurada. Una vez recibida la devolución, deberá completar por internet la Declaración Jurada Simple de Compradores F3299, que permitirá acreditar ante el SII que el impuesto fue efectivamente restituido.
- La inmobiliaria solicita la devolución al SII. Cumplidas las etapas anteriores, el vendedor deberá presentar el Formulario F3298, denominado Solicitud de Devolución de IVA Artículo 4° Transitorio Ley N° 21.850. En él tendrá que informar antecedentes como el rol y la comuna de la propiedad, la factura de compraventa y el monto solicitado.
- El SII revisa los antecedentes. El organismo verificará el cumplimiento de los requisitos y se pronunciará sobre la solicitud en un plazo estimado no superior a cinco días hábiles, siempre que no existan observaciones o antecedentes pendientes.
De esta manera, el comprador recibe el dinero directamente de la inmobiliaria, mientras que esta recupera posteriormente los recursos mediante el procedimiento establecido por el SII.
El organismo informó que los formatos e instrucciones para completar los formularios serán publicados oportunamente en su sitio web.
¿Qué plazos establece el SII para la devolución del IVA?
Las inmobiliarias dispondrán de un plazo de tres años, contado desde el 1 de diciembre de 2026, para solicitar ante el SII la restitución del impuesto devuelto a los compradores.
Una vez presentada la solicitud, el organismo tributario contempla un plazo estimado de cinco días hábiles para pronunciarse, siempre que se cumplan los requisitos y no existan antecedentes pendientes.
Sin embargo, la Resolución N° 146 no establece un plazo específico para que las inmobiliarias devuelvan el IVA a los compradores. Solo exige que esa restitución se haya realizado antes de que el vendedor solicite recuperar los recursos ante el SII.
¿Qué diferencia hay entre comprar hasta el 30 de noviembre y hacerlo desde el 1 de diciembre?
La megarreformacontempla dos mecanismos para beneficiar a quienes adquieren determinadas viviendas nuevas.
El primero corresponde a las compraventas escrituradas entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026, período en que las operaciones se realizaron con el IVA incorporado en el precio. Para estos casos, la normativa establece un procedimiento especial que permite restituir el impuesto pagado, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El segundo comenzará a regir el 1 de diciembre de 2026, cuando entre en vigencia la exención transitoria del IVA por un año. Desde esa fecha, las compraventas que se acojan al beneficio se realizarán sin incorporar ese impuesto al precio.
De esta manera, quienes escrituraron antes del 1 de diciembre podrán acogerse al mecanismo de devolución, mientras que quienes compren desde esa fecha podrán beneficiarse directamente de la exención, sin necesidad de solicitar posteriormente la restitución del impuesto.
En ambos casos, el beneficio está sujeto al cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley.
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