[단독]‘서울 민심’ 달래려 비거주 종부세 14억 공제?···적용 땐 강남3구·마용성에 혜택 집중

DB용 / 잠실, 강남, 송파, 멀리 강북, 강동의 아파트와 빌딩 숲, 종합운동장, 주경기장. 취재지 구룡산 정상 인근 2026.10.27 이준헌 기자

더불어민주당 일각의 요구대로 비거주 1주택자에게도 종합부동산세(종부세) 기본공제 14억원을 적용할 경우, 정부안보다 세 부담이 줄어드는 고가주택의 85%가 강남 3구와 마포·용산·성동구(마용성)에 집중된 것으로 나타났다. 비거주 1주택자에 대한 기본공제를 확대하면 서울 주요 고가주택 보유자에게 감세 혜택이 집중될 수 있다는 분석이 나온다.

차규근 조국혁신당 의원실이 11일 국가데이터처 자료를 분석한 결과, 종부세 기본공제를 14억원으로 확대할 경우 정부안보다 세 부담이 줄어들 수 있는 공시가격 14억원 이상 관외 1주택은 2024년 기준 전국 4만6893호로 집계됐다.

관외 1주택은 주택 소유자가 자신이 거주하는 시군구가 아닌 다른 시군구에 주택 한 채를 보유한 경우를 말한다. 다만 관외 1주택은 세법상 비거주 1주택자와 분류 기준이 달라 실제 감세 대상 규모와는 약간의 차이가 있을 수 있다.

이들 고가주택은 강남 3구와 마용성에 집중됐다. 강남·서초·송파구 소재 주택은 3만4738호로 전체의 74.1%를 차지했고, 마·용·성이 5165호(11.0%)로 뒤를 이었다. 두 지역을 합하면 3만9903호로 전체의 85.1%에 달했다.

초고가 주택 구간에서는 집중도가 더욱 높아졌다. 공시가격 21억원 이상 관외 1주택 1만4559호 가운데 강남 3구가 1만2283호(84.4%), 마용성이 1649호(11.3%)로 두 지역의 비중을 합하면 95.7%에 이르렀다.

공시가격 14억원 이상 관외 1주택 중 서울 소재는 4만4416호로 94.7%를 차지했다. 전체 관외 1주택 199만1453호 가운데 서울 비중이 21.1%(42만1162호)에 불과한 것과 대조적이다.

제도가 적용되는 2027년에는 감세 영향을 받는 고가주택이 더 늘어날 수 있다. 이번 분석은 2025년 1월1일 공시가격 기준이라 올해 상승분이 빠졌다. 올해 공동주택 공시가격은 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐다. 특히 성동구(28.98%), 강남구(25.83%), 송파구(25.46%), 용산구(23.62%) 등 강남 3구와 마용성 6개 구는 모두 20% 넘게 올랐다.

앞서 정부는 8월 실거주 1주택자는 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 상향하되 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 축소하는 내용이 포함된 세제 개편안을 발표했다. 그러나 이후 여당 일각에서도 반발이 나오자 비거주 1주택자에 대한 기본공제 축소안을 폐기하고 12억원을 유지키로 했다.

반면 민주당에선 서울지역 의원을 중심으로 최근 실거주 여부와 관계없이 기본공제액을 14억원으로 통일할 것을 요구하고 있다. 이렇게 되면 공시가격 14억원을 초과하는 비거주 1주택자의 세 부담이 정부안보다 줄어들 수 있다.

정부는 실거주 여부에 따른 차등 과세 원칙을 유지하겠다는 입장이다.

이형일 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 10일 국회 예산결산특별위원회에서 “거주용 주택과 비거주용 주택을 동일하게 할 경우에는 거주용 주택에 대한 우대 원칙이 지켜지지 않는다”고 강조했다.

실거주 주택을 우대하고 고가주택 투자 수요를 억제하기 위해 거주 여부에 따라 기본공제를 차등 적용하려던 정부의 세제 개편 방향이 약화될 수 있다는 지적도 나온다.

차 의원은 “감세 혜택을 볼 수 있는 고가주택의 85%가 강남 3구와 마용성에 몰려 있는데, 이를 서울 민심이라고 하는 것은 민심을 왜곡하는 것”이라며 “실거주 여부를 구분하지 않겠다면 기본공제를 14억원이 아니라 현행 12억원으로 일원화해야 한다”고 말했다.